2021年江苏楼市关键词：热销、调整、回稳

　　对江苏楼市来说，2021年是不同寻常的一年。1月15日，国家统计局发布《2021年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》后，2021年度房价曲线被完整绘出。从南京、无锡、徐州、扬州4城的房价曲线图可以看出，楼市经历了上半年持续上涨、第三季度拐点出现、第四季度房价下行的过程，整条曲线跌宕起伏。

　　房屋成交量被视为楼市“晴雨表”。以南京新房市场为例，2021年4月份成交量最高，14235套，8月份成交量最低，4753套，两者相差近3倍。12月份年底热销旺季也仅成交7802套。在无锡，“下半年购房者出现观望情绪，定金认缴时间从原来的几天拉长到一个月甚至更长”。

　　展望2022年的楼市，“成交量逐渐回升，价格趋于稳定”是专家和许多购房者的共识。

　　被推迟的“城市安家梦”

　　回望2021年的买房过程，南京女孩小叶没想到自己竟然经历了一个完整的楼市调整周期。

　　28岁的小叶是2019年底决定在南京买房的。在反复计算过家里能支持的首付和自己能承担的月供后，她打算入手江北核心区，3万出头的均价和5成首付，她的资金预算刚好能买一个90平左右的小三房。当时该区域炙手可热，开盘摇号中签率在10%以下是常态。小叶2021年初参加过2次摇号，尽管持有无房购房证明有更高的中签机会，但她没有成为“幸运儿”。5月初，就在她等待下一个目标楼盘开盘时，销售员发来信息——首付提至8成。买不起了！小叶顿时觉得自己在南京的“安家梦”遥远起来。

　　是降低条件买其它板块的楼盘，还是继续等待？之后的两个月里，小叶看了不少其它板块的低首付楼盘，最终还是因为到单位通勤不便而没有下手。7月底南京出现新冠疫情以后，小叶暂停了看房。10月，当小叶再度关注楼市时，发现“风向变了”。热门楼盘被政府列入集中开盘项目，中签率大大提高，甚至有楼盘出现“基本售罄”的情况。11月，又有新的消息传来，原来8成首付的楼盘宣布降至5成。小叶感觉自己的购房机会又来了。

　　现在，小叶购房的心态从容了许多：“如今银行贷款利率正在逐渐下调。我决定等遇到最理想的楼盘，并且贷款利率合适时，再出手。”

　　小叶的购房经历不是孤例。据中指研究院发放的问卷调查显示，仅3成受访者在2021年成功购房，多以换房改善、首套房需求为主。

　　据统计，南京市2021年共开盘696次，推出123704套房源，有199次售罄，占总开盘比例的28.59%。2021年12月下旬，南京网上房地产数据显示，南京市新房库存量达到7.5万套，创10年来历史新高。同时，南京2021年全年的新房成交总量突破10.7万套，创下5年来的历史新高。

　　2021年的无锡楼市也呈现出与南京同样的特点。无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵说：“过去的这一年，调控政策持续加码，楼市先热后冷。在房住不炒和三稳的大背景下，无锡先后三批次集中供地，提高土地出让门槛，加强预售资金监管，出台住宅品质提升设计指引。同时，银行融资收紧，按揭贷款利率提高，放款慢。在政策严控下，楼市行情在六、七月份开始下滑，令人措手不及。有业内人士说，这是他从业多年来所经历的楼市降温最快的一次。”

　　连续调控叠加显效

　　“2021年上半年出现楼市过热，是2020年疫情后政府提振市场经济、出台各项扶持政策后的延续效应，也是2020年压抑的购房需求被释放的结果”，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，“市场过热，调控降温。上半年接连出台持续调控政策，加上金融行业对开发贷和购房贷款的双向收紧，一系列调控持续发挥作用，导致7、8月份市场突然冷却下来。”

　　2021年，通过“两集中”土地出让新政，南京、苏州、无锡“勒住狂奔的低价”，实现了“稳地价”。沈洵说，无锡2021年的三批“两集中”供地，第一批情况较好，第二批出现一块地流拍，第三批大部分地块以底价成交。下半年，由于政策严控，销售难、融资难、回款难，房地产企业出现投资信心不足的情况。

