昨天，我们总结了春节期间的杭州楼市，意料之中的冷清。虽然2月将有十几个楼盘预计开盘，但就目前来看，大部分开发商将新年的首次亮相选在3月。
上个月，黄院长推出去化率统计榜，以3个月的去化时间为标准，从去年10月开始作为坐标轴，各个楼盘的真实网签数据首次“曝光”。
那么，11月那些开盘楼盘，现在卖得如何？哪些刚需楼盘值得淘一淘，还有哪些改善楼盘仍是抢手货？这份表格和攻略请收好。
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主城区整体去化率为73%
大江东卖了9成以上
这一次，我们以2018年11月开盘的楼盘作为样本，以昨天为截止时间，发现主城区整体去化率约为73%。
其中，大江东的去化率为90%以上。一个重要原因是：平均价格在2万元/㎡以内，“主城区独一家”。特别是龙湖江与城，11月开了3次，推出410套房源，卖了407套，几近售罄。该盘如果后期有加推，刚需购房者可以重点关注。
另一个板块也是主城区的聚焦点，那就是城东新城，数据显示，该板块的楼盘整体去化率只能算是及格。
竞争激烈的城东新城，开盘几乎集中在去年11月，均价大都4万元/㎡以上，越秀、招商、世茂、金茂等开发商清一色地推出改善户型。
从数据来看，分化严重，表现突出的是天城府，均价4万元/㎡以内，卖了8成以上。其它几个楼盘，去化率基本连5成都没到。
还有个楼盘，位于万达板块，这个几乎已经没有供应量的区域，购房者唯一可关注的是中城汇，地铁上盖、万科造，4万元/㎡的均价，居然卖了97%，完全可以说明问题。
2
余杭去化率84%
去化5成以下的都是排屋别墅
数据显示，余杭区整体的去化率在8成以上，基本是被刚需盘带上去的，而去化得比较慢的是排屋别墅，主要是签约周期长，另外近郊的低密产品，毕竟小众。
而从这些卖得好的楼盘来看，价格因素最为关键。两次开了628套的越秀景瑞·悦见山，虽然是临平山北板块，但还是全部卖完，均价低于1.8万元/㎡。后期来看，像超山等板块，楼面价已经在1.2万元/㎡左右，临平山北冲破2万元/㎡的均价只是时间问题。
另外，崇贤板块应该是余杭区卖得比较好的一个板块。路劲、祥生、西房几乎开盘都能售罄。而仅仅首次来杭，首次开盘的路劲，能卖到94%以上，实属不易，后期可以重点关注。
3
萧山去化率杭州最高
南部卧城后继乏力
首先客观来讲，萧山去年11月推的盘不多，大都集中在南部卧城和萧山科技城。整体去化率是杭州最高的。
南部卧城去年其实卖得还不错，德信碧桂园印江南、滨江碧桂园卧城印象都卖了9成以上，不过说实话，都是有德信、滨江等老牌本土房企加持，后期印江南可能还有少许房源。
而就小编年前对卧城印象跑盘的情况看，整体活跃度已经明显下降。
德信市心府以及绿城九龙仓桂语朝阳相对蓄客还行，其余都或多或少面临困境。而如果市心府和桂语朝阳开的价格过高，按照目前的情况，其实也并不乐观。以之前几个开盘比较成功的楼盘看，南部卧城刚需的可接受度基本在2.5万元/㎡左右（含精装修）。
萧山科技城的认知度一般，总体去化率都在5成以下；而市北，接近4万元/㎡的价格，从几个楼盘开盘情况看，接受度也一般，价格上会不会有一波调整，值得关注。
4
临安整体去化率不到5成
2019年或降价跑量
2018年，早在年中的时候，临安和富阳就已经陷入沉寂，临安甚至跌入冰点，一些楼盘出现了0报名。不少楼盘早早开始降价促销，但效果并不好。
不管是大的品牌开发商还是当地开发商，临安的整体情况都非常糟糕。南洋名都、天目观山月的均价都在1.5万元/㎡以内，但居然都是一套未卖出。从目前的状况看，2019年，各个楼盘极有可能还会延续降价跑量的策略，资金受限的刚需族可捡漏。
相比临安，富阳要好很多，整体卖了7成以上，利好多，地理位置上也更具优势。价格方面，基本在2万元/㎡左右，就拿11月开盘的楼盘来说，富阳的排屋很受观欢迎，融创微风之城叠排基本上能卖到9成以上。喜欢排屋别墅的购房者，资金有限且要终极改善，可选择富阳。
注：以上数据来源于透明售房网、钱江晚报购房宝；为准确反映销售情况，因此选择2018年11月开盘的楼盘作为样本。网签统计时间截至2019年2月12日。
