东莞限购升级后，本地客成为房企眼中的“香饽饽”，特别是主城区白领购房群体，更是各个楼盘抢夺的主角。靠近东莞中心城区的水乡新城镇区望牛墩、洪梅、麻涌镇和刚刚被纳入城区片区的石碣镇等镇区，打出1/2城央楼盘价的噱头进行宣传，郊区楼盘纷纷借价格洼地优势抢城区客。

　　中心城区购房者在向北、向西外溢，谁将是继临深片区、松山湖片区之后的下一个楼市热点？

　　房价：1/2东城价 PK 1/2西平价

　　早年间，抢夺主城区东城购房者和南城购房者的镇街是寮步和厚街，最近两年，寮步与厚街吸引了许多深圳客，房价快速上涨几乎与主城区齐平，主城区购房者只好向西往价格更低洼的水乡新城镇区，往北向石碣等郊区楼盘转移。

　　在东莞新划定的园区统筹片区当中，石碣镇被纳入城区片区，区位价值提升，楼市也被越来越多的购房者所关注。记者在踩盘时发现，石碣镇碧桂园珑远紫宸府和中惠悦湾两个新盘在下半年将同台打擂，两楼盘隔着一条马路，户型、交楼时间等相似，定价或也比较相近。碧桂园珑远紫宸府在楼盘销售现场打出“1/2东城价”的宣传，声称定价约在1.5万元/平方米，而中惠悦湾销售人员也透露，该楼盘定价或在1.3万~1.4万元/平方米，只有东城房价的一半。记者发现，两楼盘在环城路边上，与东城距离超过20分钟以上车程，主要的目标购房群体是东城和莞城的购房者。

　　据优房超·瑞城搜统计数据显示，在上半年石碣热销的几个楼盘当中，主要客户群体分布为40%东城、20%莞城、南城15%、石碣15%、周边客户为10%。

　　水乡新城片区有楼盘同样打出“1/2西平价”的口号进行促销，按照目前西平2.2万元/平方米左右的房价，该片区不少楼盘定价在1万~1.4万元/平方米左右，相对石碣镇房价更为划算。最近两年，水乡片区楼市备受关注，房价由原来的“7字头”上涨至万元以上，吸纳不少主城区购房者。上月底，望牛墩镇恒大江湾打出“8字头起”促销，成功吸引了刚需客和投资客的关注，销售效果非常理想。随后，海德骏园以约1.2万元/平方米左右的价格推出二期产品，成交效果也不错。

　　不过，与石碣镇楼盘一样，水乡新城大部分楼盘距离主城区车程在20分钟左右，同属郊区盘。

　　根据优房超·瑞城搜统计数据显示，从新开工未售项目预估，2017年石碣全年住宅供应量约有15万平方米，其中上半年供应量仅有2.55万平方米，下半年供应或将会出现明显递增，预计主要的贡献项目是达鑫江滨新城、中惠悦湾、碧桂园珑远紫宸府3大项目。

　　电子产业名镇优势 PK 望洪枢纽交通利好

　　优房超·瑞城搜总经理李玲玲介绍，从经济上来看，石碣镇经济稳步增长，是全国知名的电子信息产业名镇，产业基础好；从购买力来看，石碣镇外来人口比重较大，个体工商户体量大，有一定的购买力。石碣镇纳入城区片区，区域可塑空间大，将接力未来城区片区发展的红利。

　　而水乡新城则得益于望洪枢纽站在年内启用，莞惠城轨的开通，对周边楼市迅速带来利好。在水乡新城的楼盘销售现场，都有一幅轨道交通地图，中心点正是预计在年底开通的望洪枢纽站，未来通过这一站点将有城轨连接广州、深圳、东莞、惠州、佛山，成为东莞到达珠三角城市甚至全国其他城市的主要出入口。围绕在这个中心点周围，已经密密麻麻布局了多个楼盘。

　　合富研究院（东莞）高级分析师李兴旺认为，水乡新城拥有水资源自然景观资源优势，还有轨道交通优势，地理位置也很优越，处于广深的中间地带，是未来连接珠三角城市的必经之路。目前该片区仍是东莞房价洼地，片区未来经济和社会发展可塑性强，远景广大。

　　不足：城市配套还需时间完善

　　作为楼市的后来者，石碣镇与水乡新城片区楼盘都存在着同样的不足，目前，城市生活、商业配套的不足是这些镇区楼盘存在的主要问题，也是楼盘定价相对较低的主要原因。

　　李兴旺认为，目前制约水乡新城片区楼市发展的主要因素就是配套不足，不过，该片区有毗邻市区的优势，可以较好地承接市区因高房价外溢的需求，本身车程距离市区约半小时，加上未来轨道交通便利，也有条件满足自住客户。

　　李玲玲则表示，石碣市场竞争除了自身市场，更多在于城区片区的竞争，下半年城区供应量预计有100万平方米，竞争将相当激烈，而石碣以往也是以价格优势取胜，所以房企定价需与东城、南城房价有明显的价格梯度，对客户更有吸引力，才能实现较快地去货。

　　而水乡新城片区则可以寄希望于望洪枢纽的启用。李玲玲表示，虽然望洪枢纽周边配套依然还不够非常完善，但区域可塑空间非常大，生活、商业等配套只是时间问题；轨道的开通拉近城区距离，也可以实现跨区跨镇消费。

　　楼市热点需具备三个条件

　　在东莞楼市限购升级后，东莞本地客成了主要的购房群体。而刚需白领聚集最多的主城区就成了购房人群最多、购买力最强的区域，石碣镇和水乡片区等郊区楼盘以价格优势吸引城央购房者，成为目前楼市最受关注的片区。购房者向北走、向西走，谁才是继临深、松山湖片区之后的下一个楼市热点区域？

　　优房超·瑞城搜总经理李玲玲认为，临深片区因区位优势，成为深圳客外溢的第一站，松湖片区因高新技术产业发展带来的高新人才承担了区域的消费力，因此成为楼市热点区域需要具备以下三个条件，交通、产业、价格洼地。她表示，哪一个片区将成为临深和松湖片区后的下个热点，最终将取决于哪个片区的交通和产业先行启动。

　　而从目前来看，石碣镇的电子信息产业、水乡新城片区正在打造的生态旅游业和物流产业，都已经拥有了一定的产业基础；同时双方都是目前的价格洼地，在交通上各有优势，谁才是继临深片区、松山湖片区之后的下一个楼市热点，还要看后市发展，而从目前来看，楼盘之间抢主城区客户竞争将十分激烈。