上海加装电梯，到了“续集”

　　上海推行老旧小区加装电梯，至今成果显著。如今，不少加装的电梯已经走过几个年头，电梯后续的管理、运维、更换业主后产生的诸多问题，成为老百姓更加关注的痛点问题，上海也发生过业主因加装电梯提起诉讼的案例。
　　目前，有的街道开始探索一些制度性办法，来解决电梯后续的运维难题、资金管理难题，以规避一系列矛盾。
　　好的运维做对了什么？管理痛点如何解决？我们以“梯管家”为案例，进行更深一步的探讨。

　　每月跑银行，吃不消

　　黄浦区蒙自西路64号2楼的谭老伯今年75岁，所在楼宇加装电梯后，他被推举为电梯后续运维的“3人小组”成员。
　　加装电梯的运维，远比想象中复杂。用老百姓的话进行概括，后续大致需要缴纳3类费用：电费、物业费、维保费。维保费两年后再开始缴纳，头两年不用缴。前两项费用，理论上由电梯所有权人按月定期缴纳。
　　“3人小组”作为电梯所有权人的代表，他们的主要任务就是管理和收缴这些费用。
　　2021年，黄浦区出台既有多层住宅加装电梯后续管理的指导意见，提出将不少于10万元的政府补贴资金留存（最高补贴28万元/台），作为电梯专项维修资金。

　　那这留存的10万元由谁来管理呢？在没有“梯管家”服务之前，只能由“3人小组”在银行开设共管账户。
　　如果按照常规操作，谭老伯等3个人需要定期一趟趟跑银行取钱，且3人必须同时到场，每个人拍照、签字确认后，再去相关机构缴纳电费、物业费。如果有人生病或离开上海甚至出国怎么办？延期或者找人代理十分麻烦。何况小组中老年人比例很大。
　　“我今年75岁，年纪大了，跑不动。”谭老伯感叹。楼宇里年轻人居多，但被选为代表的常常是中老年人。这种情况不在少数。有些楼宇的“3人小组”，3个人年龄加起来超过200岁。这样一次次跑，有点“吃不消”。
　　还有一种极端情况也让谭老伯忧心：“3人小组”中有人过世了怎么办？共管资金一时半会儿取不出来，难道电梯就此停运？
　　此外，“3人小组”的共管资金安全，也考验居民自治的智慧与能力。
　　3位代表共管，很少出现私自侵吞资金的情况。然而时间一长，个别楼宇的共管资金可能被居民们提前“分光”。
　　有人进行房屋产权交易时，把共管资金中自己的部分一次性取光。站在业主个人角度看，这似乎合乎情理，但给电梯接下来的运维费用分摊留下了一个“烂摊子”。
　　有人遇到一些资金难题时，表示提前取用共管资金中自己的部分，电梯运维费以后按月缴纳。
　　还有人提前支取这笔资金被拒绝后，认为预留10万元的做法从未获得自己认可。
　　当然，上述种种情况都可以在加装电梯合同中一一列明，事先约定。但一则，签合同需要列出诸多细节，非专业人士未必能够事先“穷尽”所有情况。二来，即便事先约定，不执行又如何？目前已发生过业主因加装电梯提起诉讼的案例，但走到这一步的毕竟还是少数。
　　“3人小组”的阿姨伯伯们义务管账，本已感到流程烦琐，何况年纪大了，很难应付各类突发情况。个别代表们心一软，共管资金就可能被提前支取。

　　引入专业平台

　　为了电梯共管资金的安全，也为了减少居民的后续麻烦，1年前，打浦桥街道试点实行“梯管家”服务，为全市首创。
　　这是一个由上海市房管局物业处、黄浦区房管局、上海市房地产交易资金管理有限公司共同搭建的“加梯管理经费托管平台”（简称“梯管家”）。

