“后旧改”的“五心”文章怎么写？来看看杭州的“锦城答法”

　　改造后的南苑小区

　　这是一个由撤村建居和“福利房”时代遗留下来的历史问题。现在，杭州临安区正以共富的理念加以解决。

　　临安主城区的这个“历史遗留问题”，在很多县城都是一个共同的存在。城市化和撤村建居把昔日的农村变成了城市，农民变成了居民，但他们住的还是昔日农民时代建的房子；同样，在“福利房”时代，很多单位都有专为职工建造的集体宿舍或集资房。伴随着时代的发展，昔日建造这些公房的企业，有的已经倒闭，有的几经变迁，很多公房已经“有房无主”。屋内的主人也已早非昔日的“工友”，有的易主，有的出租，早年的公房已彻底变为面向公众而非“内部人”的房子。

　　由于没有物业，这些“城中村”宜居指数不怎么高：电线乱拉、垃圾乱投、小车乱停、雨污混排……邻里纠纷时有发生。前些年，在狂飙突进的城市化运动中，很多这样的“城中村”都已被现代社区迭代，但“棚改”又将它们部分作了“挽留”，成为被改造的老旧小区（简称旧改）。

　　旧改过后，人们发现，原先“城中村”里“无物业”的生活，已经与改造后的“新小区”生活不相协调，与高质量发展建设共同富裕示范区的“浙江理想”不相协调。

　　怎么办？

　　临安区锦城街道作为临安“旧改”的“封面担当”和“体量担当”，给出了“锦城答法”：在“后旧改”小区导入市场物业管理、连片基础物业管理、居民自治管理三种物管模式，让居民生活在“舒心、省心、暖心、安心、放心”的幸福共同体里。

　　在79个无物业小区，成立以党员为主导力量的物管会和业委会。在具备一定规模和体量、能在今后的物业管理运营中实现自我“造血”的小区中引入市场物业公司；对那些难以“聚合”、零星分散的小区，以街区化管理理念，导入连片基础物业管理，实施“街区化”“大物业”管理；个别小区依照居民意愿，实行居民自治管理。

　　旧改“首区”的物管试水

　　南苑小区是锦城旧改后首个引入市场物业管理的小区。

　　南苑小区房屋权属复杂，有商品房，也有代建房和集资房。旧改前，它是一个与城市直接“打通”的无物业小区，没有围墙，没有出入口，小区内外的各方人员、车辆进出自如，停车失管无序，居民生活私密性、归属感差，大家“各扫门前雪”。

　　2019年10月，南苑小区完成旧改。街道牵头成立了物管会和业委会，引入了物业公司。为了让小区居民有一个“为服务埋单”的适应期，小区物业费由街道过渡性托底“代缴”了一年。2021年1月起，正式向居民收取物管费。“刚开始，抵触的人还是不少的。因为在小区住了这么多年，大家根本没有缴物业费的概念。”新民里社区党委书记王颖坦言。

　　面对居民们的抵触情绪，小区物业公司“以柔克刚”，用暖心的服务去“感化”居民。除了做好小区日常物管服务，谁家的灯泡坏了、谁家的煤气灶不吐火了、大爷大妈有个头疼脑热的……物业都会第一时间上门服务。正是一桩桩主动、暖心的服务，让小区居民感觉到物业的价值。“渐渐地，来主动缴纳物业费的居民越来越多，到去年年底，小区物业费缴纳率超过八成。今年，从目前收缴情况看，肯定会超过去年。” 王颖说，“现在大家不光主动缴费，还主动配合小区物业管理。以前大家都习惯在楼道门口扔垃圾，现在也都能定点投放，小区垃圾分类质量也有质的飞跃。”

　　正是南苑小区的“示范效应”，给万马物业入驻桂花新村“打了气”。

　　桂花新村是锦城街道兰岭社区完成旧改的最后10个“无物业”小区中首个引入物业的小区。小区体量不大，仅66户人家。但万马物业“看中”的是未来的“想象空间”——除了兰岭社区的9/10，还有整个锦城街道的79个无物业小区。派驻桂花新村的物业主管杨舒坦言，公司希望在桂花新村打个样，为后续的“开疆扩土”累积信誉和口碑。

