4月底,北京将法拍房正式纳入限购范围,要求竞拍人必须拥有购房资格,才可以办理产权登记。但即便如此,法拍房仍因为价格较低的因素,受到市场追捧。尤其是二套房贷款必须80%以上的规定,在提高了普通商品房首付门槛的同时,也让法拍房必须全款的规定显得不再那么困难。

  这就使得之前很多不知道还有此种购房方法的置业者,最近也开始打听起购置法拍房的操作流程及注意事项,希望可以捡漏,完成“安居”愿望。但不得不提醒的是,法拍房在竞买的过程中也存在实际费用负担过高、产权不清等诸多风险,置业者应谨慎为之,以免使自己处于被动之中。

  全款法拍房低于市价首付款

  法拍房虽然在今年也纳入限购了,但因为价格低于市价,仍受到了不少购房人关注,希望能够从中捡漏。所谓“法拍房”,顾名思义,其实就是法院拍卖房产的简称,专指那些遭法院强制执行拍卖的房屋,其产生原因主要包括拖欠商业贷款、民间借贷、因故司法没收及无主财产等。

  法拍房之前之所以不受重视,一个重要的原因是必须全款,在信贷宽松的时代,全款买房被认为是成本非常高的事情。但如今,随着信贷收紧,普通商品房的首付比例不断上调,认房又认贷的前提下,二套房首付比例已经达到了80%,这就让价格明显低于市价的法拍房重新显出了优势。

  黄斌(化名)是某医院的外科大夫,妻子在大学教书,一直想换购一套大户型作为改善房。除了在楼市里关注消息以外,黄斌听朋友聊起法拍房,得知价格会低于市价很多,于是最近开始向中介打听如何可以顺利购买“法拍房”房源。

  “现在居住的房子面积不是很大,想着今年把老家的父母接过来一同居住,需要再买一套大户型。”黄斌告诉北京青年报记者,“他最近关注了几套即将开拍的房子,价格低于市价很多。但最终能以什么价格成交,并且购买法拍房有没有风险,他自己心里也没有底,最近还在征求家里人的意见。”

  黄斌介绍道,他在网上关注的一套法拍房,是中介介绍的。房子位于朝阳区国奥村,紧邻奥林匹克公园和鸟巢、水立方。起拍价是1513万元,南北通透的三室两厅,面积约202平方米,单价约为7.5万元/平方米。而根据链家网的显示,目前国奥村的二手房报价在10万-14万/平方米之间,一套204平方米的三居室,报价2620万元,单价约为128564元/平方米。相比之下,黄斌关注的法拍房价格优势明显。

  “中介告诉我这套房子低于市场价900万,而且只需要交总房款3%的契税。”而同户型的二手房,按照80%的首付来说,仅房款就需要2060万元。黄斌透露,虽然价格很诱人,但实际竞拍时价格会抬高到多少,他自己心里也没底。

  与黄斌还在纠结观察不同,张女士在今年成功购入了一套法拍房。竞拍价格虽然出现了大幅上升,但仍比市价便宜不少。张女士介绍,她拍得的房子位于西城区,是一套64平方米的一居室,起拍价370万元,最终以751万元的价格成交,折合单价约11.75万元/平方米,即便价格大幅提高,但由于周边二手房报价都在13万元/平方米左右,因此张女士仍认为算是捡漏成功。

  随着信贷门槛的提高,普通商品房的贷款优势正在缩小,起拍价低的法拍房进入人们的视线,成交价也是一路看涨。

  据从事法拍房交易的中介吴先生介绍,不少购买法拍房的置业者有着跟黄斌类似的想法。但吴先生也同时表示,从总的购买人群上来看,参与竞拍的人明显增多,都在寻找捡漏的机会。

  北京法拍网的数据显示,目前共有819套法拍房房源,其中近一周将有278套开拍房源。其中海淀区和朝阳区的房源数量最多,均有超过100套。

  房价低与司法拍卖政策有关

  法拍房价格较低,那么个人买家该如何购买“法拍房”?据了解,通常法院民事执行局会与京东、淘宝等平台合作,将不动产在网络平台上拍卖。北京购房人也可以登录北京法拍网,参与法拍房竞拍。无论哪种方式,都需要在竞拍前预交保证金,保证金的数额通常是总起拍款的10%。之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖,出价高者得房,竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书 办理房屋所有权过户登记手续。竞拍失败者,可申请办理保证金退还手续。但竞拍成功未按时付清尾款,则保证金不退。

  据中介吴先生介绍,法拍房之所以低于市场价,主要原因是与司法拍卖相关政策有关。

  早在2004年,我国最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,其中,该条例第八条明确规定:“人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

  换句话说,若一套“法拍房”的总价为1000万元,那么通常情况下,该套房源首次起拍价为800万元,若出现流拍,房价还有在前一次保留价基础之上降价160万元的下行空间。

  在“北京法拍网”上就有很多低于市场评估价25%左右的捡漏房源,这些特价房通常都是流拍后,再次降价的房源。

  捡漏购房要警惕风险

  与普通商品房相比,法拍房的确有比较明显的自身优势,但是走“捷径”购房,置业者也会面临诸多风险。据北京市律师协会律师介绍,竞买法院拍卖房屋可能存在实际费用负担过高、房地产市场价格变化、因存在其他居住权人而导致取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、法院轮候拍卖等不同风险因素。

  那么,面对诸多隐患,购买者在竞拍前要特别注意哪些问题?

  首先,要看拍卖的房产属性,包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证,“如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金,如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷。”

  其次,注意拍卖房产的产权共有情况,比如夫妻双方共有产权;是否有第一债权人之外的其他债权人。例如有的法拍房,在法庭拍卖前原房主和他人签署了长期的租赁合同,如未提前协商好,很可能出现租户不愿搬离,竞得人无法入住的情况。

  第三,需要查看拍卖房产是否有抵押,是否有债务偿还风险,因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。因此,拍卖前要处理好包括物业费、取暖费、水电费等费用的拖欠情况。

  最后,从市场角度来看,由于“法拍房”数量有限、选择面窄,若购房人因“贪便宜”而急于购房,可能会遇到房屋地理位置、户型、朝向、周围环境、配套设施差强人意的问题,影响居住品质及房屋再次上市交易。因此,竞买者有必要在房产拍卖之前对房屋进行实地考察,掌握第一手资料,做到心中有数,同时辨别中介方的“推销说辞”,理性购房。

  看到这些,不少人对法拍房更加疑惑不解:法拍房那么复杂,我们还能好好捡漏吗?对此,北京法拍网投资总监关越表示,法拍房之所以低于市场价,是因为其存在各种各样的风险,但也并非所有的法拍房都“碰不得”,因此才能叫“捡漏”。竞拍前,购房人应该提前做好工作,事前调查拍卖标的物详细信息、产权人信息等。如果遇到比较复杂的(如带有租约)的法拍房,尽量选择避开,因为执行法院通常不会强制租客腾空,只能由购房者通过另立民事案件处理。