14日，中国社会科学院发布的《2018房地产蓝皮书》指出，2018年中国房地产调控将在以“稳”为主的背景下，坚持削弱金融杠杆的衍生能力。一方面，个人住房贷款在市场化资金成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。另一方面，2017年房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%，较上年同期上升1.8个百分点。

　　房贷利率连涨16个月

　　据融360最新数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比上升0.91%，相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。

　　4月，融360重点监测的全国35个城市533家银行中，有76家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比14.26%，有26家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务。具体来看，工行、农行、中行、建行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮12%水平。其中，首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍，最高为基准1.196倍。

　　中国农业银行(3.940, 0.03, 0.77%)总行个人信贷部高级专员林东表示，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨，在“房住不炒”的基调下，2018年部分区域住房信贷政策仍将收紧，贷款利率仍有上升空间。以北京地区为例，近期工农中建四大行集中上调房贷利率，执行首套房贷利率为基准利率的1.1倍，二套房按照基准利率上浮20%。

　　《房地产蓝皮书》数据显示，截至2017年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增速回落至22.2%，较上年降低14.5个百分点，需要注意的是，贷款增速虽然有所回落，但仍高于人民币各项贷款增速9.5个百分点。

　　林东表示，从供给端看，2018年央行货币政策将逐渐收紧，并将继续执行住房金融宏观审慎政策，个人住房贷款增量和结构都将受到统一监管，房贷资金供给将受影响。

　　林东指出，目前美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策，包括实施加息和缩减资产负债表，对我国货币政策形成一定制约。他预计，未来从稳定汇率的角度考虑，人民银行或将跟随美联储上调公开市场利率，这些操作将逐步传导或直接影响信贷业务的定价水平。此外，企业部门信贷需求回升，也将推动个人住房贷款利率继续上行。

　　资金链承压房企频发债

　　近日，国家发改委批准万科、金地、融创、泛海、华远、金科、旭辉等房企境外发行债券申请，值得注意的是，此前不久，发改委刚刚批复大连万达、阳光城(7.330, -0.06, -0.81%)、旭辉、富力、时代地产等多家房企的海外发债备案，房企资金需求强烈。

　　根据Wind数据，截至2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资额达1576.37亿元，相比2017年前4月的711.84亿元，上涨幅度高达121.5%。房地产企业前4月境内发债金额为571.7亿元，境内外总体发债额度已达2148.07亿元。

　　此外，在发行额不断提高的同时，资金成本也不断上涨。毅德国际5月9日发行1.3亿美元债券，利率高达12%；明发集团今年1月发行2亿美元债券，利率也高达11%；国瑞置业2.5亿美元债券，利率为10.2%；阳光城3.5亿美元债券，利率达到9.5%。

　　数据还显示，2018年前3个月，房地产领域集合信托产品成立近500款，成立规模超千亿元，同比增长约90%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，随着信贷市场调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续高涨。他指出，1月至4月，房地产企业销售业绩逐渐放缓，随着资金压力加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资主要渠道。

　　除了运营资金外，对于房企来说，资金饥渴的另一原因则是大量负债到期。目前房企公布的募资用途，绝大多数都是借新还旧。据Wind数据，今年下半年，海外融资地产债到期规模564.75亿元左右，2019年、2020年到期规模超过千亿，分别达1436.95亿元和1007.03亿元。

　　张大伟说，从各地楼市调控看，预计房企资金还会持续承压，发债等渠道有可能继续收紧。对房企来说，2018年将是资金压力最大的一年。

　　警惕负债扩张诱发风险

　　国家发改委投资研究所研究员刘琳表示，自2017年8月以来，各月份实际利率均处于负利率区间。对于真实利率持续处于负利率区间、房地产业杠杆水平已处于高位的现状应保持警惕。

　　刘琳说，截至2017年末，房地产贷款余额达到32.25万亿元，同比增长20.9%，房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%，比上年同期上升1.8个百分点，加大了房地产金融风险。

　　CRIC系统数据显示，2017年末，主要上市房企总有息负债高达57539亿元，同比上升29.6%，增幅较2016年增加2个百分点。其中60家重点房企总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个百分点，重点房企债务增加更为显著。2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿的房企有14家，较2016年增加6家。

　　房地产资产也存在安全风险，此前就有业内人士表示，部分房地产企业负债率较高，若房价有较大波动，可能面临较大的风险，成为未来房地产行业坏账的主要来源。东方资产此前发布的《中国金融不良资产市场调查报告》显示，从行业来看，30.3%的受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显著的行业会是房地产。

　　报告指出，自2013年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，一直处于上升态势。随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，预计2018年不良贷款率将达到1.5%左右，向整体平均水平趋近。