　　“e锦小二”大物业大在哪里？

　　看中“想象空间”的还有宋都物业和保安公司。

　　几乎与万马物业接管桂花新村“前后脚”，临安保安公司和杭州宋都物业也先后“抢滩”锦城街道“大物业”，提前进驻让业主体验，并争做锦城街道“幸福来临·e锦小二”的大物业品牌的“代理人”。他们分别在临天路的东、西两侧辟室挂牌，成立锦城街道东、西片区两大物业服务中心。

　　两大服务中心各下设3个服务驿站，“东片区”配置物业服务人员19人，服务3个社区18个无物业小区；“西片区”配置物业服务人员34人，服务7个社区32个无物业小区。两大服务中心，统一设置远程监管“小脑”，通过摄像头和物联感知设备，远程监管“辖区”一举一动。“小脑”前方还与住户手机相连，住户有大情小事，均可通过APP向“小脑”求助，后台即可“弹窗”感知，完成接单、派单。通过线下管理人员的动态巡逻和服务中心的应急处置，实现“街区化”“大物业”管理。

　　有关负责人介绍，目前两个大物业片区均已落地客服管家、保安、保洁和公共维修等基础服务。接下来，将进一步导入垃圾分类、生态环境、应急保障、防违控违、公共绿化等公共服务事项，以及房屋租售、家政服务、装修维修、慰老服务和社区零售团购等拓展服务，不断激活“大物业”自我“造血”活力。

　　“自管”小区如何“当家”？

　　不管是“大物业”还是“小物业”都需要在“市场有为”中练就自我“造血”的本领。唯独居民自治管理彰显的是“党建作为”的强大“引擎”力。

　　尽管目前锦城街道79个“后旧改”小区中尚无“自管”小区，却已有可看可学的榜样。

　　每天清早，家住恒晟逸家的“e锦管家”童国桢都会到小区“遛弯”开始每日巡查。小区管理哪里有瑕疵，他都会一一督促相关责任人员介入。恒晟逸家于2008年建成交付，共有住户199户。因为嫌物管费贵、服务质量差，2011年，小区业委会罢免了物业公司，决定“自行管理”。在小区物管费普遍步入“2元时代”（每年收取2元/平方米）的当下，恒晟逸家“1元”物业费一直延续至今。就是这么低的物管费，小区依然轻轻松松养了4个保安、2个保洁、1个垃圾分类、1个内勤，每年小区还会维修和添置新的家当。正因为“性价比”高，恒晟逸家的物管费上缴率几乎100%，而且从来没有拖欠。业主对业委会的高度信任源于业委会的“大公无私”。童国桢介绍，参与小区自治的业委会5名成员和12个楼道长，平时都是随叫随到，而且不拿一分报酬。正因为业主和业委会的相互信任不断交互产生“正向激励”，使恒晟逸家成为锦城的自管模范小区。

　　青山湖畔的雅庄家园是泥山湾村整村拆建打造的小区。2019年，临安区在泥山湾落地打造“琴山蓝湾”村落景区，泥山湾的民宿、餐饮迅速发展起来。到了周末，泥山湾经常被挤得水泄不通。为突围“成长的烦恼”，雅庄家园成立了物管会，停车、安全、卫生、绿化、民宿、餐饮由物管会成员分工负责管理。泥山湾乱停车的问题得到了根治，大家都成了有序的获益方。“如今，小区里的路灯坏了、井盖破了、绿化带枯了……都会有专人跟进维修维护。”琴山社区党支部书记帅丽华说。高效协同的自我管理推动泥山湾进入良性发展轨道，去年，“琴山蓝湾”村落景区共计接待游客30万人次，旅游年收入逾2000万元。小区建起了文创园、家宴中心……经合社集体收入140多万元，带动村民就业80多人，成为锦城街道打造文旅融合促进共同富裕发展的样板地。”

　　锦城旧改这四年

　　2017年，乘着“棚改”东风，一场以“旧改”为发力点的“棚户革命”在临安打响。2019年至今，临安区委、区政府累计实施了10个区块316万平方米的老旧小区改造。作为临安“旧改”的“封面担当”和“体量担当”，锦城街道承担了其中9个区块287万平方米的旧改任务。借旧改之机，锦城街道掀起老街区赋能运动，在太庙山下打响一场民生至上的旧改“巷战”。截止目前，锦城街道9个区块“旧改”目标均已完成，惠及居民18803户。

