10月10日，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上透露，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。消息一出，引起各方关注。为何要制定房地产长效机制？这个机制可能包括哪几方面内容？解放日报•上观新闻记者就此采访了全国政协委员、上海社科院应用经济研究所研究员张泓铭。
建立长效机制不是一时心血来潮。去年底的中央经济工作会议，就房地产市场发展提出了一系列指导性意见。除了家喻户晓的金句——“着力防控资产泡沫”、 “房子是用来住的、不是用来炒的”之外，在如何促进房地产市场平稳健康发展上，提出要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。今年7月24日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中也进一步明确，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。
应该说，现有的房地产调控还是显现出一定成效的。今年上半年，全国房价总体平稳，70个大中城市住宅销售价格下降及涨幅回落的城市均有增加，但是楼市分化的情况依然存在。所以，需要继续遏制投机性需求，坚持房地产领域“去杠杆”，消除金融风险隐患，坚持“脱虚向实”，防止泡沫积累。但是，光有政策调控还不够，如果调控随波动“起舞”，从短期来说，可能会进一步影响市场预期，引发市场异动。张泓铭曾做过一项统计，从2000年到2016年，中国楼市发生了6.5个轮次的波动、调控循环，市场往往陷入：房地产价格和销售额急剧上升——社会强烈反应——政府调控收紧楼市——楼市平稳或偏冷——经济增长乏力——政府调控放松楼市，然后开始下一个或再下一个轮次的循环。
张泓铭表示，房价的快速上升对于GDP和税收的短期增长是有好处的，但对于经济、社会乃至于全局的长期破坏作用，如何估计都不会过头。要消除房地产市场的“虚火”，从根本上说，还是要加强房地产长效机制和基础性制度建设，支持自住和改善需求，着力发展租赁住房市场，促进房地产市场健康发展。而通过清晰的制度设计，可以带来稳定的市场预期，从而防止市场大起大落，起到稳定市场和房价的作用。
那么，房地产长效机制将包含哪些内容呢？
目前，专家普遍认为，这一机制将主要包括四大板块：适应不同层次需求的住房制度（自住、租赁）、市场调节机制、政府调控机制以及相关立法。在张泓铭看来，建立基础性制度和长效机制，并非一蹴而就。2016年中央经济工作会议提出的这样一个基础性制度和长效机制内容，既包括五大手段的运用，即金融、土地、财税、投资、立法；也包括城市功能转换，整顿规范市场开发、销售、中介行为等的一系列要求，应该是一套体系。客观地说，这样的要求是建立在过去多年实践基础上的高度归纳。多年来，各方面围绕着上述内容有过许多讨论和建议，但是到目前为止，这样一套体系仍未有跨越式的进步。主要原因有两个：一是，建立这样一套体系并非房地产管理部门和产业、市场本身所能为，需要在中央统筹下各部门、各方面形成合力；二是，建立这样一套体系并非只是某些政策的小改小动，有些可能需要大刀阔斧的改革。
基于此，张泓铭认为，可以采取循序渐进的方式。比如，可以先行建立一个可持续性的对冲楼市异常波动的自动机制。十多年来的历史表明，每一次楼市调控无论是收紧的、还是宽松的，所用手段无论是小组合拳、还是大组合拳，一般都含有两项经济手段——金融和税收，尤其是金融方面的首付率和利率工具，每次必用、而且管用。但是，过去金融和税收等各种手段的运用并非自动，需要人为安排出台。这样做有两个弊端：一是容易受到地方政府认识误区的阻隔或人为操控，以至于地方不接受调控、调控不到位或提前取消调控。二是调控时间滞后、效果滞后。为此，需要一个自动调整机制。当楼市异常波动（上升或下降）积累到一定程度，调整机制就自动触发，对冲前面的异常波动，无需人工安排。该机制具有对不同城市房价的识别功能，对于房价较为稳定的城市对冲机制不会触发，对于房价不稳定的城市对冲机制就自动触发，这符合“分类调控，因城因地施策”的要求。而且，该机制具有向上对冲和向下对冲的“双向对冲”特点，所以它符合“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的要求，堪称楼市的稳定器。未来，随着更完善、更广泛的基础性制度和长效机制的逐渐形成，该机制可以与其它机制配套协同发力，并通过不断探索加以完善。
