4月底，北京将法拍房正式纳入限购范围，要求竞拍人必须拥有购房资格，才可以办理产权登记。但即便如此，法拍房仍因为价格较低的因素，受到市场追捧。尤其是二套房贷款必须80%以上的规定，在提高了普通商品房首付门槛的同时，也让法拍房必须全款的规定显得不再那么困难。
这就使得之前很多不知道还有此种购房方法的置业者，最近也开始打听起购置法拍房的操作流程及注意事项，希望可以捡漏，完成“安居”愿望。但不得不提醒的是，法拍房在竞买的过程中也存在实际费用负担过高、产权不清等诸多风险，置业者应谨慎为之，以免使自己处于被动之中。
全款法拍房低于市价首付款
法拍房虽然在今年也纳入限购了，但因为价格低于市价，仍受到了不少购房人关注，希望能够从中捡漏。所谓“法拍房”，顾名思义，其实就是法院拍卖房产的简称，专指那些遭法院强制执行拍卖的房屋，其产生原因主要包括拖欠商业贷款、民间借贷、因故司法没收及无主财产等。
法拍房之前之所以不受重视，一个重要的原因是必须全款，在信贷宽松的时代，全款买房被认为是成本非常高的事情。但如今，随着信贷收紧，普通商品房的首付比例不断上调，认房又认贷的前提下，二套房首付比例已经达到了80%，这就让价格明显低于市价的法拍房重新显出了优势。
黄斌（化名）是某医院的外科大夫，妻子在大学教书，一直想换购一套大户型作为改善房。除了在楼市里关注消息以外，黄斌听朋友聊起法拍房，得知价格会低于市价很多，于是最近开始向中介打听如何可以顺利购买“法拍房”房源。
“现在居住的房子面积不是很大，想着今年把老家的父母接过来一同居住，需要再买一套大户型。”黄斌告诉北京青年报记者，“他最近关注了几套即将开拍的房子，价格低于市价很多。但最终能以什么价格成交，并且购买法拍房有没有风险，他自己心里也没有底，最近还在征求家里人的意见。”
黄斌介绍道，他在网上关注的一套法拍房，是中介介绍的。房子位于朝阳区国奥村，紧邻奥林匹克公园和鸟巢、水立方。起拍价是1513万元，南北通透的三室两厅，面积约202平方米，单价约为7.5万元/平方米。而根据链家网的显示，目前国奥村的二手房报价在10万-14万/平方米之间，一套204平方米的三居室，报价2620万元，单价约为128564元/平方米。相比之下，黄斌关注的法拍房价格优势明显。
“中介告诉我这套房子低于市场价900万，而且只需要交总房款3%的契税。”而同户型的二手房，按照80%的首付来说，仅房款就需要2060万元。黄斌透露，虽然价格很诱人，但实际竞拍时价格会抬高到多少，他自己心里也没底。
与黄斌还在纠结观察不同，张女士在今年成功购入了一套法拍房。竞拍价格虽然出现了大幅上升，但仍比市价便宜不少。张女士介绍，她拍得的房子位于西城区，是一套64平方米的一居室，起拍价370万元，最终以751万元的价格成交，折合单价约11.75万元/平方米，即便价格大幅提高，但由于周边二手房报价都在13万元/平方米左右，因此张女士仍认为算是捡漏成功。
随着信贷门槛的提高，普通商品房的贷款优势正在缩小，起拍价低的法拍房进入人们的视线，成交价也是一路看涨。
据从事法拍房交易的中介吴先生介绍，不少购买法拍房的置业者有着跟黄斌类似的想法。但吴先生也同时表示，从总的购买人群上来看，参与竞拍的人明显增多，都在寻找捡漏的机会。
北京法拍网的数据显示，目前共有819套法拍房房源，其中近一周将有278套开拍房源。其中海淀区和朝阳区的房源数量最多，均有超过100套。
房价低与司法拍卖政策有关
法拍房价格较低，那么个人买家该如何购买“法拍房”？据了解，通常法院民事执行局会与京东、淘宝等平台合作，将不动产在网络平台上拍卖。北京购房人也可以登录北京法拍网，参与法拍房竞拍。无论哪种方式，都需要在竞拍前预交保证金，保证金的数额通常是总起拍款的10%。之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖，出价高者得房，竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书 办理房屋所有权过户登记手续。竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续。但竞拍成功未按时付清尾款，则保证金不退。
据中介吴先生介绍，法拍房之所以低于市场价，主要原因是与司法拍卖相关政策有关。
早在2004年，我国最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中，该条例第八条明确规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”
换句话说，若一套“法拍房”的总价为1000万元，那么通常情况下，该套房源首次起拍价为800万元，若出现流拍，房价还有在前一次保留价基础之上降价160万元的下行空间。
在“北京法拍网”上就有很多低于市场评估价25%左右的捡漏房源，这些特价房通常都是流拍后，再次降价的房源。
捡漏购房要警惕风险
与普通商品房相比，法拍房的确有比较明显的自身优势，但是走“捷径”购房，置业者也会面临诸多风险。据北京市律师协会律师介绍，竞买法院拍卖房屋可能存在实际费用负担过高、房地产市场价格变化、因存在其他居住权人而导致取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、法院轮候拍卖等不同风险因素。
那么，面对诸多隐患，购买者在竞拍前要特别注意哪些问题？
首先，要看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。”
其次，注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人。例如有的法拍房，在法庭拍卖前原房主和他人签署了长期的租赁合同，如未提前协商好，很可能出现租户不愿搬离，竞得人无法入住的情况。
第三，需要查看拍卖房产是否有抵押，是否有债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。因此，拍卖前要处理好包括物业费、取暖费、水电费等费用的拖欠情况。
最后，从市场角度来看，由于“法拍房”数量有限、选择面窄，若购房人因“贪便宜”而急于购房，可能会遇到房屋地理位置、户型、朝向、周围环境、配套设施差强人意的问题，影响居住品质及房屋再次上市交易。因此，竞买者有必要在房产拍卖之前对房屋进行实地考察，掌握第一手资料，做到心中有数，同时辨别中介方的“推销说辞”，理性购房。
看到这些，不少人对法拍房更加疑惑不解：法拍房那么复杂，我们还能好好捡漏吗？对此，北京法拍网投资总监关越表示，法拍房之所以低于市场价，是因为其存在各种各样的风险，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“捡漏”。竞拍前，购房人应该提前做好工作，事前调查拍卖标的物详细信息、产权人信息等。如果遇到比较复杂的（如带有租约）的法拍房，尽量选择避开，因为执行法院通常不会强制租客腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
