核心提示：根据《方案》，为吸引人才，北京未来五年计划供应住房超150万套，其中细节和对房地产市场产生的积极影响尤其引人关注。
9月26日，北京市人民政府新闻办召开《关于率先行动改革优化北京市营商环境的实施方案》（以下简称《方案》）新闻发布会，根据《方案》，为吸引人才，北京未来五年计划供应住房超150万套，其中细节和对房地产市场产生的积极影响尤其引人关注。
为解决人才的住房问题，未来五年计划供应住房超150万套
根据《方案》，本市将加大人才住房保障，加大住房供应力度，未来五年计划供应住宅用地6000公顷、建设住房不低于150万套，合理确定各类住房供应比例。此外，创新人才住房保障机制，采取购租并举方式，满足人才多层次住房需求。以产业园区为重点，通过新建、收购、改建、长期租赁等方式，加大人才公租房筹集力度，由园区企业自持、统一配租，优先满足入园企业人才住房需求。未来五年，在新城、交通枢纽、产业园区等重点区域，推出1000公顷集体建设用地用于建设满足多层次居住需求的租赁住房等。
住宅用地供应计划细节：租赁类产权类住房三七开
《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》于今年4月同时发布。
根据计划，未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。其中，2017年，全市计划供应住宅用地1200公顷，其中国有建设用地1000公顷，集体建设用地200公顷，以保障30万套住房建设需求。
在供地空间布局上，将严格落实“中心城区、中心城区以外的平原地区、生态涵养区”的区域功能定位，中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%，中心城区以外的平原地区土地供应量不低于全市土地供应总量的65%，生态涵养区土地供应量不高于15%。其中，城市副中心、新城、“三城一区”（即中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城和北京经济技术开发区）等范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上。
“本市增加供给住宅用地，也是为了保障改善民生，通过引导预期来稳定房地产市场。”市规划国土委相关负责人说，在这份计划中，北京市坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持购租并举，持续推进建立“以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系，优化住宅用地供应结构，努力建设国际一流的和谐宜居之都。
据测算，今后五年全市住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。市规土委相关负责人表示，产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷，自住型商品房计划供地1020公顷，普通商品住房计划供地2450公顷，租赁住房计划供地1300公顷。
“如果从整个房地产市场调控的角度来说，明确土地供应计划、保障持续稳定的土地供应，可以视作宏观调控组合政策的一部分。”这位负责人说，本市将加快建设“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系，优化住宅用地供应结构，多措并举努力实现住有所居、和谐宜居。在这些方面，年度供应计划有利于稳定近期市场预期，而5年计划则对稳定中长期的市场预期有益。
据此前消息，今年北京的土地供应计划将继续完善供应计划调整机制，条件成熟的地块适时纳入计划。
此次结合两部委的要求，北京市在公布未来5年住宅用地供应计划的同时，还对今年住宅用地供应计划作出调整。此次调整后，今年全市计划供应住宅用地达1200公顷，比原计划将近翻了一倍，以保障30万套住房建设需求。
今年住宅用地供应的调整同样是根据需求导向。据介绍，今年全市住房建设需求为30万套，其中产权类住房20万套，租赁住房10万套。产权类住房计划供地973公顷，其中，定向安置房用地121公顷，棚户区改造用地132公顷，自住型商品房用地200公顷，商品房用地450公顷，其他用地70公顷；租赁住房计划供地227公顷，其中，公租房用地27公顷，集体土地建租赁房用地200公顷。
记者注意到，与今年原计划相比，自住房用地由83公顷大幅增加到200公顷，供应5万套。从供地面积上看，是原计划的2.5倍。
专家表示，北京首次公布未来5年住宅用地供应计划，且住宅用地的计划供应量大幅增加，一方面能缓解供需矛盾，有效稳定房价；另一方面，这对于引导市场预期也将带来良好影响，更加有利于促进房地产市场健康发展。
《计划》要求，北京市要推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善购租并举的住房体系，实现住有所居。本市将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以建立购租并举的住房制度为主要方向，优化完善住宅用地供应结构。
记者获悉，未来五年加快供地过程中，新建产权类住房约占70%，租赁类住房约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。而在商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。
