精准调控 多地遏制房企非理性拿地

　　多家上市房企日前公告到期债券已经违约或面临违约的风险，偿债压力增加。为了防范土地市场风险，降低房企杠杆，不少地方出台政策，限制非理性拿地。

　　偿债压力较大

　　蓝光发展8月2日晚公告，近期公司及下属子公司新增到期未能偿还的债务本息金额为54.13亿元（包含公司未能于2021年7月29日偿付的一般短期融资券本息金额7.46亿元，以及根据公司于2021年7月27日召开的公司中期票据持有人会议表决通过的加速清偿到期公司中期票据本息金额41.74亿元）。截至2021年8月2日，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计159.97亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。目前公司正在与上述涉及的金融机构积极协调解决方案。

　　关于债务逾期的原因，蓝光发展表示，因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年末至今，公司经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，公司出现部分债务未能如期偿还的情况。公司流动性阶段性紧张导致债务逾期，将会对公司经营和融资产生较大影响。为化解公司债务风险，公司正全力协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题。同时，公司将在债权人委员会和持有人会等沟通协调机制下，制定短中长期综合化解方案，积极解决当前问题。

　　除已经违约的公司外，不少上市公司近日发布公告指出，可能出现到期偿付困难的情形。

　　阳光100中国日前公告，根据2021年到期金额为2亿美元的6.50%可转换债券条款及条件，于到期日，2021年美元债券的未偿还本金及应计利息总额将分别为5091万美元及147万美元，很可能发生2021年债券的条款及条件下的违约事件。公司已筹措到所需资金，并预期于到期日后的十个工作日内支付本金连同应计利息。此外，公司一直与2021年债券持有人商讨，以便获得到期日的延长。

　　有的公司通过变卖股权或资产的方式，缓解资金压力。

　　中国恒大8月10日晚公告，公司正在接触潜在独立第三方投资者，探讨出售旗下部分资产，包括但不限于出售恒大汽车及恒大物业的部分权益。

　　远东资信研报显示，重点房地产企业的经营杠杆开始受到限制，有利于约束房企激进扩张行为，降低信用风险。今年下半年，房地产需求将下降，积压了很多存量项目的房企面临去化压力。

　　联合拿地存风险

　　不少房企出于减轻拿地资金压力等目的，使用联合方式积极拿地。

　　绿地控股8月10日晚发布7月新增房地产项目情况简报。7月公司新增1个房地产项目，为广东佛山禅城区南庄59亩住宅项目。该项目位于南庄大道北侧，横二路南侧。项目用地面积约3.95万平方米，容积率3.0，计容建筑面积约11.85万平方米，土地用途为住宅用地，总地价8.89亿元。公司拥有该项目50%权益。以上项目，未来可能因引进合作方共同开发等原因导致公司在项目中所占的权益比例发生变化。

　　这种方式并非有利无弊，有的上市公司就因为联合拿地出了“岔子”。

　　宋都股份8月10日晚回复上交所监管工作函，指出放弃前期竞得的杭政储出【2021】8号地块，相关部门不予返还公司缴纳的5000万元保证金。原因是与地块合作意向方祥生控股（集团）有限公司浙北区域公司单方面不参与本次合作有关。公司已委托常年法律顾问单位上海锦天城（杭州）律师事务所向祥生方寄送《律师函》，要求祥生方承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。

　　除8号地块外，宋都股份还指出，子公司竞拍获得12号地块（即天目医药港地块）土地使用权后，浙江宝龙锦城企业管理有限公司（简称“浙江宝龙”）主动接洽公司，希望就天目医药港地块进行合作开发。但此后，浙江宝龙明确表示放弃合作，严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点项下，公司集中资金支出金额放大。为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，公司决定放弃竞得的8号地块土地使用权。

　　遏制非理性拿地

　　8月10日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2021）》，提出北京市将构建“房地联动、一地一策”机制，房地产精准调控向纵深推进，根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件，如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策、制定优先购房顺序等，遏制非理性拿地行为，坚决稳地价、稳房价、稳预期，切实提升住房品质。

　　此前，杭州针对第二批集中出让地块的竞价规则进行适当调整，规定竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，并将溢价率上限由30%调整为20%。其中，“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%。

　　此外，天津、深圳推迟了“两集中”出让土地的挂牌出让时间。

　　8月10日，天津市规划和自然资源局官网披露，61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让公告时间延长至2021年8月31日，挂牌起始时间统一调整为2021年9月1日9:00起，挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日，挂牌起始总价合计533.2亿元。

　　此前，深圳公共资源交易中心发布公告，中止出让22宗地块，起始总价约421.98亿元。