资料照片。（伍振国摄）
日前，链家研究院发布了《2018年房地产市场展望》研究报告。报告认为，2017年是房地产市场超级繁荣期的尾巴，预计2018年成交量将会下降，新房投资增速进一步下滑。就城市而言，预计一线城市二手房市场量价平稳，三、四线城市房地产市场将迎来量价的降温。
调控后市场降温明显 部分城市房价出现实质性下跌
2017年的房地产市场调控力度较大，根据链家研究院的统计，截至目前，全国共有54个城市出台调控，共有129条限购政策，169条限贷政策，15个城市实行认房又认贷，48个城市限售。
在如此大范围大力度的调控下，市场出现明显分化。链家研究院院长杨现领在解析时表示，一、二线城市进入冬眠状态，三、四线城市由盛转衰，全国二手房市场总体成交量下滑明显，市场热度迅速降温。
链家研究院监测的数据表明，今年3月密集调控后，北京天津和合肥在调控后量价齐降，其他一、二线城市均量降价升。厦门，廊坊，天津成交量的下滑幅度更是超过80%，市场降温明显。
部分城市房价出现实质性下跌，在热点城市中，11月份廊坊二手房成交均价比3月累计下跌36.1%，跌幅最大，北京累计下跌12.2%，天津，上海，合肥等城市房价均出现下跌。
新增供需保持低位。调控后，北京链家新增挂牌量出现先降后升的态势，上海深圳在调控后，新增二手房挂牌量处于低位，表明供给端低迷，北京新增带看量下降明显，表明需求也进入观望阶段。
“三、四线城市已经熄火。”杨现领说，1到11月，链家研究院重点监测的50个三、四线城市新房销售面积为1.38亿平方米，同比下降8.1%。自6月后，重点三、四线城市新房成交步入下行阶段，市场上行难以持续。
从价格来看，2017年50个三、四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降。杨现领分析认为，三、四线城市房价上涨的部分原因是一、二线城市的调控溢出，是补涨的强弩之末，其涨幅在2017年5月到达顶峰后开始明显回落，预计短期内也会迎来下降。
预计2018年成交下降 三四线城市量价下跌
报告提到，整体房地产市场政策环境将中性趋紧，新房投资增速将进一步下滑。而在二手房领域，一线城市将量价平稳，二线城市内部继续分化，三、四线城市迎来降温。
近期，住建部再次重申了“坚持调控目标不动摇，力度不放松，不能有任何喘口气，歇歇脚的念头”，保持调控政策的连续性稳定性。杨现领对此分析认为，这意味着短周期内推动房地产走热的金融驱动力减弱，房地产投资属性降低，房地产市场的驱动力将回归基本面。
报告预计，一、二线城市的行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三、四线城市。手段方面可能是以限售为主，如前期价格上涨过快，但未出调控政策的宜昌、岳阳、宣城、衡水、金华、洛阳、绍兴等三、四线城市，未来可能会出限售政策，从而防止市场过热。
除了货币信贷政策的收紧之外，棚改货币化的支撑力量弱化，以及房地产企业融资渠道严格受限，融资成本上升等方面将导致2018年新房投资增速的进一步下降。
报告提到，2018年房价将回归基本面，经济增长较快、产业结构合理、基础设施完善的城市价值将会凸显，而那些依靠加杠杆涨起来的城市将会迎来房价的下跌。
就不同城市而言，一线城市的二手房成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。以北京为例，调控后，北京全市月均成交量处在1万套以下的低位，明显低于2015年的正常水平。
预计随着调控效果的消化和前期累积需求，尤其是换房需求的增多，市场会小幅回暖，2018年一线城市二手房的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复。但这种恢复是自然自发向合理交易量的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳。
2018年二线城市内部市场表现将会继续分化。2017年，以政策环境相对宽松的大连，长沙，西安等为代表的弱二线城市，以及以杭州，成都等为代表的调控政策虽严厉但补涨的城市表现较好。但是近两个月的数据显示，其市场也开始出现回调，预计2018年成交量将会减少，价格涨幅收窄或者回调。
调控政策严厉的强二线城市，市场出现大幅降温，以厦门，天津，南京为代表，其2018年市场走向和一线城市类似，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。
2017年三、四线城市市场的“繁荣”原因部分是一、二线城市的调控溢出。但由于大部分三、四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外随着调控的深入，和信贷的全国性收紧，三、四线的成交难以持续，预计2018年三、四线城市市场将会迎来降温。
链家研究院综合分析认为，继“存量时代”和“租赁崛起”之后，“品质时代”将成为2018年中国房地产的关键词。“经过多年来的创新改革和转型发展，中国房地产市场正在由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代已经来临。”链家研究院院长杨现领总结到。
