物业维修资金：如何避免沉睡和“紧急”滥用

　　电梯故障，屋顶漏水，外墙渗漏，楼体外立面脱落，这些在房屋使用过程中常见的问题都有可能用到物业维修资金；民法典实施以后，对物业维修资金的使用进行了详细规定。连日来记者在调查中发现，由于使用物业维修资金需要征得2/3以上业主同意，并且申请使用的过程较漫长，不少小区的物业维修资金长期处于“沉睡”状态，物业管理公司动用物业维修资金对小区进行升级、修缮的积极性不高；而在部分小区，民法典中关于紧急情况下使用维修资金的相关规定也被物业管理方加以“利用”，对小区内的设施进行了维修。

　　相关专家表示，物业维修资金的使用要做到既高效顺畅、不让资金在急需使用时陷入僵持，又要让资金用在刀刃上，避免资金被滥用，为此要在两者之间找到平衡；随着与民法典相配套的《广州市维修资金管理办法（征求意见稿）》通过并实施，广州市物业维修资金的使用将更加高效、规范。

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　　旧情况：有的物业维修资金长期“沉睡”

　　记者调查发现，动用物业维修资金要走规定程序，如果业主意见达不成一致，维修往往就会陷入僵局；而对于那些没有成立业主委员会的小区来说，要使用物业维修资金，物业公司的积极性并不高，小区的物业维修资金因此长期处于“沉睡”状态。

　　物业维修资金也被称作“房屋养老金”，其使用和监管都应得到规范

　　症结1：

　　“2/3以上业主同意”难达成

　　张劲松是广州一家物业管理公司的负责人，早在3年前，因为其所在小区有多栋楼的屋顶漏水，小区业主多次提出对天台漏水问题进行修缮。

　　经过第三方评估，屋顶漏水修缮费用大约需要70万元。而该小区的物业管理费用在过去几年里已经捉襟见肘。张劲松于是提出使用物业维修资金，但过去两年来，这个方案却迟迟未能通过，症结就在于难以凑齐2/3以上业主同意。

　　为此，物业公司的工作人员要挨家挨户找人签字，要么就是找不到业主，即便找到了，也有业主不愿意签字；还有一部分业主是将自己的房子租给了别人，而租客又不能代替业主签字。去年张劲松和同事忙了3个月，始终没有凑齐2/3业主同意，工程只能继续搁浅。

　　张劲松说，不少业主对物业维修资金存在误解，有些业主认为物业维修资金是属于个人的，还有业主认为物业维修资金应该只用来修小区里的道路、电梯等公共措施，而修缮屋顶的话往往只涉及顶楼部分用户，与自己无关。该情况僵持到今年一月份，最终只能由相关住户自筹资金对自家天台进行简易的修缮。

　　张劲松介绍，该小区的物业维修资金还有600万元可供使用，而要使用这些资金，签名同意的业主数量需要达到业主总数的2/3以上；凑齐签字后，物业公司再将物业维修资金申请表和业主签名一起提交上去，才能进行下一步流程。“我已经记不清上次使用物业维修资金时是什么时候了，现在一有业主提出申请，我就很头疼。”

　　症结2：没有业委会，

　　维修资金使用“难上加难”

　　广州市祈乐苑小区业主委员会主任冼敏强告诉记者，前些年，该小区物业维修资金基本上处于“沉睡”状态，已经有很多年没有较大金额的使用了。其根本原因就在于使用、审批流程复杂，根据该小区的维修资金管理办法，需要召开业主大会，经2/3以上业主表决同意，过程非常漫长；征得2/3以上业主表决同意后还要公示一个月，然后再向广州市维修资金管理中心进行申请。根据冼敏强的经验，哪怕是使用2万元的金额，前后也需要长达1年时间。所以这些年小区里的很多日常返修都是从小区共有账户中支出，物业维修资金基本上没有动过。

　　“对于没有业主委员会的小区，业主想动用物业维修资金更是难上加难。物业管理公司对于使用物业维修资金积极性不高，因为取得‘双2/3’以上业主表决以及‘双1/2’以上业主同意通常十分困难。而如果最后因为手续不齐全，或者被发现存在签名造假的情况，物业公司往往还要被处罚。”广州市人大代表、广东穗恒律师事务所主任林淑菁律师说。

　　林淑菁所在的律师事务所长期以来从事社区法律服务工作，每年都要参与调解大量与社区群众密切相关的纠纷，其中关于物业维修资金方面的纠纷占了很大比例。林律师说，像此类物业管理公司不动用物业维修资金解决小区公共安全隐患而被业主投诉的纠纷，她每年都要接待咨询及参与调解20例以上。在她接手的案例中，就有过业主质疑物业公司伪造了业主签名想要使用物业维修资金的情况。“没有业委会把关的话，这中间造假或信息不透明的空间的确比较大，很难甄别出签名的人中哪些是业主字迹哪些不是。”

