法制日报：运用法治促进房地产健康发展

　　●　会议重申“房住不炒”，意味着对房地产“住”的定调将长期不变，房地产调控政策不会因经济波动而反复
　　●　首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意味着中央下定决心要让中国经济摆脱对房地产的过度依赖，改变了过去“一旦经济增长有所放缓，首先就想到房地产”的“路径依赖”。这有利于推动我国制造业转型升级，促进经济和房地产业长远发展
　　●　如果没有法律对资本市场的管理、控制与监督，资本市场就搞不好
　　近日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
　　重申“房住不炒”，首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，传递出什么信号?
　　多位专家在接受《法制日报》记者采访时称，中央已下定决心，要让中国经济摆脱对房地产的过度依赖，改变过去“一旦经济增长有所放缓，首先就想到房地产”的“路径依赖”。房地产作为资产炒作的可能性空间大幅缩小，如果居民继续将房地产作为理财工具将会面临风险。
　　“我们需要振兴直接融资市场，把实体经济发展起来。而要搞好资本市场，离不开法律对资本市场的管理、控制与监督。”教育部长江学者特聘教授、南京大学长江产业经济研究院院长刘志彪说。
　　调控政策明显收紧
　　楼市回暖趋势停止
　　房价究竟会涨还是会跌?这些年来，人们总在追问同样的问题。
　　今年一季度，热点城市抢地风潮再起，楼市出现“小阳春”。许多人一边看着朋友圈房产中介骤增的步数，一边犹豫着要不要出手买房。
　　这一现象背后是房地产开发投资提速，多地人才引进新政纷纷与楼市政策挂钩，市场上也出现了一些“调控放松”的论调。
　　不过，在楼市乍现回暖趋势之时，一盆凉水从天而降。4月19日，中共中央政治局召开会议再次提及“房住不炒”。这一楼市调控基调定下之后，后续部委和地方政府的调控政策也随之而来。
　　据中原地产统计，今年上半年，全国房地产调控政策达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。“房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显收紧趋势。近两个月房地产调控近百次，密度在历史上处于最高阶段。”中原地产首席分析师张大伟说。
　　国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇近日在国新办新闻发布会上说:“结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等指标综合来看，当前房地产市场运行总的还是平稳的。”
　　国家统计局数据显示，1月至6月，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1月至5月扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1%。商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。2018年全国商品房销售面积超过17亿平方米，创下历史新高，今年上半年销售面积即便同比下降1.8%，但总量依然处于近年来较高水平。
　　毛盛勇说，从下一阶段来看，一方面城镇化还在继续推进，刚需和改善性的需求还是有的，这是一个支撑。另一方面，“房住不炒”的理念越来越深入人心，强调“因城施策”和城市政府主体责任，这两方面因素综合在一起，下一阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的。
　　金融资源流出房市
　　实体经济有望好转
　　“最好的选择就是稳定房地产市场的预期，既不能刺激房价再次暴涨，但也不能彻底逆转房地产的预期，让房地产进入下跌周期。”民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远说。
　　作为决定下半年中国宏观政策的最重要会议，7月30日召开的中共中央政治局会议对于房地产的定调显然至关重要:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
　　在马光远看来，如果将此解读为保持对房地产的高压态势，以为房地产要“凉凉”了，纯属臆测，没有意识到在当下“稳增长”的链条中，稳房地产的重要意义。
