28日，住房租赁市场再迎“大招”，国土资源部与住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称“方案”），决定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
业内人士指出，在租赁市场引入集体建设用地，有助于扩大试点城市租赁房源供应，构建购租并举的住房体系，对房租上涨或起到一定抑制作用。同时，村镇集体经济组织可以自行开发运营或联营、入股建设租赁住房，有助于调动集体组织和房地产开发企业积极性，实现多方共赢。
增加租赁土地供应 房租或成下降趋势
近年来，随着大城市流动人口的增加，高昂的房价和有限的租赁房源催生了“租房贵、租房难”的难题，困扰着城市的“打拼一族”。此次方案的出台，为解决他们的租房难题提供了一把钥匙。
国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆介绍，此次改革试点要实现的核心的目标正是：增加住房紧张的城市特别是特大和超大城市的住房供给，缓解住房的供需矛盾。
中原地产首席分析师张大伟认为，鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。“13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市的国有土地相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果这部分能进入租赁市场，将有利于房源供应，也有利于城中村改造。”
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池表示，集体用地建设租赁房有助于加大租赁市场的供给，由于集体土地价格相对较低，房租可能会比正常的商品房房租低，长期来看，一些试点城市的房租或呈下降趋势。租购并举的发展，未来也会抑制房价上涨，让住房回归其居住的功能。
“对房租的影响还是要看整体的供应量。”亚豪机构市场研究部总监郭毅向央广网记者表示，引入集体用地建设租赁房，如果土地供应量达到一个级别，对整个租房市场产生有效补充的话，对房租的平抑将有一定作用。“但是对于北京周边，如四环五环地区，房租的来源本身还是有限的。如果供应格局以远郊为主，难以形成需求主力，对于整体租房市场价格的影响还是有限的。”
以存量建设用地为主 近郊地区或先“尝甜头”
对于可以引入租房市场的土地要求，方案明确指出，项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。
陈国庆表示，“耕地、农用地肯定是不行的。严格讲是按权属确定的，必须是集体经济组织、村民小组以及乡集体经济组织所有的土地。目前，主要分布在城市郊区、广大农村地区、以及城乡结合部和城市内部也有一些零散的集体土地。”
对于未来这些集体建设用地建租赁房的前景，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，试点的城市多为发展规模较大的一二线城市，政策的出台增加了这些城市近郊区的发展机会，产业和企业的布局较多地围绕在近郊区市场上。
“预计后续在此类集体建设用地方面，近郊区的用地会率先进行改革”，严跃进向央广网记者表示。他认为，这样的改革有三方面影响，其一是有助于发挥集体建设用地的价值，租赁市场成为盘活此类用地的很好渠道。其二，通过发展正规的租赁市场和产品，将有利地打击此类区域小产权房等租赁行为。此外，通过发展这些地区的租赁市场，将在这些区域形成更为科学的社区建设，有助于该区域后续的更好规划。
打破原有土地出让模式 达成各方“共赢”局面
值得注意的是，试点方案提出，完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。
“这就给予了此次改革一个较好的民心支持。”严跃进强调，这意味着，集体建设用地不是征地或简单地流入市场，其发展租赁市场的主导权还是会给予村镇集体经济组织。这样的做法有助于村镇集体经济组织在盘活集体土地方面会有更大的积极性，也对集体组织形成了增收增利的效应，有助于推动改革步伐。
在原有的土地出让模式之下，由于供给租赁用地可能影响短期出让金收入，地方政府缺乏供应的积极性。加之租售比较低，房地产开发企业也缺乏投入积极性。明源地产研究院首席研究员刘策分析称，此次方案引入集体建设用地进住房租赁市场，对于各方不仅没有损失，反而对村镇集体和房地产开发运营企业都将是巨大的机会。
张大伟也表示，用集体土地供应出租房，是多赢的政策。他分析，相较于目前房地产开发商开发商品房用于出租1%~2%的年收益，而集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。
多位受访专家向央广网记者表示，在集体组织主导下，房地产开发运营企业或将积极参与其中，未来建设大型租赁社区也不无可能。郭毅认为，合作开发运营的模式需要多方共同构建，集体组织可以选择出土地的方式参与其中，开发商等建设方可以参与规划建设，而第三方机构则可在最后的租赁业务中“分一杯羹”。
