近日，中国房地产指数系统、中国物业服务价格指数系统等联合主办的“大数据·人工智能·深度学习”第十四届数字地产节在北京召开。会上，中国指数研究院发布的数据指出，当前房地产行业正在步入调整周期，大型房企市场占有率提升，行业集中度在进一步增加。
中指院发布的数据显示，2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策管控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。
2017年，大型房企销售业绩再创新高，多家房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。同时，企业拿地补仓热情不减，大房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右，整体趋于理性，拿地重心向三四线城市下沉。行业分化加剧，兼并重组成为一种趋势。同时，行业进入发展新周期，房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构，品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。
具体来看，重点监测房企销售金额保持增长。2017年，在三四线城市带动下全国商品房销售面积再创新高，大房企借势壮大规模，销售业绩保持增长。1月至11月，受监测的20家大型房企累计销售额达到34121亿元，较去年同期提高47.8%，销售面积26065万平方米，同比增长34.8%。
与此同时，行业集中度加速提升，品牌房企市场占有率持续走高。2017年1月至11月，20家品牌房企市场占有率进一步提升，其中销售金额占有率为29.5%，较2016年提升8.4个百分点，销售面积占有率为17.8%，较2016年提升4.5个百分点。此外，部分中小企业市场份额有所下降，领先房企垄断特征明显，中小房企竞争压力增大。
在企业布局方面，大型房企普遍加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。2017年1月至11月，品牌房企拿地积极，20家代表企业累计拿地23794万平方米，同比增长75.4%；累计拿地金额14434亿元，同比增长86.0%。其中，碧桂园拿地金额2498亿元，位于房企之首。保利、世茂、龙湖和金地等企业拿地金额同比翻番。从房企拿地分布来看，大型房企重点把握主要城市群市场。在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群，大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上。
中指院相关负责人分析指出，2017年，房地产行业聚集度持续提升，企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显，行业加速迈向寡头竞争时代。“对于开发企业来说，一方面要继续把握增量市场空间，深耕重点都市圈及城市群，关注不同城市发展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模”。
该机构进一步预测，预计2018年房地产市场将呈现下行趋势，商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%至11.3%。其中，一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。
“未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成‘高端有市场、中端有支持、低端有保障’的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快”。中指院方面认为，同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。