同时，北京还将调整优化住宅用地供应空间结构。中心城区适度增加居住用地；中心城区以外地区重点保障自住型商品住房与租赁住房的用地供应。统筹考虑新型城镇化与保障性住房选址建设，同步完善配套，为中心城区疏解出去的人口创造良好生活工作条件。居住用地优先在轨道站点、大容量公共交通廊道节点周边布局，毗邻产业园区、城市副中心和重点新城，发挥规划引导作用，把握住宅用地供应节奏时序，注重提高设计施工质量，实现产业和人口、居住和交通的有效对接。
至于供地计划如何保证落实？这位负责人说，2017年住宅用地供应，各区要倒排工期，按既定时间节点如期完成。原则上三季度前完成今年拟供地块的征地、拆迁及规划工作。提前谋划落实下一年度住宅用地供应的前期准备，确保供地均衡有序，有效引导社会预期。同时要求市级行政主管部门协调调度各单项计划供地过程中的各类问题，推动供地项目的进度，及时办理相关用地手续，确保年内实现供地。“各区及市级行政主管部门落实供地计划的情况，已经纳入了市政府督查内容，并将在年终进行考评。”这位负责人说。
积极信号一：开启租赁新时代
“未来将拉开从买向租转变的大幕”，业内的普遍看法是，“中国房地产将开启租赁新时代。”在租赁房新建方面，北京达到有史以来最高。
据了解，北京利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目——海淀区唐家岭租赁住房项目，共可提供租赁住房2176套，此次开展选房入住工作的是已竣工的927套房源，已由海淀区住房保障事务中心整体趸租，租期十年，统一进行出租。
北京市住建委有关负责人指出，在集体建设用地上建设租赁住房，可以扩大租赁市场有效供给，增加住房供应。加大公租房建设和配置也分流了部分租房需求，拉低了平均租金，对一线城市房租下降起到了一定的积极推动作用。
去年12月，万科就以50亿元拿下海淀西北旺镇18号地；同一区域的19号地，也被万科住总联合体以59亿元竞得。这两个地块均由开发商100%自持，所建成的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售；而土地的持有年限与土地出让年限一致，为70年。
在万科高调拿地自持变房东、建租赁房的同时，多家企业看准了长租公寓板块。对他们而言，“长租公寓虽然目前规模较小，但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。”
目前住房出租市场已涌现出一批知名品牌。如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。
“对于开发企业来说，存量时代的压力可想而知。土地供应有限导致热点城市的市场开发空间正在缩小；在存量时代，房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营。”SOHO中国董事长潘石屹对外宣称，“提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点。”
根据链家研究院2016年发布的《租赁崛起》报告预测，未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币；2025年租金规模将到达2.9万亿，租赁人口2.3亿；2030年租金规模将达到4.6万亿，租赁人口达2.7亿。
业内普遍认为，“从当前市场来看，所有的信号都表明中国住宅租赁市场启动在即，无论是需求问题，还是政策支持和消费观念，购房与租房一定会成为同样重要的住宅消费双重模式。”
积极信号二：保障房开放“新北京人”
“新北京人”可以申请保障房，是北京住房市场的一大进步。邹劲松提出“一租、一售、一补”的住房保障供应方式，即在建设公共租赁房、出售自住商品房、发放市场租房补贴。这些方式满足了北京市城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工以及符合首都城市战略定位发展需要的“新北京人”对于住房的不同需求。根据北京市统计局所公布的数据，截至2016年底，北京市常住人口为2172.9万人，其中外来人口807.5万人，占常住人口的比重为37.2%。
长期以来，这些“新北京人”为北京的城市建设和社会发展做出了很大贡献，北京建设世界一流和谐宜居之都也需要更多高层次人才。住房保障制度体系纳入了这部分人的住房需求，今年4月起，从公共租赁房、自住商品房项目中专门切出了不低于30%比例的房源，分配给长期稳定就业的“新北京人”。邹劲松表示，应该对“新北京人”的贡献予以尊重和认可，把他们纳入住房保障的范围，体现了这个城市应有的包容度和温度。
积极信号三：抑制北京房价
未来5年新增的150万套对楼市会起到什么作用？从2017年来看，在新增的30万套房中，产权类房子占70%，为21万套。这21万套房子中，有14.7万套商品房。根据公开数据显示，2016年北京新房交易量约为11.48万套，新增的14.7万套商品房足以满足市场需要。如果今年能如约完成供地计划，那么此前严重供不应求的局面将大为改观。另外，从中小户型和自住房的数据看，2017年新增的中小户型和自住房为10万套左右，但从实际的市场需求来看，北京该类产品的需求量在3.5万套-4.5万套之间，新增的该类产品完全能满足购房需求。
未来5年新增的150万套住房是北京新一届领导的承诺，尽管前5年计划屡次落空，但从官方决心及趋势来看，150万套是基于市场需求空间，如果不是一时兴起拍脑袋的决定，有望实现基本平衡。
因为，从以往的历史经验来看，一旦新增住房供应规模性放量，同时与调控政策对投机投资性需求的挤出效应相叠加，就能够有效地抑制市场过热的势头，平均房价将会出现稳中有降的局面。
综合凤凰网、网易、中房网等报道。
