多地华发股份项目交付曝质量问题 表外负债规模存疑

　　继多位上海业主投诉，华发股份和建发股份合作开发的泗水和鸣苑北区涉嫌虚假宣传、销售欺诈、偷工减料，严重货不对板后，北京区域“华发中央公园”项目的交付同样遭到了该小区多位业主的集体投诉，西安华发中城荟中央首府地下室漏水、顶板裂缝等质量问题，也频现媒体。

　　这一系列的质量问题不得不令外界质疑华发股份的资本实力。通过华发股份发布的2022年半年报，东方网房产频道发现，华发股份将一部分股权比例超过50%，实际控制权握在华发股份手里的项目，并入到联营公司或者合营公司。为此，东方网地产频道向华发方面发出采访函，询问将这些项目列为联营公司或合营公司的真实原因，但截止发稿，未收到华发方面的进一步回复。

　　但从新城控股等上市公司在2018年收到上交所问询函以及之后的回复看，将控股项目列为联营项目、合作项目，很重要的一个结果是项目的负债不会并入到表内，进而拉低公司的负债率。

　　多家子公司被挪到了表外

　　按照华发股份既有的会计准则，列入长期股权投资的联营或者合营公司，只计入净资产，不涉及其负债。其中一个关键因素是，控制权是否归华发股份，如果是控股的，则应该并表；如果不控股，则列为长期股权投资。然而，2022年的半年报却显示，不是所有的华发股份控股子公司都会被并表。其中惠州和汇置业有限公司就是其中一个典型的例子。

　　作为一家合营公司，惠州和汇置业有限公司被华发股份列入到了长期股权投资，只计算后者的净资产。然而，从启信宝的查询看，上述公司其实是由华发股份100%控制的。

　　根据公开资料显示，不仅仅是惠州嘉汇置业，华发股份同样拥有北京星泰通府置业有限公司、广州华发时代实业有限公司51%的股权，却被同样列为合营企业。这些企业数量不少，占华发现有合营、联营企业中相当一部分。

　　信托：究竟是被列入资产还是负债

　　子公司被挪到表外，还仅仅只是华发股份表外负债的疑问之一。部分已发行的信托，未被列入2022年半年报，也让公司的实际负债情况充满了疑问。

　　根据用益信托网的历史信托产品信息，去年4月24日至4月26日期间，曾有一款名为华发广东融资集合资金信托计划-2期发行。上述信托计划的目标是以不超过20.6亿元资金用于向中山市华晟房地产开发有限公司支付资产收益权转让价款，款项用于观山水项目开发建设，以不超过3.4亿元用于向中山华屹房地产开发有限公司支付资产收益权转让价款，款项用于城市广场项目开发建设。

　　为了确保还款，华发股份不仅提供了100%连带责任保证担保，还以昆明项目地块二、地块三、地块四、地块五第一顺位士地使用权抵押，抵押率约61%，并且将中山市华晟房地产开发有限公司和中山华屹房地产开发有限公司名下部分物业提供抵押担保，还质押了昆明华创云房地产开发有限公司100%股权质押担保。另外，还明确了还款时间。但蹊跷的是这笔约定有担保、有回购的借款项目，并未出现在2022年上半年的半年报里。华发也未就上述信托的发行进行过担保。

　　至于中山市华晟房地产开发有限公司和华屹房地产开发有限公司两家公司依然由华发控制，只是两家新增的担保总额增加了14亿元。上述华发广东融资集合资金信托计划-2期究竟被公司作为债务，还是少数股东权益计入到资产，并没有进一步地得到披露。

　　对于华发股份来说，如果无法在资本市场，用公开透明的财务，赢得更多投资人的信心，势必就会影响公司开发端的融资能力和资金使用能力。这也使得华发股份从2022年第四季度开始，大规模出现项目交付不力，并进而恶化了公司对外的口碑和品牌形象。