物业费连年上涨 这个老小区为何能做到收费率100%？

　　文昌花园小区。

　　2000年，0.3元/平方米/月；2004年，0.45元/平方米/月；2008年，0.65元/平方米/月；2016年，0.85元/平方米/月。

　　这是海曙区鼓楼街道文昌花园小区自1999年交付以来的物业收费标准，近20年来，这个小区共经历了三次物业费调价。接连提高物业费，小区业主会买单吗？

　　当记者带着这样的疑问来到这个老旧小区采访时，他们的物业服务中心主任丁明自豪地说：“从2014年到2018年，我们已经连续5年物业收费率达100%了！”

　　他们是怎么做到的？业主又为什么接受了三次物业费上涨？

　　小区治理样本中

　　文昌花园是最老旧的一个

　　自5月16日起，本报已接连刊发7个在小区治理中有着独到经验的小区样本。跟之前7个小区相比，文昌花园的房龄最久，也是最为老旧的一个。

　　初夏的文昌花园郁郁葱葱，保安师傅有序地引导着前来停车的司机，物业维修工忙着修理停车位上的路障。不少一楼业主将自家的盆栽搬出来晒太阳，有时还会飘来一阵阵饭香味，比起外形看上去“千篇一律”的新小区，文昌花园更多了一分烟火气。

　　1999年8月，这个由联合房产开发的小区交付了，一期共有200户业主。除了其中一个楼道有10套拆迁安置房外，其余均为商品房，面积从90平方米至115平方米不等。

　　“别看现在小区老了，但在当时房价大约需要3200-3400元/平方米，买一套房也得三四十万元，所以业主基本上条件不错，而且以自住居多。哪怕是现在，租客都很少。”小区本届（第六届）业委会副主任陈守辉说。

　　物业主抓安保、保洁、维修

　　物业中心主任“兼职”维修工

　　在交付后，联合物业正式开始管理小区，“小区虽小，但有南、北两道门，所以物业员工的配备上，一点都不少。”丁明告诉记者，他们共聘请了8个保安、2个清卫、1个维修工、1个会计兼前台以及一名物业中心主任作为服务团队。

　　在丁明看来，物业服务，最主要的三大块内容就是安保、保洁和维修，业主们反映的问题也大多集中于此，于是他们在日常服务中，围绕这三大块内容进行。

　　在安保方面，文昌花园获得了2016年度“海曙区物业治安防范安全小区”及“海曙区物业治安防范无刑案小区”称号。

　　其次是保洁，记者走访小区时看到，虽然文昌花园的各项设施比不上新小区那么先进，墙面上也有一些锈迹，但地面上很少见到未清理的垃圾，基本做到了小区老旧而不脏。

　　而在维修方面，联合物业在居民当中的口碑更好。“门锁坏了、管道堵了、电灯不亮了……老小区最主要的问题就是这些，而一发生问题，我们第一个想到的，就是找物业。这一点上，联合物业真的很给力，除了一名专业维修工外，物业丁主任就是做维修出身，日常接到我们的求助，他都会上门帮忙。”业主童阿姨说。

　　丁明介绍说：“业主并不只是我们的甲方，每天在他们的家园为他们服务，应该想着怎么帮他们解决问题，只有抱着这种心态，才能真正把服务做好。”

　　因为做维修出身，所以每当业主们反馈问题时，丁明只要有空，便会亲自上门解决。“业主家里的水龙头坏了、马桶堵塞了、漏水了、电线开关坏了、闸刀跳闸了、电风扇电水壶等小电器不能运转了……这些我一般都能修好。”丁明说。

　　物业曾因亏损严重提出退管

　　三次上涨物业费获业主支持

　　不过，随着人力成本的逐年增加，即便小区的2间经营用房和一半的停车费收入都用来补贴物业，联合物业的日子仍然越来越难过。

　　2004年，他们将物业费提到了0.45元/平方米/月，2008年，再一次提价至0.65元/平方米/月，因为前期的服务得到了大部分业主的认可，这两次物业费上涨最终都顺利完成了。

　　但因小区老旧，且物业费本身较低，在2016年前的那几年，物业平均每年要亏损5万余元，这给了联合物业很大压力。2016年，他们一度提出了准备退管文昌花园的想法。

　　这时，文昌社区居委会、小区业委会及联合物业一起组织开会，商量小区的未来。

　　“频繁更换物业公司，对小区有害无利，而且老旧小区也很少有物业公司愿意接管，毕竟物业是以盈利为目的；文昌花园小区小，管理成本高，但不能一味想着减少物业服务人员以降低他们的运营成本，如果这样，物业会做不好服务，势必导致服务品质下降，然后物业费越发收不上来，进而产生恶性循环。”文昌社区党委书记周晓红对记者说。

　　于是，在商量过后，居委会和业委会决定再一次上调物业费，让物业公司以服务促提价，得到业主的进一步认可。联合物业也感受到了来自居委会和业委会的支持，大部分业主同意调价后，物业决定留下来。

　　丁明表示，管理这个小区的时间久了，且从地产到物业，一直都由他们负责，对小区、业主都有了感情，也不愿离开。

　　业主参与小区日常管理

　　多方联动第一时间解决问题

　　在小区治理中，业主本身也发挥了很大作用，“因为我们小区自住业主多，他们非常关注小区的日常情况，乐于且敢于去自主管理小区。”业委会副主任陈守辉说。

　　他向记者提及了一件事：那是在去年，有业主发现，一个居民混装了厨余垃圾和其他垃圾，还准备一起丢进绿色的厨余垃圾桶。这名热心业主将情况反馈给了小区，很快，业委会成员、物业甚至普通业主都赶去要求这个居民将垃圾分装干净后，再投入对应的垃圾桶。

　　“我们小区的垃圾分类可是省级示范点，哪能允许小区公共垃圾桶里存在没有分装好的垃圾呢？”陈守辉自豪地说。

　　此外，去年6月起，文昌花园党支部内的党员、社区居委会、业委会、物业、居民这五方各自派出代表，组成了一支多方联动的队伍，在每月第一周的周一，对小区的环境会进行一次巡视、检查，对于巡视中发现的问题，能解决的就当场解决。