来到2018年的下半场，关于杭州楼市走向改变的观点开始被广泛传播，不少业内人士判断，接下来杭州市场会进入“下行通道”，板块和项目分化将成为大概率事件。
实际上，7月份以来已经有个别板块明显出现了热度下降的情况，尤其是在郊区板块，无需摇号、中签率大幅上升、开盘无法售罄的例子不在少数。最近，随着一个新项目的开盘，下沙大学城北板块也遇到了这种“尴尬行情”。
时隔10个月终于有了新增供应
但是新盘首开仅仅卖了六成
这个全新项目，就是金地宋都·都会钱塘。
7月20日，金地宋都·都会钱塘领出了第一张预售证，推出1号、2号、3号、4号、6号楼共计182套精装修房源，全部为89方户型，均价27170元/平方米（含装修标准3500元/平方米）。值得注意的是，这批房源都是洋房。
这是自去年9月份宋都·东郡之星宣告住宅清盘后，下沙大学城北板块时隔10个月终于又有了全新的住宅供应。因此，金地宋都·都会钱塘的亮相，不仅被刚需购房者看作“福音”，也吸引了整个杭州楼市的关注。
徐亮在下沙度过了四年的大学生涯，前几年在世茂广场买了一套酒店式公寓用于自住，后来再没有考虑过买房的事情。今年，婚期将至，徐亮开始考虑购置婚房，他把目光瞄准了大学城北。
“下沙现在二手房整体价格都太贵，沿江都超过3万了。大学城北一直都是价格洼地，而且现在是政府限价，我们以为新房价格应该不会太高。”徐亮把都会钱塘作为了第一选择。
不过，在都会钱塘首开均价公布后，徐亮的热情一下子被“浇灭”了。“2.7万元/平方米的价格，超过了我的预期，连摇号登记也懒得去了。”他告诉记者。
徐亮的选择并不是个例。公开数据显示，都会钱塘首开的182套房源，通过5天时间的摇号登记，最终登记家庭仅有320户，平均中签率高达56.8%，是7月份主城区摇号楼盘中，平均中签率最高的项目。
而且，更出人意料的是都会钱塘的去化率。在8月2日都会钱塘的开盘现场，当天开发商邀请了报名的全部320户家庭前去选房，不过最终该批房源并没有全部卖完，据媒体介绍，当天去化仅六成，剩余60套左右房源未选。
透明售房网的数据显示，截至8月22日，都会钱塘已售122套房源，可售60套。
售楼处可以现场买房
与周边二手房价差不大
本周二，记者来到金地宋都·都会钱塘售楼处实地探访。
当记者在十点左右到达时，发现售楼处里三三两两有几组客户正在看房。据了解，金地去年在大学城北板块拿下了两宗相邻涉宅地块，东面为商住地块，楼面价9644元/平方米，需现房销售；西面地块为纯宅地，楼面价13369元/平方米，即目前在售的都会钱塘。
在大学城北板块中，都会钱塘的位置优势比较明显，附近有学校和规划的医院，而且与板块内首个购物中心水云和达城紧邻，此外，都会钱塘还自带大型商业配套。
项目销售员介绍，都会钱塘由16幢洋房和2幢高层组成，首开全部是洋房房源，89方户型，一梯两户。“目前这边二手房的价格在3万元/平方米左右，我们洋房的价格只要2.7万元/平方米，又是精装修，还是很有优势的。而且，我们的小区定位要更高。”销售员表示。
该销售员告诉记者，目前项目还剩余几套房源，不需要摇号，可以当场购买。记者询问首开情况，他介绍道：“本来我们以为只开2栋楼，就按照这个房源量蓄客。后来一下子领出了5栋楼的预售证，客户就有点不够了。”对于当天的去化率，他表示已经不记得了。
不过，记者随后在大学城板块内的二手房经纪人那里得到了答案。在保利·城市果岭的社区底商中，有多家中介门店，其中一位经纪人告诉记者：“根据我所知道的情况，当天总共卖了130多套。”
这位经纪人在这个板块已经从事了3年多的中介业务，他认为，都会钱塘之所以去化率不高，主要是因为价格。据他介绍，现在大学城北二手房价格最高的是城市果岭，户型比较好，在3万元/平方米左右，碧桂园和东郡国际在2.7万元/平方米左右。“跟二手房相比，都会钱塘并没有明显的价格优势，又是期房，户型又没有二手房好，所以购房者热情不高。”他说道。
有趣的是，据这位经纪人介绍，随着都会钱塘的开盘，大学城北的二手房在短时间内进行了一轮涨跌。“最初都会钱塘释放的价格是3.2万元/平方米，附近的二手房东随之都提高了自己的挂价。后来开盘情况出来，二手房马上又降了回来，幅度在10万元左右。”
多方面因素造成大学城北滞销
接下来楼市将进入分化期
都会钱塘27170元/平方米的均价，让不少刚需客户无奈放弃了大学城北板块，转而选择价格更加亲民，而且距离又适中的板块，比如与大学城北紧邻的海宁，以及隔江相望的大江东。
沙吉是下沙的一名资深经纪人，去年他自己开了一家中介门店，最近也在代理海宁和大江东的新房业务。“大江东有不少品牌房企的项目，价格不到2万元/平方米，比如刚刚开盘的滨江新城新希望·未来海岸，很受下沙年轻购房者的欢迎，我们带了不少客户过去。”沙吉说道。而投资客，则更倾向海宁的长安、许村等板块。
在沙吉看来，都会钱塘的销售成绩不佳，可能跟项目的推广力度不够也有关。“在下沙，大江东的大江东宝龙广场、未来海岸，海宁的朗诗万科·城市之光、绿城华景川·之江明月这些项目的知名度都要比都会钱塘高，起到了很大的分流作用。”沙吉告诉记者。
不过，更深层次的原因，还是因为整个楼市行情转冷，购房者预期发生了变化，买房不再是迫不及待的事情。从下沙来看，二手房和新房目前同样陷入“滞销”状态，据中介人员介绍，7月份跟此前两个月相比，二手房成交量下降了60%，“最近看房人数明显减少了。”
双赢机构总经理章惠芳认为，接下来楼市将进入“横盘期”，住宅新房价格波动幅度小，但成交量肯定有所下降，先行进入“量跌价平”阶段。而板块则将进入分化期，“那些基础面稍显不足的，库存量过大的，此前涨幅太快太高的板块，下调的幅度或许也更大。”章惠芳说道。
什么房子都要抢，顶天立地房源都能售罄的局面，也很快将成为过去。“接下来摇号的中签率会总体提高，也不再是开盘售罄，预计多数楼盘的销售率70%-90%。开盘销售率才过半的情况，也会出现。有品牌背书的、户型优化的、地段占优的项目，会卖得更快。”章惠芳判断。