　　旧改首站的“七改”礼包

　　旧改“首站”南苑小区是临安最早的商品楼盘，虽地处临安闹市区，却是一个颜值和宜居指数都全面落后于时代的“城中村”。

　　为全力塑造“第十区”新形象，在两个多月时间里，在锦城街道纪工委的全程监督下“白加黑”“5+2”，在南苑小区“破五旧”“埋六管”“七改造”……21天拆违464处、柴间1287间，给居民送上了“院改、棚改、门改、气改、电改、墙改、平改”“七改”礼包……南苑小区里外一新，被评为2019年旧改省级样板工程和杭州市级示范工程。

　　老街区的续航

　　2020年，锦城街道借势“旧改”掀起老街区复苏赋能运动。这一年，他们突围棋盘巷、治涝鱼家弄、拔“鲠”景杉路……打响了一场民生至上的旧改“巷战”。铁腕拆除“霸道房”“占道墙”“挡道棚”，为安阁弄、棋盘巷、勤俭弄、景杉路做了“肠梗阻”根除术，“矮化”大围墙，辟建墙角公园，打造封闭式“微小区”，将破旧厂房改造成停车场+“滞涝区”……使交通微循环、人居舒适度得到了根本性的改良，为快递、急救、消防重塑了民生通道，彻治鱼家弄逢雨必涝的囧境。昔日壅塞逼仄的“陋巷”，现在车可达户，移步有景，清风徐来。当年，锦城旧改获2020年度杭州市老旧小区改造典型案例。

　　幸福吕家弄

　　2021年，锦城街道旧改的点睛之作吕家弄的梳妆一新，为“吴越名城，幸福临安”建设，打造了临安市井文化IP。经过半年多的道路整修、立面仿古改造、夜景亮灯和文化节点的植入，吕家弄这条当年曾被徐霞客夸赞“阛闠反差盛于城”（比城墙内的衣锦城还要繁盛）的老街，被注入了“夜经济”和市井文化，蝶变为锦城·幸福里。吕家弄的蝶变，带动了沿街商业的重生，成为消费“夜经济”领略临安市井文化的重要打卡地、享受新生活的共富体验地。去年，吕家弄区块改造项目获年度杭州市老旧小区综合改造提升工作最佳案例。

　　“为你改”到“大家改”

　　今年，是锦城旧改体量最大的一年，共计改造面积108万平方米。锦城街道围绕营筑高品质生活，全力打造有归属感、舒适感、人文感的新型城市功能单元。今年，锦城旧改彰显共建共享理念，通过深入开展“解放思想、唯实惟先”大讨论活动，街道机关和村社干部深入一线开展双线“三服务”，挨家挨户上门开展清单化征询。与此同时，街头巷尾涌现出更多由党员和热心居民组成的“e锦好管家”，积极支持旧改，参与小区治理，构建共建共治共享格局。街道纪工委建立全程参与的议事制度和“信访超市”，开通民意直通车，挨家挨户上门开展清单化征询，在旧改现场设置办公点，方便小区居民随时提出意见，全过程参与旧改，对2658件来电、来访（信），都规范进行处置，做到件件有落实，件件都满意。在施工过程中，街道根据居民建议多次调整工程项目，使项目在体现居民意愿和后续管理维护上，更契合小区居民的个性化需求。针对老旧小区内老年人多的现状，今年锦城旧改还重点关注公共活动空间的无障碍设施改造，累计改造提升无障碍通道120余处。

　　“后旧改”的三篇文章

　　锦城街道有关负责人表示，旧改过后，除了抓紧落地物业进小区，还将着力写好交通、民生、文化三篇文章。

　　交通方面，将在“旧改”中复苏复通的小巷里弄实施单向通行措施。通过“大物业+每日巡视、劝导+处罚”，规范巷弄行车停车秩序，畅通片区交通微循环，提升居民生活宜居度。

　　民生方面，在南苑小区打造民生综合体，植入日间照料、托幼托管、老年食堂、老年大学、室内门球练习场、残疾人服务中心等幸福场景，服务“一老一小”。

　　文化方面，将散落在街头巷尾的市井民俗、文化碎片、历史典故重拾归整，植入寻常巷陌，重新唤醒街巷的人文记忆，打造“吴越名城·幸福临安”现代社区新坊巷。