　　记者了解到，我市最近一次披露物业维修资金使用情况是在2019年。数据显示，2018年全年，来自广州市全市921个小区的24万名业主共缴存物业专项维修资金19185.01万元，全年使用物业专项维修资金3358.67万元。

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　　新做法：“紧急情况”条款出炉

　　物业维修资金使用更“任性”

　　一方面是有小区物业维修资金长期处于“沉睡”状态，另一方面，随着民法典的实施，民法典中关于“紧急情况下动用小区物业维修资金”的条款，也被部分物业管理公司加以运用。“部分小区的物业管理公司会凭借‘紧急情况’条款，绕开小区‘双2/3’业主参与表决突击使用物业维修资金，这是新情况。”林淑菁同时表示，随着民法典的实施，的确存在“紧急情况”条款被滥用、小区居民觉得物业维修资金未经正常程序被使用而不满的情况。过去1年间，她和同事们已经参与调解了十多起类似的案例。

　　案例1：

　　住户质疑修电梯价格偏高 且未经过自己同意

　　市民刘姨等人反映，其所在小区3号电梯频繁出现故障，物业管理公司于去年3月申请使用物业维修资金。但最终公布的电梯维修报价偏高，一台电梯的维保费用达到21万元，并且维保单位没有经过公开招标，且在申请使用物业维修资金时没有经过多数住户同意。

　　律师事务所接到调解任务后向该物业管理公司了解情况。对方介绍，3号电梯多次出现停顿、困梯现象，是由于电梯螺旋编码器出现故障，抱闸及曳引轮也出现机械故障；物业通过上门签名和电子投票系统相结合的方式收集了住户意见；至于报价21万元，则是经过对3家电梯维保机构进行比价后选了价格最低的一家，但公示期只有15天。经律师调解，物业管理公司重新将项目预算审价报告和电梯维保比价报告张贴在小区并公示1个月。

　　案例2：

　　时间仓促“先斩后奏” 业主质疑物业太“任性”

　　业主方某等人反映，物业管理公司在未经业主大会同意的情况下，动用了约50万元物业维修资金对小区外墙排污管进行更新，且只是在事后公示，项目资金使用情况不够详细，且未列明资金使用的必要性，这种“先斩后奏”的做法太“任性”。

　　调解律师在组织座谈时了解到，该楼栋外墙排污管在上一年雨季就曾出现过爆裂和渗漏情况，已有部分住户家中出现渗水，对排污管进行更换已非常迫切，所以最终在未召开业主大会进行表决并经过2/3以上业主同意的情况下，由业主委员会提出使用物业维修资金的申请，并具体由物业管理公司实施。

　　物业管理方也承认，此次维修的确时间仓促，程序上有所疏漏。经过调解，最终在小区显著位置张贴致歉信，并对资金使用详细情况进行公示；同时召开业主大会，对小区共有资金使用管理办法进行修改。

　　案例3：

　　业主认为“不够紧急” “修他人屋顶却让自己买单”不妥

　　60岁的市民朱某表示，其所在小区物业管理公司在未经自己同意的情况下，以小区天台渗漏为由申请紧急使用物业维修资金。他认为部分楼栋屋顶出现漏水不属于影响到小区公共区域的情况，也不够“紧急”，并且维修他人屋顶却让自己买单，他觉得不妥。

　　调解团队走访了解到，该小区至少有4栋楼的楼顶因为年久失修而出现漏水，给顶层住户日常生活带来很大影响。经向朱某解释，小区其他楼栋的屋顶虽然受影响的是特定住户，但却属于小区公共区域，出现屋顶渗漏，符合民法典中“紧急情况下使用公共维修资金”的情况，且有第三方机构提交的鉴定报告。换言之，如果朱某居住的楼顶出现渗漏或外墙脱落，同样可以申请使用物业维修资金。经过耐心调解，消除了朱某的误解。

　　案例4：

　　有屋顶瓦片松动 物业欲动用数百万元将20栋屋顶瓦片拆除

　　邓女士住在花都区某小区，从去年9月开始她发现，物业管理公司对小区内多栋楼的屋顶进行拆除并重新喷上红漆，原本整齐的瓦片被拆得面目全非。她后来了解到，原来是小区有部分楼栋屋顶瓦片出现松动，物业公司以此为依据，认为瓦片松动威胁到了住户安全，属于“紧急情况”，于是“先斩后奏”，欲借此动用物业维修资金。

　　某小区物业公司欲使用物业维修资金，于是先行砸了屋顶瓦片

　　物业管理公司介绍，这次屋顶拆除来源于接到了部分业主的反映。去年3月，物业管理公司找到第三方对房屋完整性进行鉴定。但业主们认为，鉴定结论也只是需要进行局部维修，并不用将屋顶瓦片全部拆除；目前该小区已有三栋楼的屋顶施工验收完毕，有的楼栋工程则在业主的投诉下被叫停。

