住宅房变“网约房”合法吗？邻居是否有权令其停止经营？

　　近几年，网约房的兴起给现代生活增添了不少便捷和灵活性，但是，随之而来的一些现象也让人不堪其扰。

　　近日，江苏省淮安市清江浦区人民法院就判决了一起因“网约房”而引发的排除妨害纠纷案。

　　江苏省淮安市清江浦区的居民耿先生，在入住当地某住宅小区后，发现斜对面的邻居家，时常有陌生人拖着行李箱入住，走廊上堆放着生活垃圾，还常有人深夜大声喧哗。

　　原告 耿先生：本来我买这个地方的房子是为了小孩上学的，在我入住了以后我发现，我的对门，我的斜对面，开了2家民宿。夜里面，小孩刚入睡，开门的声音动静比较大，拖行李箱动静比较大，凌晨两三点钟，还有吵架的，还能出来再倒倒垃圾，还有唱歌的，所以说对小孩的学习生活环境造成了很大的影响。

　　小区业主  李女士：包括这个民宿平时打扫卫生有这个小推车，一下子有两三辆聚集在这个狭窄的过道，我们正常出行的时候，也是很不方便的。

　　随后，耿先生向小区物业和社区工作人员了解对面房屋情况。

　　淮安市清江浦区车站社区工作人员 张红军：这个房子是2023年，产权人把房子租给经营户了，他们有租赁合同，房子租期是3年，我们社区对这个房子也进行了解过了，是作为民宿对外进行出租的。

　　耿先生认为，在没有经过其他业主同意的情况下，邻居擅自将住宅改变为经营性用房，严重影响了他和其他业主的正常生活，侵犯了他们的合法权益。于是起诉至法院，请求判令相关被告立即停止经营行为，恢复房屋住宅用途。

　　而在庭审中，该房屋的业主、租客等几名被告表示，“网约房”是共享经济下的短期租赁，属于业主一种出租行为，不应该定义为经营行为，不需要全体业主同意，只需按规定在江苏省网约房登记平台登记、取得登记标识即可。

　　淮安市清江浦区人民法院民一庭员额法官 邰冬梅：我们在审理本案之后，发现认为本案的争议焦点问题，其实在于“网约房”是否属于经营性用房。“网约房”作为互联网经济背景下的一种新业态，目前就全国范围内的规范性文件来看，“网约房”的性质和地位尚不清晰。

　　“网约房”实际上都是为房客提供了一种有偿的住宿、膳食、保洁等服务，所以说它们跟旅馆业，没有什么本质的区别。

　　淮安市清江浦区人民法院民一庭员额法官 邰冬梅：根据民法典第279条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。如果说业主将住宅改为经营性用房的，除了遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。同时，根据民法典第288条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，来正确处理相邻关系。如果说业主将住宅房屋用作网约房，需经全体业主同意，而且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。如果说发现有其他业主擅自将房屋用作经营性用房的，有利害关系的业主有权要求停止经营，恢复房屋的住宅用途。

　　经过审理，最终，法院判决4名被告立即停止涉案房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途。

　　新闻链接：“网约房”如何成为“阳光房”？

　　在线选房、电子支付、密码解锁、无需见面……凭借这些优势，近年来，“网约房”深受年轻人追捧。然而，由于缺少有效监管，无法落实实名、实数、实时、实情等“四实”制度，“网约房”又极易成为“治安洼地”。如何完善动态监管机制，让“网约房”行业在阳光下健康发展，各地也在进行积极探索。

　　居民 季睿辰：我觉得这个网约房存在一定的隐患，它在消防、卫生和安全方面，都没有办法得到保障。而且有的商家不登记身份证，给个密码就让入住了，这样总觉得不是很安全，也给了不法分子可乘之机。

　　面对“网约房”发展过程中出现的问题，近期，在江苏淮安市清江浦区，公安、市场监管、住建、消费、法院等多部门，联合开展“网约房”专项排查行动，全面了解辖区内“网约房”、酒店等运营状况。

　　淮安市律师协会会长 潘虹：在支持网约房市场准入的同时，针对网约房可能产生的矛盾纠纷，首先要加强监管力度，建立完善的监管体系。政府部门应当联合网络平台，共同制定和执行严格的实名登记、安全保障等制度，以确保房源的真实性和合法性。同时，要加强对“网约房”经营者的资质审核和日常监管，对违规行为进行严厉打击。其次，消费者也应当提高自我保护意识，选择正规可靠的“网约房”平台和房源。

　　目前，当地人大立法部门，已经启动相关调研，积极推动“网约房”领域相关立法，明确“网约房”经营中平台公司、房东、经营人、入住人的法律责任，以及违规处罚的具体罚则，全方位规范“网约房”市场，确保行政机关有章可循、有法可依。

　　淮安市清江浦区人大代表 蒋晓松：我们建议相关部门将“网约房”、民宿经营主体纳入监管范围内，对“网约房”民宿的发展和经营情况进行相关的评价、追踪、指导和帮助，并制定一定激励措施，对“网约房”民宿，予以公示、公告，建立良好的社会生活环境和营商环境。