“谁也没想到，长租行业会以这种形式火爆起来。”谈起近日长租行业的风波，某房企高管李明(化名)20日对中国证券报记者表示。随着一线城市房租价格短期过快上涨等因素影响，长租行业再一次被推上舆论风口，也引来监管部门对于长租行业的首次约谈。8月17日，北京市住建委联合北京市级多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，对抢占房源、哄抬租金，以及扰乱市场等提出明确要求。
业内人士在接受中国证券报记者采访时表示，长租行业作为房地产行业适应新形势发展的必然方向，近年来备受资本青睐，一些房地产相关企业也将此作为转型的重要支点。但监管力度不足、行业自律缺位，以及缺乏稳定的盈利模式，是长租行业发展到现阶段的瓶颈所在。“房租价格不断推高是事实，但行业站上舆论风口也未必是坏事，可以让大家都来思考行业的发展方向。”李明表示，长租行业未来怎样做到“房租不炒”、“租有所居”，还需要各方共同出招。
亢进：资本助推之下
“细数一下，这两年进来的资金，来路相当丰富。”从事类REITs(房地产信托投资基金)发行业务的券商人士明涛(化名)对中国证券报记者表示。
2017年至今，明涛操刀多宗类REITs发行业务。“去年(2017年)主动来找我们咨询的企业就比较多。去年之前，基本上都是我们去主动宣介。”明涛说。
据中国证券报记者不完全统计，2017年10月首单长租类REITs产品发行以来，截至6月底，国内市场长租类REITs产品发行规模超过200亿元。
不仅是类REITs业务风生水起，银行贷款、创投资金也不吝额度投入这个行业。“去年年底，我们长租公寓项目谈了两家大型国有银行，都表示很支持，授信额度在几十个亿左右。”在谈到银行支持长租公寓项目的授信力度时，北京某房企人士表示。
近日，由中再资本与相关企业打造的，拟通过保险私募基金投资的长租住房项目，总投资额约80亿元，项目建成后可为南京提供超过4000余套租赁房源。
易居中国研究院研究总监严跃进表示，对于当前长租公寓项目来说，金融方面的支持力度明显加大，会引导一部分人积极进入。此次被约谈的蛋壳、自如、相寓等规模较大的分散式长租公寓品牌，无一不是资本催生的产物。
以蛋壳公寓为例，2017年6月，完成超亿元人民币的A+轮融资。今年2月，蛋壳宣布获得1亿美元B轮融资，高榕资本、华人文化产业基金等知名基金联合领投。今年6月，蛋壳已完成7000万美元B+轮融资。近日，蛋壳公寓发行分散式长租公寓租金收益权公募ABS在上交所挂牌，发行规模为2.035亿元，产品期限为3年。
资本堆叠之下，势必造成行业竞争标的价格水涨船高。李明表示，相比于通过自建公寓、整体租赁筹集房源的集中式长租公寓，分散式长租公寓要面对众多的持有人，议价的市场化程度更高。“像自如这样的长租品牌，每一套房子都有不同的房东，房东可以选择租给任意一家长租品牌。而为了房源数量迅速扩大，扩张品牌影响力，在资本弹药充足的情况下，价格战自然不可避免。”李明分析。
显而易见的是，各家长租品牌都把持有的房源数量作为行业龙头的重要标尺。自如相关数据显示，2018年上半年，其管理的公寓已超过70万间。今年2月，蛋壳在北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京及广州等8个城市，管理房间规模近8万间。
8月19日，上述被北京市住建委约谈的长租品牌，亮出了存量房源储备。在北京市房地产中介协会的相关座谈会上，参会企业明确承诺，不涨租金且拿出手中全部存量房源投向市场，总计约12.57万套(间)。
钱景：盈利模式难寻
即便拥有数万甚至数十万房源储备，但当前长租品牌仍难言盈利。达人嘉公寓创始人徐诗亮接受中国证券报记者采访时表示。“长租公寓盈利难的主要原因是成本太高，从占租金收入的比重来看，拿房成本是大头，一般占到55%-65%；装修是一次性投入，按照5年进行摊销，占12%-15%；运营成本占比在20%-25%。此外，还有税费、折旧等成本，如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”
Soho创始人潘石屹表示，长租公寓项目一定会有银行贷款，如果用银行贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%。“相对于不断上涨的成本，长租公寓的租金收入实际偏低，但对于租户而言，这样的租金又偏高。租金高低与居民收入水平息息相关，所以很难在短时间内通过提高租金来提升盈利水平。”伟业我爱我家高级研究员孔丹表示。
在明涛看来，价格的感受来自于消费观念的分歧及价格差异化不明显。“对于上班族而言，房租支出占到可比收入一定比例时，有相当部分比例的消费者会牺牲一定的居住舒适度，而转向更为便宜的房源。”明涛指出，如果存量房源不足以提供价格差异化充足的房源，消费者体验自然是市场价格普涨。
“不管是分散式还是集中式，管家服务、拎包入住、设施齐全、交通接驳成了行业标配，而这些都需要大量的成本。如果要提高资金回报率，只能拉抬租金价格。”李明表示。
当市场解决不了价格差异化时，规模发展似乎成了行业前进的必由之路。旭辉集团CEO林峰表示，长租公寓虽然毛利率不高，但当规模做得足够大时，利润是可观的。同时，如果采用重资产模式，可能还有一块来自物业增值的利润。
万科A董事局主席郁亮表示，泊寓能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。龙湖集团旗下的长租公寓品牌冠寓CEO韩石今年也称，龙湖集团更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。
发展：运营方式待创新
目前行业面临着一个新的课题：如何面对监管。“这是每一个新业态都会面临的。第三方支付、共享单车等发展到一定阶段，都在谈监管。”明涛表示。
梳理去年以来的政策面，更多的是在鼓励长租行业的发展。2017年，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示，要多渠道增加新建租赁住房供应，要培育机构化、规模化住房租赁企业。
有资深地产分析人士告诉中国证券报记者，此次约谈后，今后长租行业的政策环境或许将向有效监管倾斜，也不排除相关监管行为被纳入目前整体的房地产行业调控机制中。
但就监管而言，约谈也是构建长租行业监管的第一步。上述分析人士表示，存量租赁房源管理、租赁房源备案、价格调控等，都需要庞大的数据梳理，“完善的监管需要较长的周期。”
但在一部分房地产人士看来，监管仅是行业发展的一个环节。更重要的是，行业内部的发展必须找到一条可行的盈利之路。
中原地产首席分析师张大伟认为，租赁市场最大的问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的模式。全国大部分城市租售比水平还比较高。这种情况下，住房租赁处于全行业亏损状态。
严跃进表示，长租公寓机构运营需要有各类创新，这很关键。甚至需要积极去和一些外部经营机构合作，比如积极把房源挂靠在政府租赁监管和运营平台上等方式。
