营销模式备受关注。（图文无关）

　　近日，美的地产举行“智美家”平台发布会，宣布开启地产营销全新的全民营销模式，值得关注的是，该做法在全国所有楼盘同时铺开以及全线佣金高达1%。

　　记者走访发现，全民营销除了是房企营销手段外，对于普通购房者而言，可谓是一张“意外”的优惠券。对于这种推广方式是否规范，律师表示目前对这一模式并无专门的法律法规，暂无不妥。

　　走访：主流房企均有全民营销平台

　　记者从发布会上获悉，在全民营销平台上，成功分享房子给亲朋好友，并在有效期内成交，推介者即可获得佣金。该平台面向全社会人员开放，最吸引人的是，当前推介佣金达1%，推荐覆盖该集团全国所有项目。此外，该地产公司还针对不同的项目推出不同促销方案。当前推出的三重优惠包含：1%佣金+购房额外9.8折+购房大礼包。

　　记者调查发现，全民营销在地产行业已有多年的历史，包括碧桂园凤凰通、万科分享家、恒房通等都已经开展。例如，碧桂园旗下的凤凰通平台，对旗下产品也基本全覆盖，目前可使用该平台推荐的佛山项目达20多个，住宅的佣金普遍为0.3%。在万科，多数项目的佣金也为0.3%，而佣金为1%的项目，则主要是商铺和写字楼或者公寓。记者从恒大的推荐购买平台恒房通了解到，目前的推荐佣金也为1%，但并非全部房源均可享受佣金。

　　记者了解到，全民推荐平台已在大多数主流房企间逐步铺开，但具体到是否全部产品，仍然根据不同的项目而不一样。

　　现状：全民营销成房企销售的重要手段

　　记者走访了解到，全民营销平台目前已成为房企销售的一个重要利器，也成为房企与一些独立的地产经纪人合作的一种模式。根据今年8月碧桂园发布的公告称，截至今年7月31日，碧桂园凤凰通APP注册用户人数超600万，推介数量超150万人次，汇聚碧桂园超800个上线项目的优质房源，通过APP平台销售业绩突破1100亿元。公告强调，凤凰通也成为碧桂园今年前7月销售额突破三千亿中功不可没。

　　根据万科官方信息称，万科分享家于2016年9月正式上线，已有用户近65万，累计成交金额超700亿元，为用户发放佣金8000余万元。截至2017年年中，分享家已覆盖60个城市，上线在售项目304个。

　　碧桂园营销负责人也表示，未来的碧桂园凤凰通，一方面将开展集团内部资源的深度合作，开放端口，协作导流，实现全方位的信息覆盖，开源客户，并引导购房客户到现场看房，以此打通线上线下互动的流量闭环。另一方面将对外进行跨界合作，联动行业平台进行资源共享，共同营销，最终碧桂园凤凰通将发展成为行业内一个综合性互联平台。

　　美的地产相关负责人也表示，智美家未来希望打造成为美的地产的移动销售中心，客户可以直接在线上找到匹配的房源。

　　模式：全民营销让“购房者”获得多少优惠？

　　有业内人士指出，全民营销只是房地产渠道推广的一种手段，从开始的公司内部员工推荐奖励到后来的老带新，直到后来房地产电商行业的兴起，正式把全民营销做成“全民均可推介赢取佣金的模式”。

　　对于一个楼盘而言，销量除了产品本身外，来访客户的数量和质量也很关键。全民营销的本质就是引流，对于急需回笼资金的房企而言，推介佣金与“准时交款签约”享受9.9等折扣优惠异曲同工。而记者从各大平台了解到，推介佣金也与产品是否热销有着很直接的联系，商铺和办公楼等产品推介佣金也较高。而在一些全民营销平台，热销的项目并不在推荐之列。

　　据悉， 对于地产经纪人或者身边有很多经济实力较强的群体而言，全民营销确实是一个不错的渠道。而随着房企全民营销的大范围铺开，该优惠甚至可以惠及自己及亲友。购房者可以通过家人或者朋友注册等方式，将推介佣金拿到手。有购房者表示，“推荐给自己的亲人”，相当于在双11网购前提前领了一张优惠券。

　　记者了解到，仅碧桂园、万科、恒大、美的等四大品牌，目前佛山在售的项目近百个，通过全民营销平台推荐亲人购买这些开展推介佣金项目的房子，还可成为自己购房的额外福利。

　　提醒：需要到销售中心登记才能享受优惠

　　记者从几大推荐平台了解到，不管是基于APP还是微信公众号的平台，推荐人都需要先完成注册，并需要购买人也在销售中心进行推荐登记。

　　不过，不同平台佣金结算、推荐有效期、推荐有效性认定的具体细则并不完全一致。以“智美家”为例，享受佣金必须是购买人的资料，没有被置业顾问和分销渠道列入，全民营销渠道的推介人才能享受优惠。而时效性方面，在推售项目，客户被成功推介登记后必须90天内签署认购书的，才视为该客户被成功推介成交。

　　对于购房人，要想自己享受“全民营销”的佣金，首先通过房企的平台，了解意向项目是否有佣金。在操作上，建议用亲友的号码发起推荐，并根据推荐规则，提前在到达售楼部之前做好意向登记工作。

　　值得提醒的是，由于电话是唯一的销售凭证，购买人也可第一次去看房时，用家人的电话前往登记购房，看完房有意向后再进行注册推荐，这样也能规避规则的限制。不过，不同开发商平台的规则并不一样，消费者如有购买意向，建议先注册了解细则后，再选择合适的推荐规则。对比而言，全民营销平台有白纸黑字的规则说明，让推介者享受佣金有较好的保障。此外，一些公开开盘的项目，现场销售价格都是透明，这都有效地保障自己能通过亲友推荐得到额外的佣金实惠。

　　关注：“全民营销”所获取的报酬是否合法？

　　“全民营销”所获取的报酬是否合法？记者从各大地产商了解到，目前佣金均包含税费，推荐人领取到的佣金，均需按照偶然所得由房地产开发商代扣20%个人所得税。

　　城南一家二手房地产中介告诉记者，从交易来看，个人推荐购买与通过中介交易仍存在本质性的差别，个人推荐客户购买，只有推广的环节，也可以简单理解为“通过帮客户宣传，带来了客源，相应地开发商给予了一笔高额回报”，整个交易均由开发商的团队操作。推介人仅仅是停留在推广或者营销的环节。

　　广东邦南律师事务所律师徐玉发介绍，目前对于“全民营销”这种类推广报酬，暂无专门的法律法规。除了地产行业，汽车等大众消费品也存在以老带新等形式。而当下的微店，也让朋友圈成为一种可行的推广渠道，推介佣金也可以理解为推广费。如果推荐人通过推广获利，并相应缴纳个人所得税，目前暂无不妥。