2017年半年报发布正接近尾声。从已发布半年报的多家房企表现来看，多数取得了不错的业绩。但随着金融及楼市组合调控政策效果的逐步显现，下半年整体房地产市场不容乐观，去化速度也将明显下滑。不少企业尤其是高杠杆、高负债的房企未来风险将逐步加大。
上半年业绩刷新历史纪录
据不完全统计，截至目前，发布半年报的上市房地产公司合计接近130家，港股近10家，A股合计120家。120家A股上市房地产公司合计营收4424亿元，净利润达到了494.7亿元，净利润率达到了11.2%。
整体看，今年上半年，虽然楼市面临调控重压，但市场表现依然不错，从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，从数据来看，房企整体销售数据升温，多家房企完成了年度超过半数目标，楼市虽然面临调控，但市场影响在二季度末才出现，整体看，叠加上2016年末的结转，大部分企业依然收获了历史最丰盛的半年盛宴。
不过，尽管大部分房企收获了历史上最丰盛的半年业绩，但也有不少明星企业的高负债引发了投资者的担忧。
融创中国9月1日披露的2017年半年报显示，公司总资产4238亿元，总负债3896亿元，资产负债率高达91.93%，创下了其十年来的新高，此外，还有93亿元的永续债。截至今年上半年，公司账上现金924亿元，有息负债1813亿元，总权益342亿元。据此计算，其净负债率为259.9%。融创中国的净负债率已经超过恒大的240%，为港股内房企最高值。
对于融创高企的净负债率，融创中国行政总裁汪孟德称，未来两年融创的任务是降负债。“我们有信心在未来一到两年，在2019年底把资产负债率和净资产负债率降到双70%的水平。”
不过，目前来看，融创想要实现大幅降低负债率的目标似乎并非易事。除了面临未来更加艰难的房地产市场外，融创大举并购的一些企业效果并不理想。在2017年半年报中，融创中国公布了投资乐视网和乐视致新的收益情况，两笔投资已经亏损了约3.92亿元。
而比融创更加激进的是一直以高负债率示人的房企泰禾集团，其于近日公布的上半年业绩显示，目前泰禾短期借款257.89亿元，长期借款586.53亿元，一年期非流动借款51.64亿元，应付债券174.31亿元，有息负债总额达到1070亿元。以此计算，泰禾上半年的净负债率高达396%，去年底这家企业就以360%的负债率处于行业高位。
事实上，房企更倾向于用净负债率来显示负债水平和偿债能力。在已经公布2017年半年报的房企中，净负债率龙 虎榜显示，融创高达260%，恒大240%，富力193%，旭辉59%，绿城58%，龙湖56%，世茂53%，华润置地42%，金地41%，碧桂园38%，万科20%，中海16%。而泰禾则以近400%的净负债率傲视群雄。
据报道，泰禾集团董事长黄其森今年给泰禾下达了3000亿元的销售额业绩目标，但根据克而瑞发布的数据，2017年1月至8月泰禾的销售额仅为448.5亿元，离全年目标相差甚远。不过，这也意味着泰禾的高负债率短期内难以下降。
业内人士表示，房地产作为资金密集型行业，以往追求高速增长的房企往往采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，但随着市场流动性的紧缩和监管层去杠杆的要求，恒大等一线房企在发展模式上开始转型，由以往“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。
高负债房企风险或加大
张大伟认为，尽管大部分房企实现了上半年的目标，但2017年下半年楼市的趋势性下调难以避免。从市场走势看，随着一二线城市的调控收紧，预计房企在下半年的成交数据会有非常明显的回落，市场走势逐渐涨幅放缓。
他表示，虽然房企在2016年收获了丰收年，但总体看，在去年9月30日开始的这一轮调控中，楼市在2017年将面临非常大的降温风险：大部分房企都在2016年拿了比较高价的地，这种情况下，对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大。对于多数房企来说，未来资金成本在逐渐增加，各种融资渠道压力逐渐增加，资金链的风险也在逐渐积累。从资金及销售等方面看，未来尤其是负债率较高的房企的风险将加大。
同策咨询研究部总监张宏伟预计，从执行层面看，未来楼市将迎来新一轮“整顿风暴”。从接下来的楼市调控政策趋势来看，调控政策仍然是从严执行，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。预计2018年年中，全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现实质性松动。
他表示，当前到明年上半年仍然是楼市的调整期，并且至今年年底到明年年初，楼市极有可能进入深度调整期，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。因此，这些房企未来应踏踏实实做好业绩，做好回款才是最重要的。
