诉讼
房本上的18平方米消失了
去年7月，李小莉（化名）通过中介公司与秦池（化名）夫妇签订了购房合同，房屋产权证显示，这套房屋的建筑面积为86.41平方米。
由于急于安排父母入住，在看过房后，李小莉便决定购买这套房屋，并与秦池签订了购房合同，约定李小莉以350万元的价格购买秦池名下的房屋。
房屋过户后，在装修期间，李小莉就被装修师傅提醒，这套房屋的面积可能不对。
不仅如此，就连同楼的邻居和物业公司都向李小莉确认了房屋的问题。“我去看了二层的同户型，确实少了一间房。”
但在李小莉询问秦池时，秦池表示可能是因为一层的公摊面积大，导致房屋内部面积小，产权证肯定是真的，不会有错。
李小莉不放心，便委托了专业的测绘公司进行测绘。测绘结果让李小莉大吃一惊，房屋实际面积仅有67.63平方米，也就是说，她多掏了18.78平方米的购房款。
李小莉随即向国土局提出了面积更正申请，经测绘，国土局为李小莉换发了67.63平方米的房产证。
拿着新的房产证，李小莉要求秦池退还相应房款，但被秦池拒绝。因认为秦池故意隐瞒房屋面积缺失的事实，造成了重大误解，李小莉将秦池起诉至丰台法院，要求对方退还购房款差额76万余元及测绘费。此外，由于中介公司在提供服务时，没有如实告知房屋情况，违反了忠实义务，故一并要求中介公司退还中介费8.7万余元。
卖方说
房屋面积以房产证为准
秦池表示，在购房前，李小莉已经实地看过房，自己也向她提供了有效的房产证原件，房屋的面积是经过有权机关登记公示的，具有合法的物权效力，房屋的交付不存在任何问题。
而由于涉案房屋性质是房改房，当年房改时，秦池与单位签订了《出售公有住房协议书》，协议书上显示的面积就是86.41平方米，他们支付了相应购房款后合法取得了房产证，该面积已经不动产登记机关合法登记，具有物权公示效力，“面积肯定是没有问题的”。
“为什么房管部门会重新测绘，我完全不知情。”秦池表示，他们在居住时没有关注过房屋面积的问题，也从未觉得房屋面积不足。直到李小莉拿着测绘结果找到她，她才得知此事。
前后两本房产证，都是房管部门颁发的具有法律效力的证件。秦池认为，自己在售房过程中并无过错，她对房屋面积的问题并不知情，希望掌握实情的原产权单位能够向法院说明情况。
买方说
对方刻意隐瞒房屋瑕疵
对秦池的说法，李小莉表示无法认可。在她向房管部门提出变更房屋面积的申请后，房屋原产权单位向房管部门出具了一份情况说明，称2004年房改时，涉案房屋建筑面积为单位测绘部门自测，当时单位向房改办申报的该套房屋面积为65.5平方米。但在向房管部门申请办理产权登记时产生错误，误登记为86.41平方米。同时，对李小莉的测绘结果，单位表示了认可。
针对李小莉提交的证明材料，记者联系了该单位，但对方以案件正在审理中为由，表示不便就此事接受采访。
李小莉认为，这与秦池所称在签订购房合同时便确定房屋面积为86.41平方米的情况不符，“我们有理由认为，她签订合同时有人为操作的情况。”
“楼上邻居都是您的同事，都和我说房子面积有问题。”李小莉表示，邻居告诉她，其实中介公司对此也是知情的。秦池在委托中介公司出售房屋时，特意说明不要出售给本单位的职工，“面积问题单位内部的人都是知道的，当时楼上二层的邻居想买房，都被她回绝了，她就是要卖给外人”。
“中介公司违背了忠实义务，应该退还收取的报酬。”李小莉说。
但中介公司否认自己知情，并始终称房屋买卖应以房产证为准，而公司已经依照合同履行了居间行为，收取居间服务费是合法的，不应退还。
对于李小莉要求秦池返还的76万余元房屋价款，秦池也持不同意见。秦池称，双方购房合同中约定的购房款为190万元，其余160万元作价为装修、家电等费用，因此即使房屋面积确实有误差而导致折价，也应以190万元为基数按面积折算。目前，本案仍在法院审理中。
释法
买方起诉理由正当
北京市盈科律师事务所葛磊律师认为，对于实际房屋面积与房产证登记面积的差额，如果经实际测算属实的，应当退还差价。本案中，房屋管理部门已经实际确认，李小莉所购买的房屋确实存在18余平方米的面积差额，因此李小莉起诉秦池要求返还购房款差额的请求是正当的。同时，李小莉还可以要求秦池承担相应的违约责任。
而对于购房款差额的认定，葛磊律师表示，在二手房交易过程中，双方将房屋总价拆分成房屋价款与房屋装修款两部分是很常见的。而在司法实践中，法院在审理此类案件时一般会按照房屋总价，即房屋价款与房屋装修款的总和，来确定违约方所应承担的赔偿数额。
因此在本案中，购房款差价计算的基数应当是350万元，在此基础上，按照面积折算，即可算出秦池应当返还的钱款。
建议
卖房最好提前测绘
对于房屋登记面积与实际面积的出入，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，房屋交付使用实际面积与合同约定面积不符的，如果面积误差比绝对值在3%以内，只需补足差额款项即可；如果差值在3%以上的，受买人可以解除合同并要求返还房款及利息。
而在我国“房改”政策的施行中，葛磊律师表示，公有住房在分配和购买时，经常会出现过户的房屋实际建筑面积与房产证所登记的建筑面积不符的情况。其中包括对一套房屋的部分进行分割并将分割部分并入另一套房屋，或将一套房屋拆分为多户的情况。
“这种现象出现的原因是公有住房在根据政策分配或出售给国有单位职工时会根据职工的工龄、级别等因素作为划定分配房屋建筑面积的标准，所以出现了职工取得住房的实际建筑面积会与房产证上所登记的建筑面积不一致的情况。”葛磊律师说。
针对这一问题，葛磊律师建议房屋产权人在房屋上市出售前，应及时与原有产权单位进行沟通，并会同原有产权单位一起到房屋管理部门申请对房屋建筑面积进行重新测绘。在取得登记建筑面积与房屋实际建筑面积一致的房屋产权证书后，再进行上市出售，这样可以避免因房屋面积而产生的纠纷，甚至导致被买方追究违约责任的后果。