　　中国现代国际关系研究院世界经济研究所研究员张茂荣认为，会议重申“房住不炒”，意味着对房地产“住”的定调将长期不变，房地产调控政策不会因经济波动而反复。
　　首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，在张茂荣看来，意味着中央下定决心，要让中国经济摆脱对房地产的过度依赖，改变过去“一旦经济增长有所放缓，首先就想到房地产”的“路径依赖”。
　　过去某些时候，房地产市场和刺激经济增长经常联系在一起。也正因为如此，房地产有了“夜壶”的说法，即需要的时候拿出来用，刺激经济增长，不需要的时候就往床底下一踢。刘志彪说，房地产在中国经济增长中所起的作用一度非常大，“我们以前曾经估算过，房地产的贡献占到40%多，不到一半的样子”。
　　然而，在当前经济下行之时，为何不再用房地产来刺激经济增长了呢?刘志彪分析称，过去追求高速度经济，现在这个阶段已经结束了，中国经济已进入高质量增长阶段，在这一前提下，“增长速度有所下降也无所谓”。
　　值得注意的是，经济增长速度下降还有另一个原因，即服务业对于经济发展的贡献在加大。“一般来说，进入发达国家发展阶段，必然伴随着服务业比重提高、经济增长速度下降这一定律。”刘志彪说，服务业劳动生产率低，自然会导致整个社会的经济增长速度下降，但服务业可以解决就业问题，这与中国目前把就业放在重要位置的政策导向也是一致的。
　　更重要的是，房地产市场过快增长带来较大的副作用。“当房地产不仅仅是一种‘住的物品’，而变成了一个资产炒作的概念，享受较高的利润率时，这种虚拟经济的发展对利润率很低的实体经济就形成了压制。”刘志彪说，房地产常常有百分之二三十的净资产收益率，一般的实体经济则只有3%至6%的利润率。
　　“我们现在不炒房地产，就是要发展实体经济，一个国家的发展要靠实体经济，而不能靠房地产。”刘志彪说，而随着国家金融资源从房地产市场中转出，回流至实体经济，实体经济将获得更好的发展资源。
　　张茂荣认为，考虑到过去利用房地产刺激经济带来的较大副作用，摆脱“房地产依赖”有利于我国经济和房地产业的长远发展，有利于推动制造业转型升级，有利于社会和谐稳定。
　　值得注意的是，不炒房地产会带来经济增长速度暂时下降的结果。“中国经济下行的趋势还没完全扭转，与这个是有关系的。”刘志彪提醒，对于居民而言，不能再把房地产继续当成理财工具，否则将会有风险。
　　直接融资亟待发展
　　土地财政需要转变
　　近年来，中央屡次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。这一次，中央将话说得如此之透，在业内专家看来，预计将会有效改变市场预期，打破惯性思维，房价上涨的怪圈也有望打破。
　　在中共中央政治局7月30日会议之前，就有地方政府的放松调控举措遭遇“流产”。
　　7月20日，开封政府网挂出一则通知公告，即市住建局撤销其所作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定。这意味着，自2017年5月出台的开封市限售政策将被取消。然而，仅仅24小时后，开封市就撤回了这个文件，理由是未经市场调研和充分论证。
　　这并非地方政府房地产调控政策“一日游”的第一次。此前，芜湖、呼和浩特、衡阳等城市均有过宽松房地产政策“一日游”的经历。
　　“房地产无论是经济功能、财富功能、政策功能以及投资功能，都和过去20年不同。房地产作为中国最好投资的日子结束了，不管房地产政策是否松绑，这都是基本事实。”马光远说，一方面，地方政府不能再走依靠土地财政卖房的老路；另一方面，老百姓也要为自己的投资理财找一条新的出路。
　　在刘志彪看来，理财工具不够丰富，也是造成人们买房的一个主要原因。“不买房子了，居民把多余的钱放到哪里去?在我国居民收入水平不断提高的今天，这一问题更需要解决。”
　　因此，最重要的就是要解决中国居民的理财问题，给居民提供好的理财手段。“根据发达国家的经验，必须要把金融市场发展起来，把直接融资发展起来。”刘志彪说，有了理财工具后，大家就不会去炒房子，而是去买股票，去支持实体经济，这符合现代经济的发展趋势，国家经济结构也会兴旺起来。
　　刘志彪强调，“如果没有法律对资本市场的管理、控制与监督，资本市场就搞不好”。
　　张茂荣认为，今后，保障房将在满足住房需求方面发挥更加重要的作用。建议通过深化财税体制改革，彻底改变地方政府对土地财政的依赖，消除其推高房价的冲动，增强其推动创新、做大做强制造业、壮大实体经济的积极性和建设保障性住房的积极性。