规范购房融资行为,打击二手房交易环节“阴阳合同”:11月3日住建部会同央行、银监会三部委联合部署规范购房融资行为,强调各地房管部门与央行、银监会建立联动机制,新房、二手房实现网签信息共享。近期媒体报道,深圳建设银行率先出台关于个人贷款受理和发放的最新政策,其中规定以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度以及需先提供房产价值的网签买卖合同后才可报送银行申请贷款。我们认为政策走向规范化之后,以往在购房实际操作环节中通过做高房价以获取更高贷款额度的行为将不复存在,交易环节可操作空间进一步收缩,同时各价格的联动机制将促进国土局的评估价格、银行的评估价格逐步与实际成交价格趋向一致化。
二手房市场调整进行时:今年以来重点核心城市二手房市场经历成交量调整,叠加紧张的信贷环境,二手房价格开始出现松动迹象。此次政策规范我们认为其对于重点城市二手房的影响在于:
1、延长盘整周期。政策的推行实际上增加了购房者首付比例,进一步降低居民购房杠杆水平,从而抑制投资投机性需求,购房成本的提升将进一步降低二手房交易市场的活跃度;2、抑制价格上涨预期,一、二手房价差有望缩小。当前新房预售证管理制度的存在导致部分重点城市一、二手房价格倒挂,二手房溢价现象进而提升了购房者对于一手房的投资性需求,此次针对二手房交易成本的增加将导致存量房屋流动性减弱,势必也会影响其未来价格预期,套利空间的减小将进一步对新房价格产生压制。
迎接“房住不炒”新格局,调控思路不放松:我们于上周电话会议中强调,房地产调控思路具备延续性,中短期内现有政策常态化是大概率事件,三季度针对二线城市更为严厉的四限政策,包括近期针对购房融资行为的限制即是政策延续的一大体现。同时政府在调控手段上不乏新举措,包括延长限卖年限卡位流动性、规范阴阳合同打击取巧行为等,对于未来的政策思路,我们坚定的认为调控将继续围绕“房住不炒”来展开,长效机制的逐层推进也将进一步平稳房价预期。
政策调控常态化,板块估值承压:我们认为我国住房制度定调“房住不炒”,房地产调控政策中期之内难以放松,这也意味着房地产板块估值难以存在大幅突破的空间。但是在行业集中度加速提升的背景下,具备低估值、业绩明确成长的重点房企在明年普遍业绩增长达到20-30%,建议继续关注 A 股地产公司中具备“价值与成长”的房企:华侨城 A、保利地产、万科、金地、建发股份、阳光城,转型创新品种:滨江集团、光大嘉宝等。
