住房已经远远超出居住功能，“愁房”“愁住”现象越来越普遍。“现行法只承认‘房屋所有权’以及‘租赁权’两种房屋利用形式，这种二元对立模式过于极端和僵化，难以完全满足当事人的多样化需求。”在11月18—19日举行的“第七届两岸民商法前沿论坛”上，清华大学法学院院长申卫星建议，在民法典分则编纂过程中，可以考虑创设居住权制度。
所谓居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利。目的是满足权利人的生活居住需要。居住权属于用益物权，与债权性质的租赁不同。现行法上的用益物权种类有土地承包经营权、宅基地使用权等。
根据申卫星的设计，当事人可以通过合同、遗嘱或者遗赠设立居住权。设立居住权，应当向登记机构申请登记，登记机构应当依法制作并向居住权人发放居住权证书。除了合同另有约定或者遗嘱、遗赠另有表示，否则居住权不得转让、抵押和继承，居住权人也不得将房屋出租。
居住权作为房屋权利结构的一种形式，在申卫星看来，重在填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带，为不用主体分配房屋权利提供可能。比如，居住权有助于为离婚妇女、孤寡老人等弱势群体提供基本住房保障。
申卫星解释，有的婚姻中，夫妻共同财产很少，但一方个人财产（比如房屋）却又很充足，离婚往往导致一方（通常是妇女）陷入困苦，如果有了居住权制度，法院就可以判决房屋所有权不变，但为弱势一方（比如妇女）设置居住权。
另外，申卫星还举例，子女买房（或农村建房）资金不足，往往会请求父母支持，但是父母拿出一生积蓄，却往往无法保障老有所居，此时也可以借助居住权制度满足子女的不同需求，即子女享有所有权，而父母获得居住权。
而且，居住权有助于老人房屋的“提前变现”。申卫星说，房产之所以不像其他财产那样变卖供生前使用，就是因为老人在生前也是需要的，现实往往是老人重疾治疗面对价格不菲的房产却无法变现。
申卫星认为，一旦设置了居住权，“老年人完全可以通过在自己的房子上设定居住权，而将房子低价转让给子女或者其他人，从而将通常作为遗产的房屋加以变现，将身后的钱拿到生前来花。”
近期各地都在探索“以房养老”，而实践中又出现多起“以房养老”骗局，在申卫星看来，一个重要的原因就是没有配备居住权制度。“如果此次立法能把居住权制度写入民法典，老人既可以以房融资，同时通过登记设立居住权，以此对抗其后取得包括所有权在内任何权利人。”
申卫星认为，居住权还有助于完善现有住房保障体系。比如，经济适用房是以房屋所有权方式提供保障，在一定条件下可以上市流通，这就为房地产投机打开方便之门，而近期推出的共有产权房依然没能根本解决这一问题。
“与经济适用房等以房屋所有权提供保障的方式相比，居住权制度更具有合理性。”申卫星认为，基本住房保障的制度价值应由“居住者有其屋”转变为“住有所居”，保障性住房的性质决定了其主要着眼点是为保障对象提供适当的生活居所，并非为其提供房屋产权以增加财产，而提供完全产权的方式超出了制度本身的目的，用益物权的方式更与之目的相适应。
申卫星说，随着大城市房价高企，许多中低收入群体虽然有强烈购房意愿却不得不选择租房，而租房只是建立在租赁合同基础上，不具有必要的稳定性，难以满足人们长期居住的需求，居住权制度则有助于打破“或买或租”所带来的弊端。
申卫星认为居住权制度也可能为化解小产权房问题带来契机。“因为制度不允许集体土地建住宅，所以小产权房不能转正，但也不能拆除。最好的方法，就是设定居住权，既能满足居住，又能不涉及产权争议。”
居住权制度并非新的设想，2007年物权法制定，就曾有过广泛争议。申卫星介绍，2002年全国人大法工委在《关于<中华人民共和国物权法>（征求意见稿）的说明》中，第一次提出为“切实保护老年人、妇女以及未成年人居住他人住房的权利”，而在物权法中规定居住权制度，并设专章共8个条文。在2005年物权法草案中，有关居住权制度的条文增加至12条。
2001年，最高法院在《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》中，也曾提到，“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”
不过，当时亦有不少反对声音，认为“居住权立法不具有可行性”。比如，从居住权的立法结构来看，居住权不能脱离人役权的框架独立构建，而物权法草案并未规定人役权；从居住 权产生的社会基础来看，居住权设计的初衷大多与家庭无法解决的养老问题有关，而我国养老问题大多由家庭解决；从居住权的功能来看，其功能与物权法的功能相违背，且可以为其他制度所取代；从居住权的存在价值来看，我国没有设置居住权的现实需要。
物权法最终删除了居住权制度。申卫星介绍，民法中的居住权不同于宪法等层面的居住权，只是为了丰富财产利用形式，提供更多可供选择的权利实现方式。
