北京市共有产权房只在住房刚需人群中内部流通，满五年再上市时，政府产权份额也不退出。10月19日，据《北京日报》报道，北京市住建委相关负责人再次解读共有产权房政策，并强调，政府份额不得出售和购买，共有产权住房将真正实现“封闭管理、内部循环”。
内部循环即共有产权房将被严格限定在对象人群之间运行。这意味着共有产权房在退出时将无法转化为自住型商品房。政府保证持有比例不变是其挤压套利空间的关键。购房者虽可以低于市场价格购买房屋，但是仅就支付价款拥有相应产权，退出时只可获得相应部分增值额。
自住型商品房同样是面向有刚性需求、无资格享受低收入保障房但又购买力不足的“夹心层”人群。北京市规定，自住房的购房者取得不动产权证满5年后即可转让房屋的全部产权。自住型商品房价格比周边商品房便宜30%，故对于处在不同区域位置的自住型商品房，购买者在五年后转让时均一律上缴增值额的30%。
在此基础上升级后的共有产权房产权比例确定更加灵活，价格锚定同地段商品房价格，根据项目所处地段差异，提供不同产权比例项目。地段好、单价高的项目，为降低购买门槛，购房者产权比例可能为30%，反之则可能为70%。在这两种情况下，五年后出让时，共有产权房的购买者所获的收益都比购买自住房要少。
方正证券房地产研究团队测算，以朝阳区100平方米的房屋为例，周边商品房价格为10万元/平方米。若为自住型商品房，则购买门槛为700万元。五年后出售时，若房产价格翻倍，购房者可获得的增值收益为910万元。
若为共有产权房，购房者产权比例为30%，则购买时需支付300万元，五年后出售时，若房产价格翻倍，购房者出让自己30%的比例，增值收益为300万元。
两者相比，购买门槛降低了400万元，套利空间缩小了610万元。
同样面积的房屋，若在昌平区，单价5万元/平方米，购房者产权比例定在70%，则两种类型住房的购房门槛均为350万元。但若在房价翻番后出售，对购房人来说，自住型商品房和共有产权房的增值收益分别为455万元和350万元。
北京并非第一个试行共有产权房的城市，但规定政府产权不可售出，在全国尚属先例。早在2014年12月，住建部即发文：在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石六个城市开展共有产权性质政策性商品房试点。上海市2016年5月1日起施行相关管理办法，并明确允许上市转让或者购买政府产权份额，即共有产权房在退出时可转变为自住型商品房。北京2017年8月推出相关管理办法征求意见稿时也沿用了政府份额退出的机制。
而9月20日，在北京住建委正式发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下称《暂行办法》）中，取消了政府产权份额退出的条款，并明确规定，新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。
共有产权房对于现有住房体系的补充作用主要取决于供应量。9月，北京住房保障办主任邹劲松公开表示，目前已上市但未售出的2.3万套自住房、未来五年要建设的25万套自住房都要转为共有产权房。据此，上述研究团队测算，未来5年内，共有产权房将分流 17.9%左右的商品房销售。这意味着，大部分住房刚需仍需要依靠商品房市场满足。
目前，北京首批共有产权房已经落地。财新记者根据北京国土局官网统计，自宣布将自住房全面转为共有产权房以来，北京新增供应四宗自住房用地。其中，根据出让公告，怀柔和通州地块的未来售价均低至2万元/平方米，且包含全装修费用。《暂行办法》正式施行当天，首个共有产权项目也已启动摇号，共计427套。公告显示，该项目售价2.2万元/平方米，购房人和政府分别持有50%的产权份额。