　　签订协议后，加装电梯的运维费，比如预留的10万元，由第三方平台即“梯管家”统一管理，上海市房地产交易资金管理有限公司监管。
　　2023年8月，傅阿姨所在的楼宇加装电梯完成交付，全体电梯所有权人同意签约“梯管家”。这着实省去傅阿姨不少麻烦。
　　一大早，包括傅阿姨在内的“3人小组”拿着相关文件材料，来到属地房屋交易中心资金监管窗口，申请办理“梯管家”。
　　材料涉及加装电梯所有权人代表推选书、加装电梯管理经费托管协议、加装电梯出资方案、加装电梯所有权人身份证明，以及其他可能约定好的一些协议。
　　托管账户不需要居民自行开立银行账户，而是以每部电梯为单位进行开户，交由资金监管公司的子账户统一管理。监管公司按照协议受托支付给相关单位。每一名电梯所有权人都预留手机号码，每次“梯管家”扣费，都能收到短信通知。
　　比如说，小区物业承接加装电梯的日常运维。缴纳物业费时，经居民签字认可后，物业代跑腿，统一去“梯管家”平台划账。“3人小组”再也不用为此一趟趟跑银行取钱、去物业缴费。
　　托管账户中的加梯管理经费支付使用，需要加梯所有权人代表或物业经办人携带相关支付文件至资金监管窗口，当场填写《支付申请表》，办理支付申请手续。
　　加梯所有权人代表也可以变更，资金监管公司受理后通过手机短信方式通知全体所有权人，自受理之日起3个工作日内无异议的，变更自动生效。
　　加梯所有权人如果对经费使用、办理变更等提出异议，收到短信后3个工作日内携带相关材料至窗口提出异议，办理相关手续。全体加装电梯所有权人都会收到短信通知。待无异议后，由加梯所有权人代表或物业经办人重新携材料至窗口恢复办理。
　　规定甚至细致到，监管期间的监管资金，按照中国人民银行规定的基准活期存款利率计息。
　　傅阿姨直言，由于不再和邻居“面对面”，不需要讲人情世故，资金的进出都得面向平台，一切统一按规矩办，破坏约定的一些念头可直接掐灭在萌芽中，由此保障了运维资金的安全。
　　如果涉及房屋产权交易，基于这笔专项资金无法提前支取，老业主可直接就账户里的资金余额与新业主进行约定。账目完全透明公开可查。
　　即便最初不想出钱使用电梯的户主，未来如果改变主意想使用电梯，也可以一起参与，与其他使用户按约定比例缴纳费用给“梯管家”。
　　当“梯管家”账户余额仅剩1万元时，需要电梯所有权人、使用人一起协商，再向账户集体“充钱”，续签服务。

　　电梯加装后，居民筹集的管理经费如何保管和使用始终是一大难题。区别于以往由楼栋居民开立三人共管账户模式，“梯管家”模式能够很好地解决这些问题，依托专业的资金监管机构，由小区物业公司统一接管日常运营，规避电梯管理中资金筹集难、管理责任推诿等问题，最大程度保障加梯管理经费的资金安全。
　　如今，谭老伯与傅阿姨所在的楼宇已经使用“梯管家”个把月。

　　“真的省了很多事情，不用跑银行，也不用担心生病了怎么办，我可以安心睡个好觉了。”谭老伯说。“我们楼宇还没有为电梯的维护大吵大闹过。我很幸运，赶上了‘梯管家’这趟车。”傅阿姨笑着说。
全生命周期管理

