今年3月，北京发布新政对房地产的调控政策进一步升级，要求“认房又认贷”，且二套房首付上调到60%，非普通自住房的首付高达80%，业内也称之为“3·17新政”。近日，海淀法院审结了一起因新政而导致的“连环单”违约纠纷。法院经审理认为，新政措施并非不可抗力，不能成为当事人的违约免责事由。
买新房卖旧房 双方“连环单”
今年3月份，老王与方女士签订了二手房买卖合同，以800万元的价格购买方女士名下一套住宅商品房。签约后不久，老王就支付了定金60万元。为了买下新房，老王早在今年2月就与案外人丁女士签约，出售了他的房屋，因无力付全款，丁女士打算办理银行贷款购买。
3月17日，北京市发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。根据新政，丁女士想要买老王的房屋，须提高首付款比例至60%，即她需再交纳近200万元的首付款。丁女士因筹款未果向老王提出解约，双方就此签订了解约协议，老王也退还了全部的已收房款。此时，距老王向方女士履行付款义务仍有2个半月。
但老王认为，正是因为新政策，导致他与丁女士的房屋交易无法继续，不得不解约，进而导致他因为没有付款能力，无法继续进行与方女士之间的房屋交易。上述的新政策构成他不能向方女士继续履行合同的不可抗力，为此老王当即要求与方女士解约并要求退还全部定金。但其实，方女士此次卖房也是为了购买新房，她在与老王签订售房合同后不久就与他人签订买房合同，若与老王解约将导致自己无资金支付购房款并构成违约。
虽是“连环单”合同却独立
为此，方女士与中介一同与老王协商，甚至表示愿意让价，希望双方能继续房屋交易。但老王坚持上述意见并以上述事实理由诉至法院，要求解约和退款。方女士应诉后提出反诉，以老王构成根本违约为由，要求解除双方的房屋买卖合同并要求老王按照双方合同约定支付总房款20%的违约金，并提出其已收取的定金根据双方合同约定应抵扣违约金、不予退还。
海淀法院经审理后认为。第一，老王是全款购房，新政的实施并不影响其与方女士之间的房屋交易；第二，“连环单”虽在房屋交易中客观存在，但基于合同的相对性，每一单房屋买卖所涉及的房屋买卖合同法律关系是彼此独立的，在无特别约定的情况下，老王与丁女士的房屋交易能否履行及是否履行，并不影响老王就其与方女士之间的房屋买卖合同关系对方女士应负的合同义务和法律责任；第三，老王与丁女士解约后，距其向方女士付款尚距时日，其仍可再次售房以筹得钱款继续履约，但其却提出解约且提起本案诉讼，明确表达了其不再继续履行合同的意思，构成根本违约。
最后，法院对老王以不可抗力为由提出的解约要求未予支持，对方女士的解约要求予以支持，判令老王根据合同约定支付违约金160万元，老王已付的60万元定金依照双方合同约定被用于抵扣相应的违约金。