　　金融政策的缩紧，被认为是对2021年房地产市场带来最大冲击的因素。2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通过量化指标的方式设置了贷款占比的上下限。中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%，个人住房贷款占比上限32.5%，这被称为房地产贷款的“两道红线”。

　　贷款利率的提高改变了一部分购房者的意愿。像小叶一样由于利率提高而选择等待的购房者不在少数。南京我爱我家房产中介的程明飞告诉记者，2021年6月份以后，二手房贷款利率提高到6%以上，一套房购房贷款的还款总额增加数十万元。因此，一部分有购买二手房意愿的客户选择了继续观望。沈洵说，无锡二手房市场的情况比新房市场更加严重，有的企业通过关闭门店、裁员、管理人员降薪等方式进行“自救”。

　　市场对学区房预期的降低直接影响了二手房市场。4月30日的中央政治局会议指出，要防止以学区房等名义炒作房价。紧接着，5月17日，南京市房产局会同教育局、市场监管局等对该市房地产经纪机构开展了专项检查，重点查看是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。

　　之后，南京学区房迅速降温。南京建邺区一个“双学区”片区的房产中介告诉记者，2020年该片区每个小区每个月至少成交三四套，2021年6月以来，多个小区至今仍是零成交。

　　吴翔华认为，2021年房地产市场的一系列调控，发生了叠加效应。教培、互联网、游戏等行业的不景气，也降低了购房需求和购房意愿。他认为，今后要维护房地产市场的长期稳定，应持续完善长效机制。

　　房地产税的征收或将对贯彻“房住不炒”的精神起到长效作用。业内人士认为，近几年房地产税试点工作的探索和推进，将对投资投机性炒房产生抑制作用。

　　2022年回暖迹象初现

　　在1月15日国家统计局发布的《2021年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中显示，全国有15城12月份新房价格环比上涨，相比11月的9城再加6城，其中南京涨幅排名并列全国第五。此外，南京的二手房价格环比降幅收窄0.2个百分点。这被业内视为南京“率先回暖”的信号。

　　对2022的楼市，“回暖”成为专家和购房者的普遍预期。中指研究院发放的问卷调查显示，受访置业者认为，2022年的楼市运行偏弱，市场存在缓慢的回升机会，超7成受访者将在2022年进行置业，整体购房意愿较为强烈。

　　沈洵说，2021年末，在政策、金融等利好条件下，无锡楼市从低迷逐步走向回稳。12月份的中央经济工作会议上提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在中央的精神指引下，无锡二手房贷款全面恢复，放贷时间也在加速。房地产企业采取优惠售楼措施，售楼处来访量增多，新房成交量也比以前有所增加。二手房市场也开始出现了转机。无锡市政府高度重视房地产市场的发展，于2022年1月9日专门召开房地产企业座谈会，市政府将聚焦土地出让、信贷融资、高品质住宅建设、营商环境等方面加紧研究完善相关政策，给予企业更精准的扶持、更有力的帮助。

　　他认为，随着因城施策，房地产调控在房住不炒的前提下的微调，无锡楼市预计会在一季度走出低迷，二季度逐渐出现复苏回暖，三四季度呈现稳中有升的态势。无锡作为一个经济强市、宜居城市，随着十四五住房规划的逐步落实，加上产业强市创新驱动下的人口导入，住房需求比较旺盛。无锡房价目前均价21600，市场供应充足，住宅存量目前约500多万平方，去化周期9个月左右，总体比较健康。2022年不会有大涨，更不会有大跌。无锡市各板块经济发展势头良好，城市建设和配套在加速发展，为楼市复苏回暖、平稳发展提供了动力。

　　吴翔华认为，江苏各城市的房地产市场目前总体健康平稳。在2022年，随着前一年压抑的刚性需求释放和信贷政策的放松，成交量将好于2021年下半年。在价格上，将继续维持当前稳定的态势。