建共有产权住房和降房价，这是两个不同的命题。虽然共有产权住房价格
也是整体房价的一部分，但对商品房价能有多大影响，还要看供应量的大小
一向被视为全国楼市调控政策风向标的北京市，在8月3日晚，又有重磅新规出台。
由北京市住房和城乡建设委等四部门联合起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会公开征求意见。在此前限购、限贷、限离等一系列以“堵”为特点的政策后，抛出了一个面向刚需人群的“疏导”方案——共有产权住房。
有人对“共有产权住房”打了一个比喻，就像个人与政府合伙成立一家股份公司，双方按出资份额各占相应比例的股份，但公司的管理和运营权归个人支配，政府让渡自己的使用权。5年之后，购房者可以继续加持，购买房屋的完全产权，也可以上市交易，卖房提现走人。
“共有产权住房，是从住房供给的角度来建立长效机制的探索。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉《中国新闻周刊》，从本质上看，共有产权住房是对已有保障房体系的规范和完善。
事实上，关于共有产权住房，本身仍存很多疑问：政府和个人各占一半产权，从制度设计上与1998年房改之前的“单位公房”很类似，这究竟是不是一种改革的倒退？在一线城市土地供应逐年缩减的前提下，共有产权住房能拿到几成土地供应，对于整体房价的下降有多大影响？此前各类保障房制度，由于制度设计的不完善，很容易出现不公平现象或者陷入不可持续的境地。而这一次，共有产权住房能否承托住“长效机制”的期望，在实践中能走多远？
是保障房，还是商品房？
个人和政府“凑份子”买房的共有产权模式，并非北京的首创。
这种模式最早的探索者是江苏省淮安市。回溯这项探索的源头是在2007年，初衷是对“经适房”的建设和供应进行改革。比如，与“经适房”不同，建设用地由划拨变为出让、供应分配由政府包揽包办变为政府和个人共同出资。
当时，淮安试图通过这种方式来帮助那些既不符合保障房申请标准，又没有能力买商品房的人解决住房问题。
2007年的背景是，全国多地城市房价已经开始快速上涨，廉租房体系刚刚开始起步，经济适用房的弊端已经广为人知，收入“夹心层”怎么购房的问题，开始逐渐浮出水面，各地也开始进行不同的探索。比如，北京在2008年推出了第一批“限房价、限套型”的两限房，针对家庭年收入不超过8.8万元的中低收入“夹心层”的购房需求。
在淮安市，这种探索最初被界定在保障房范畴，套型面积被限定在90平方米以下。购房人与政府之间的出资比例则根据购房人的经济状况分档确定，有5:5、有6:4，也有7:3。
这种探索在当时颇具新意，比如，在销售合同中约定产权份额、上市交易、收益分成等各方的权利和义务，在房屋所有权证上明晰各方共有产权份额。个人对自己产权部分可抵押、可继承、可调增、可调减、可退出。
在淮安的方案中，也鼓励个人增购产权。个人可以分期购买政府和企业产权，逐步形成完全产权，5年之内，政府和企业让渡增值收益、租金和利息，按原配售价格结算；5年之后，按届时市场评估价格结算，促进政府和企业资金及时回笼。也可一直自住不购买，5年之后，按照市场评估租金90%，缴纳非个人产权部分的租金。
在淮安模式的基础上，2014年4月，住建部召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。
在各地的探索中，对共有产权住房的定位，其实有细微差别，最核心的是，究竟纳入到保障房体系，还是商品房体系？
比如，北京市在2013年推出了带有共有产权性质的住房，命名为“自住型商品房”，这是计划将共有产权住房打造成保障房和商品房之间的“过渡形态”。
而在四川成都，则明确规定，将以往的经济适用房、限价商品住房等并轨管理，统一为共有产权住房，成为购置型保障房的主体形式。
在一些学者看来，共有产权住房有双重属性。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强曾表示，共有产权住房中，个人持有的部分属于商品房性质，而政府持有的另一部分属于保障房性质。
但在顾云昌看来，共有产权住房就是保障房，“针对的需求人群和过去的经适房、两限房是差不多的，都是中低收入家庭。尽管在运作上参照商品房，但仍然是带有保障性质的。”
从住建部的角度，也一直想把共有产权住房纳入保障房管理体系。住建部原副部长仇保兴在2014年的全国两会上表示，共有产权住房将先纳入现行的保障房体系管理，此后将作为市场主体来供应。
还有不少人提出，共有产权住房和上世纪房改之前的“单位公房”很类似，也是由单位和个人分享产权，个人出售房屋由单位优先回购。如今推出的共有产权住房，是不是一种改革的倒退？
“把保障性住房用市场化的办法来运作，实际上还是保障性住房，和市场化是两个概念。”顾云昌对《中国新闻周刊》表示，如果全部采用市场化方式，而忽视保障性住房，那就是过度市场化。而共有产权住房，目的是增加保障房的供应量，解决大多数中低收入阶层的住房需求，“把它看成是保障房的体系，就不会理解成是改革的倒退了。”
制度设计上增强弹性
与以往经济适用房、两限房等相比，共有产权住房在制度设计上最大的特点是增强了市场弹性。
在以往模式下，保障房价格明显低于周边商品房，是因为政府让渡了土地出让收益，或者投入财政资金进行补贴，但由于产权是一次性交给购房者，为了避免购房者的谋利行为，设计了很多硬性规定，比如不能出租，5年内不能转让。但在实际操作中很难监管。
相比之下，共有产权住房的弹性明显增强。比如，个人和政府的产权份额如何确定？北京市的《办法》提出，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。
“具体的份额比例应该根据不同地块、不同项目来具体确定，应该是有弹性的。”顾云昌对《中国新闻周刊》表示，如果地块在郊区、总价较低，个人出资比例可以高一点，所占产权份额也高一点。如果地块位置好，总价较高，为了减轻购房者负担，政府可以出资多一点，占有更多份额。
允许租赁是此类住房与其他保障房一个最大的区别。以往的经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可转租。
租金收益该如何分配？《办法》意见稿对此明确：已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。同时还要求，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
在共有产权住房的退出和上市方面，也增加了市场因素。《办法》意见稿提出，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
但《办法》对转让对象做了严格限定。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
“共有产权住房北京方案最大的特点是，对未来房租收入和房屋溢价怎么处理，界定得更清晰一些。”我爱我家副总裁胡景晖告诉《中国新闻周刊》。
在顾云昌看来，这样的做法，既保证了共有产权住房在保障房体系内不断循环使用，又兼顾了购房者适当的增值收益，“购房人买房也是一种投资，投资的部分也需要保值增值，但政府补贴的部分不能平白无故地享用。”
国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，政府和购房家庭之间是双向选择，可自由退出，政策弹性高，可操作性强。
