12月5日中原地产研究中心发布数据显示，今年各地约有246次发布房地产调控政策。这一背景下，南京楼市也逐渐进入调整期，新房价格趋于平稳。据国家统计局相关数据显示，南京新建商品房价格自去年12月以来已连续11月环比止涨。
值得关注的是，今年8月以来，二手房的成交量持续走低，然而不少小区房主的挂牌价还在走高。记者查阅二手房网站挂牌价数据发现，同一小区二手房的挂牌单价甚至出现了近万元的差价。在目前的市场行情下，购房人真的“买账”吗？
房东报价虚高，购房者日趋理智
记者查阅了一下国家统计局10月南京新建商品房价数据，数据显示，10月新建商品房房房价同比下跌1.1%。据365二手房统计的挂牌数据显示，今年11月南京市（不含溧水、高淳）二手房挂牌均价为28437元/平方米，同比2016年11月的二手房挂牌均价25099元/平方米上涨约13%。新建商品房价格同比下跌，而二手房挂牌价却呈现同比上涨的趋势。
以河西为例，今年新开盘的河西南部新房均价依旧在35000元/平方米，河西中部约为45000元/平方米，这个价格已保持了一年多。而同板块的二手房房东报价却出现虚高。据安居客二手房数据显示，目前佳兆业城市广场的二手房报价区间在42000元/平方米——52000元/平方米，由此可见同一小区的房源挂牌单价相差近万元。
采访中记者了解到，与卖家的态度相反，如今的购房者不再“追高”，对市场的态度逐渐趋于冷静，开始有了自己的理性分析。一位颇有经验的购房者直言不讳地表示：“买房不能看挂牌价，挂牌谁不会挂呀，但是决定小区房价的永远是成交价。”该购房人透露，他之前关注的河西某楼盘，2016年10月的挂牌均价为48000元/平方米，而成交单价为45000元/平方米；2017年8月该楼盘挂牌均价达到50000元/平方米，成交价却仅为44000元/平方米。“挂牌价虽然在上涨，但是成交价有的还下降了。”上述购房人说道。
业内专家认为，挂牌价的上涨说明房主仍然没有放弃用高挂牌价出售房源的幻想。但是，成交价低于挂牌价，说明在楼市不景气的背景下，南京二手房议价空间较大，议价主动权逐渐掌握在买家手中。此外，楼市调控对市场有一定的打压作用。所以，在这样的市场背景下，二手房成交价格的降低也在情理之中。
“置换”人群或成市场主力军
从全年看，南京二手房挂牌量自3月下降以来，到11月出现了上涨。据365淘房数据显示，上周，全市二手房挂牌量为2743套，环比前周的2674套上涨了69套。近日，记者走访了一些二手房中介，不少经纪人反映，现阶段来看房的买房人大多数是有着自住需求的，其中不乏打算先卖房再买房的客户，而这类客群自己的房子也处于“挂牌”中。有中介表示，目前“以房换房”的购房者占有一定比例。
一位刚刚挂出自己老房子的买房人表示，自己这么多年以来一直没有购房，但是目前住的小区环境太差了，物业管理跟不上，近期想换房。考虑到手头资金有限且没有购房资格，所以打算把老房子卖出后置换。当记者问及想买哪里时，该购房人表示：“我还是想住主城，毕竟配套成熟，生活方便。”
某中介经纪人告诉记者，除了有改善换房需求的客户外，也有部分看房者早期买了多套小户型用于投资，但是就目前的市场行情来看，炒房利润空间在缩小，所以想“化零为整”，将小户型卖掉换一处大户型的房子用来自住。
对此，有专家表示，在严格调控下，自住型需求开始释放，未来先卖房再买房的“置换”改善购房将成为趋势。除了资金面的原因外，也是因为有的购房人受到“限购”的影响，只能将现有住房出售后来获取购房资格。此外，随着投资客逐渐退场，有的买房人也在考虑进行家庭资产整合，因此，大户型产品逐渐受到市场的青睐。
