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集体土地入市试点启动，住房租赁市场再起波澜
近日，国土资源部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》)，北京、上海、郑州、武汉等13个城市将作为首批试点，利用集体建设用地建设租赁住房，并探索构建购租并举的住房体系以及城乡统一的建设用地市场。
这份名单遥相呼应此前国家确定的首批租赁市场发展的试点城市名单。相比住建部等九部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中的12个试点城市，增加了北京、上海，去掉了深圳。
“去掉深圳的原因，在于其没有集体用地，《方案》中的名单，基本囊括了我国主要的住房租赁市场。”郑州本地一位地产销售咨询公司负责人韩先生表示。他称，近年来在一些城市住房、租房价格暴涨的背景下，稳定房地产市场，让“居者有其所”成为摆在政府面前的重要课题。要实现这一目标，除了加大商品房供应外，更为稳妥的方式就是建设房屋租赁市场。
而要发展该市场，尤其是廉价租赁房屋市场，对建设用地成本提出了苛刻要求。“相比国有建设土地，集体建设用地不仅体量大，而且效益和利用率较低，将其盘活，有助于城市租赁市场的利用，对平抑房价有着现实利好。”韩先生说。
除了平抑房价外，试点的另外一个作用在于打破过去难以触碰的禁区。
一位地方政府人士向记者表示，在《方案》出台前，商品房开发必须经过征地环节，不少农村集体土地首先要通过控规修改成“城镇国有建设用地”，才能变更土地性质。而新政策实施后，集体用地将无需再经征地环节，就能直接建设租赁住房。同时，根据《土地管理法》，当前集体土地的使用范围仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡镇村公共设施和公益事业建设等。《方案》则在一定程度上突破了现有的土地管理法律法规，或为法规的修订提供了参考。
促使农民增收，亦是此次《方案》的着力点。韩先生坦言，在现有土地制度下，城市建设用地和农村建设用地分隔，土地之间存在巨大的级差地租差异，这对于农民尤其是郊区农民来说极为不公。由于集体土地成本较低，建设投入较少，村集体有能力自我集资，允许集体土地进军租赁市场后，农村集体和农民将可以分享这部分级差地租所带来的利益，使村民收入得到明显提高。
体系化破局需多种探索
自十八届三中全会以来，集体土地入市就是各地改革的重要内容。允许农村集体经济性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权等改革，已在多地快速推进。
但南阳市一位开发商孙先生则向记者表示，对于集体土地建设问题，地方政府存在两难的心态。一方面，全国多个试点地区开展的存量集体建设用地使用权挂牌出让、“两权”抵押等改革，已取得了一定成绩，让人跃跃欲试;另一方面，由于担心集体土地“房地产化”和资本侵害弱势农民利益，又不敢打破现有征地模式，只能进行一些细节上的修修补补。
他举例，当地某镇曾想进行集体土地租赁建设，在建设乡镇中学教职工宿舍的同时，进行对外出租开发，但后来因为担心政策风险问题，该开发项目被临时叫停，至今学校周边开发仍未启动，公司也耽误了大量时间。“开发商要追求利益，当地居民害怕自身利益被抢。在集体土地进入租赁市场的问题上，现在没有清晰的法规和模式，很多地方都会遭遇类似情况。”孙先生说。
在集体土地建设问题上，《方案》要求租赁住房所用土地仍属于集体建设用地;房屋只租不售，承租人不能获得房屋产权。而从土地供给来看，试点城市大多也对集体用地规模有着严格限制。韩先生认为，点状分布的集体用地，在开发上，还有土地规划利用、公共服务网点链接等诸多问题没有解决。因此开个小口做试点，发现其中的显性或隐性问题，也是多数地方通行的做法。
对于租房价格是否因此生变，多数受访者认为，短期内对房价并不会有什么影响。唯创咨询分析师宏晨表示，《方案》中的租赁市场，与当前商品房市场相隔离，即便一些启动试点的地区，当地租房价格也多以市场价格进行调整，并不会对市场带来太大影响。
他认为，集体建设用地建设租赁住房，一方面可以缓解城市用地压力，另一方面可以利用集体土地的“级差地租”，让高房价获得平抑通道，并推进区域城镇化建设的进度。但他也表示，当前细化政策并没有出台，具体如何执行各地或有不小的区别。而《方案》缓解楼市乃至社会矛盾的出发点是显而易见的，因此必须避免其市场化过程中受到资本或其他利益的影响，导致损农、伤农情况的发生。
