2018年的全国房地产市场，从时间来看可谓“冰火两重天”，上半年熙熙攘攘，下半年门庭冷落。但即便如此，已在高位运行的中国楼市，仍在创造新的高峰。
国家统计局21日公布的数据显示，2018年全国商品房销售面积与销售额分别达到了17万亿平方米与14.9万亿元，均创历史记录，商品房销售均价约为8736元/平方米，其中，住宅均价约为8544元/平方米，比2017年上涨了930元/平方米。与此同时，商品房待售面积继续减少，库存规模降至57个月新低。
01 房子没降价？
国家统计局公布的2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况显示，2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比上年回落6.4个百分点。销售面积虽大幅放缓，但销售额依旧保持了两位数增长，2018年商品房销售额为149973亿元，增长12.2%，增速比上年回落1.5个百分点。
“在如此严厉的购房政策和相对悲观的市场预期下，2018年的房地产销售数据继续保持正增长，最大的原因就是城镇化节奏仍在加快，购房需求依然强劲。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
对于数据可以发现，2018年房地产销售金额的增长幅度明显高于销售面积的增长幅度。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，这既与房价上涨有关，也受到部分强二线城市供求量高位运行推动成交金额上扬的影响。
以销售额除以销售面积，2018年中国的商品房销售均价约为8736元/平方米，同比增长10.7%，严跃进称，这是2010年以来最大的同比增幅。
商品房包括住宅、办公楼、商业营业用房三种物业类型，住宅占比最大，2018年住宅销售面积、销售额分别约占商品房销售面积、销售额的86%与84%。分开计算的话，2018年全国住宅、办公楼、商业营业用房的销售均价分别为8544元/平方米、14387元/平方米、11151元/平方米，分别比2017年的均价上涨了930元/平方米、844元/平方米、828元/平方米。
分区域来看，中国东部与东北地区的销售面积出现负增长，分别同比下降5%、4.4%，中部与西部地区则上涨6.8%、6.9%；在销售金额上，东部与东北地区同比上涨6.5%、7.0%，中部、西部地区均呈现两位数的增长，分别达到了18.1%、23.4%。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，从全国来看，房价上涨依然是主流，虽然分化趋势持续，特别是中西部销售面积涨幅远超全国市场平均涨幅，三线城市成为本轮房价上涨、销售面积上涨的集中区域。
02 上行趋势难持续
2018年全国房地产开发投资超12万亿元，比上年增长9.5%，增速比上年同期提高2.5个百分点。严跃进认为，上述数据明显好于预期，虽有各类降温态势，但说明企业心态依然不错。同时，房屋新开工面积达到20.9亿平方米，增长17.2%，增速可谓亢奋，这与企业在面临资金压力的情况下加快开发有关。
但一些数据已经显现颓势。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点。中原地产研究中心数据显示，2018年50大城市平均楼面价为2277元/平方米，比2017年的2627元/平方米下调了13.3%，这是多年来首次出现土地价格明显下调的现象。
在资金面上，房地产开发企业到位资金16.9万亿元，比上年增长6.4%，增速比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款、个人按揭贷款、利用外资均出现负增长；自筹资金为55831亿元，增长9.7%；定金及预收款为55418亿元，增长13.8%。
“自筹资金、定金及预收款增长较快，说明更多房企开始采用‘高周转’策略提高资金的利用效率，同时强化预售资金的回流，以减少财务成本支出。”张波说。
虽然2018年商品房的销售面积与销售额均创下历史记录，但放眼2019年，部分专家认为，这种上行趋势难持续。张波认为，2019年的房地产市场可以用“两个回落、两个趋稳”来形容，即“销售回落、增速回落，土地趋稳、信心趋稳”，在“房住不炒”的调控预期下，今年的商品房销售面积或将下行。
“从市场走势看，成交面积已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，房企年底虽有冲刺销售的行为，但成交面积仍出现明显下调。如果2019年楼市调控政策不变的话，市场将明显调整，拐点已经出现。”张大伟说。
经过近两年的去库存，全国商品房待售面积已经降至5.2亿平方米，同比下降11.0%，库存规模降至57个月新低。严跃进称，去库存已经接近尾声，这会对房价产生一定的支撑作用，随着2019年供应量的增加，库存或见底反弹。