　　根据物业管理公司公布的计价表显示，每栋楼的维修费用在30万~50万元不等。业主何先生表示，整个小区20栋屋顶拆除改造花费超过300万元，没有瓦片松动的屋顶也被拆除，这让业主们难以接受。“价格明显虚高，这花的可是全体业主共同的资金。”

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　　律师声音：

　　效率提高的同时要避免“任性” 倒查监督机制需健全

　　林淑菁律师介绍，实践中，维修资金的使用一般由全体业主通过业主大会决定，但也有例外。由于召开业主大会表决往往耗时较长，在出现如危及人身安全、房屋安全，对业主的生活可能造成重大影响等紧急情况时，对建筑物及其附属设施修缮的效率往往显得更为重要。因此民法典第二百八十一条同时也赋予了业主委员会在紧急情况下依法申请使用维修资金的权利。

　　林淑菁强调，民法典首次设置了“紧急情况”条款，部分小区的物业管理方在使用物业维修资金时就借此突破了“双2/3”原则，只是在过后才向业主公示。“民法典为在紧急情况下使用物业维修资金打开了一个口子。但现在，物业管理公司在使用物业维修资金方面的确存在‘紧急情况’条款被滥用和透明度不够的问题。”她认为，设置紧急情况条款是为了提高效率，但使用物业维修资金时的“任性”和缺乏监督也值得警惕。“对物业维修资金使用的监管必须加强，要知道物业维修资金被称作‘房屋的养老金’，一旦房屋将来出现急需花钱维修的地方，而这笔钱又被早早用完了，后期再筹集难度非常大。

　　如何才能既避免物业维修资金长期“沉睡”，又避免物业维修资金以“紧急情况”之名被滥用？林淑菁表示，物业维修资金与市民密切相关，其使用要做到既高效顺畅、不让资金在急需使用时陷入僵持，又要让资金用在刀刃上，避免被滥用，实现资金效应的最大化。为此要在两者之间找到平衡。

　　她表示，首先，物业维修资金使用的透明度需要进一步提高。比如，《广州市物业专项维修资金管理办法》第五十条规定，管理中心、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布上一年度物业专项维修资金的管理情况。但实际上，有的小区并没有如期公布物业专项维修资金的使用情况，不少小区也没有成立业主委员会，对维修资金使用情况的监督力度有限；其次，物业维修资金使用后的倒查、监督机制必须健全。比如，物业公司在紧急情况下动用了物业维修资金，事后要对其使用资金的必要性和科学性进行倒查和评估，如果不符合相关规定，业主或业主委员会有权对其进行处罚。

　　配套新规实施:

　　资金使用将更加高效、规范

　　民法典实施一年来，物业维修资金的使用面临哪些新挑战？广东穗恒律师事务所社区法律事务部部长汤凯霖告诉记者，现行的《广州市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）没有对在紧急情况下物业管理公司使用物业维修资金是否需要经过“双2/3”以上业主同意做出决定，仅说了不需提交表决结果，因此部分物业管理公司会利用这个“漏洞”来滥用维修资金。

　　为了与民法典相配套，2021年9月7日起，《广州市维修资金管理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）再次征求公众意见。“之前《管理办法》施行时，民法典还未出台，所以当中部分条款的表决同意比例和民法典是相矛盾的；此次《征求意见稿》第五十二条对《管理办法》里的表决同意比例做出了修改，就和民法典相一致了。”汤凯霖说。

　　他还表示，《征求意见稿》第四十一条也对“紧急情况”的类型和认定依据进行了详细规定。“比如电梯故障，屋面、外墙渗漏，楼体外立面脱落或存在脱落危险等，紧急使用维修资金需要什么认定依据都有详细规定，可操作性更强了，今后物业维修资金的使用将更加高效、规范。”汤凯霖表示，现在只需要静候《征求意见稿》的实施。

　　物业维修资金知多少

　　1.什么是“双2/3”“双1/2”业主同意？

　　民法典第二百七十八条列出了9项业主共同决定事项，并规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（即“双2/3”）；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双1/2”）。

　　2.什么是“紧急情况”条款？谁可以申请？

　　民法典第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　3.哪些情况属于“紧急情况”？

　　《广州市维修资金管理办法（征求意见稿）》第四十一条规定，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修、更新和改造。紧急情况包括：电梯故障，消防设施故障或者缺失，屋面、外墙渗漏，楼体外立面脱落或存在脱落危险，未移交供水公司的二次供水水泵、供水系统运行中断，排水设施堵塞、爆裂，供配电设施设备故障，造成停电或者漏电，其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。