　　经过1年的实践，打浦桥街道相关工作人员说，未来希望在加装电梯签合约的第一步，就把“梯管家”一起纳入，以免去后续一系列问题，真正实现加梯的“全生命周期管理”。
　　为什么强调第一步就要考虑“梯管家”呢？上海斌菱电梯公司副总经理沈娟给记者举了几个例子。
　　有些加梯楼宇，运维采取定期向使用者收费的模式。“我这个月住在女儿家，没使用电梯，我不缴费。物业费、电费都不交。”一名居民理直气壮地说。
　　“503室出国去了，收不到我就先代交电费吧。不要影响电梯使用。”微信群里，2楼的一位户主回复。
　　有一位户主，一直没有按时缴纳每个月1.3元的电费，最后同楼栋的其他户主只好主动表示“这个月我先垫付”。
　　有些加装的电梯使用超过2年，按规定需要收取保养费进行年检。增收费用不是一个小工程。大部分情况，居民按照合同约定付钱。但也不排除个别情况，这笔钱一时半会儿收不齐，此时年检期限临近，沈娟陷入了左右为难。
　　“没有经过年检的电梯可以使用吗？当然不行，有安全隐患。万一出事，谁来负责？”沈娟说。但停运电梯这个动作，物业人员轻易不敢做，怕闹事，也怕担事。
　　有时候，电梯照明灯坏了，或者有些设施需要更换。收不到维修费用，居民的诉求又迟迟得不到响应，经多方协调后，只能以“做好事”的方法解决。
　　“梯管家”平台则提前规避了这个问题，按照申请材料中事先约定好的出资方案、经费管理使用方案、授权委托支付方案，按时扣款。
　　试行1年来，“梯管家”还在摸索中逐渐优化和升级。比如缴纳电费。起初，电费每个月由居民签字同意后，从“梯管家”账户中划账。后来有居民提出，如此每月操作较为烦琐，不如和家庭电费缴纳一样，按年授权，账户每个月自动代扣。
　　又比如，起初居民想要查询自己在“梯管家”中的账户余额，还需要跑一趟银行，比较麻烦。经过协商，工商银行把“梯管家”的账户查询功能挂在了电子银行内容菜单里，居民可以通过微信小程序，随时随地在手机上查询余额和明细。
　　几个月前，打浦桥街道单独辟出空间，成立既有多层住宅加装电梯运行维修中心，与加梯相关的一系列事宜都被集成在这里。

　　“梯管家”平台，也推动物业更愿意把加梯纳入管理。
　　媒体曾报道过一个案例，小区加装了电梯，工程早已结束，但电梯却一直无法启用，原因就是卡在了“物业不给敲章”上。为何启用电梯还要找物业敲章？
　　2023年5月，有关部门出台《上海市电梯安全管理办法》。按照新规，要取得特种设备证开通运行电梯，必须先要委托小区物业，或者专业的单位、市场主体来管理电梯。
　　近几年来，上海市积极探索，不断出台加梯相关规范性文件，除了《管理办法》，各区还有《指导意见》。这些文件普遍倾向于委托小区物业作为加梯的使用管理单位。
　　但对许多物业公司而言，这是“新增的烫手山芋”，担心加梯的管理和维护费用不能及时收到，自己白白付出管理成本，还要承担责任和风险。因此，一些物业公司不愿意接手管理加装的电梯。
　　“梯管家”至少从资金上，给物业公司传递一颗“定心丸”。
　　黄浦区房管局物业科副科长潘忞嚞说：“专业的事情就交由专业的人去做。由第三方平台托管后，不仅省去居民的许多流程，也避免了一些不必要的麻烦。”

　　“梯管家”如今在黄浦区10个街道陆续推广，争取全区覆盖。这也是上海市对加梯后续管理的首创之举。目前，已经有88栋楼宇签约“梯管家”。
　　“政府办实事，各机构一起帮扶。体制越来越完善，真正感受到加梯的暖心与安心。”一位居民这样表达。
　　当然，有了第三方平台，也并非一劳永逸。上海市人大代表、上海市人大社会建设委员会委员金缨律师提出，当下关于加梯的规范性文件很多，但它们的法律约束力不够，亟须从立法上明确，比如建议把加装完成的电梯在不动产权属证书中予以记载，办理相应登记，从法律上厘清种种问题。