第一太平戴维斯2019年半年度杭州房地产市场回顾暨展望

　　第一太平戴维斯杭州公司今日举行第一太平戴维斯房地产“影响力”论坛——智慧城市，畅想未来、暨杭州房地产市场下半年度展望媒体见面会。第一太平戴维斯杭州公司总经理陈昆葳、商业楼宇部高级董事任培培、中国市场研究部高级董事简可就房地产业内焦点话题与在座的权威媒体共同探讨，在思维碰撞与观点交锋中对全球、中国乃至杭州地产市场进行全方位解读。

　　“影响力”报告

　　第一太平戴维斯年度旗舰报告《影响力》以时下政治、经济和社会发展的不确定性作为主因，深入解读对全球房地产市场带来的巨大冲击。

　　“亚太区在2018年赶超美洲，成为500亿美元以上GDP城市最多的区域。中国城市在过去十年中所展现的韧性表现尤为值得称道。挑战者城市排名中，中国城市占大多数席位。”简可表示。

　　报告显示杭州的发展令人叹为观止。20年间，预计城市韧性排名将攀升25位，表明杭州在面对房地产市场颠覆力量时，能够承受考验、顺应潮流且加以善用。

来源：第一太平戴维斯研究部

　　“杭州被视作全国数字经济标杆和创新产业高地——以城西科创大走廊为核心联动大城西地区和周边发展，以城东智造大走廊为产业聚集地推动科技应用，以钱塘江两岸楼宇经济串联金融产业，依托‘拥江发展’之杭州规划大格局，城市沿钱塘江向东北和西南进一步扩张，从湘湖到之江，从城东新城到艮北新城，杭州东西南北全面发展。而近日下沙经济开发区和大江东合并官宣了钱塘新区的成立，更是杭州升级制造业的重要一步。随着人口净流入的不断持续，以及高质量人才的不断增多，未来杭州房地产市场规模可期。”陈昆葳认为。

　　而超级城市群使杭州“韧性”效果加成。杭州作为长三角南翼中心城市，在推动长三角一体化高质量发展上扮演着举足轻重的角色。在城东，亚运前将完成大江东高铁站、杭州南站以及萧山机场扩建工程。在城西，杭州西站和城西通用机场正在规划中，整个大杭州城际复合型交通网络持续建设，全面打造多点联运的国际空港、陆港枢纽，拓展融杭都市圈、推进区域一体化建设，从而实现创新创业活力之城、历史文化名城、人文生态魅力之城以及亚太地区重要国际门户枢纽等“三城一枢纽”的上位规划和大湾区资源共享机制。

　　此外，杭州凭借技术企业规模和共享交通优势跻身中国技术城市榜前列。

来源：第一太平戴维斯研究部

　　杭州作为阿里巴巴、海康威视等互联网和高新科技企业的大本营，又抓住近年来移动支付、物流产业和互联网+的风口，企业和城市成长迅速，不断吸引技术企业及人才涌入。

　　陈昆葳表示：“随着浙江省以‘一湾、一城、一省、多区’框架作为实施数字经济‘一号工程’，以建设国家数字经济示范省为目标，杭州发展可期，尤其会带动消费品发展。钱塘江金融港湾对标全球知名金融中心，发展成全国要素密集程度最高的金融集聚区之一，服务辐射至长三角地区。国际金融科技城持续推进大数据、人工智的融合创新，大力发展支付清算、大数据、征信等金融科技支柱产业。同时，浙江深入打造‘移动支付之省’新名片，在全省移动支付人口覆盖率高达70%、移动支付服务全球15亿人的基础上更进一步，支持多样化移动支付方式发展，满足零售新业态、行业数字化的发展需求。‘多区’中，以西湖区为典范，发展以数字经济为核心的特色产业体系，集聚了以蚂蚁金服为代表的大批优质企业。同时深化城市管理体制改革，在智慧城管、数据共享上发力，用好‘城市大脑’的先发优势。

　　“数字经济与智慧城市之外，杭州人文优势突出，良渚文化遗址、西湖和运河被列为世界文化遗产。新兴产业高地、新兴金融中心的建设深入推进、宜居环境、以及颇具竞争力的薪资都是吸引人才、资源聚集，提升城市竞争力的关键。”

　　杭州甲级写字楼市场

　　宏观经济

　　- 杭州2019年第一季度全市国民生产总值（GDP）达到人民币3,230亿元，同比上升7.5%。

　　-由于宏观经济仍然存在不确定因素，同时贸易争端持续，预计年内市场租赁需求会持续保持低迷，导致租金面临下行压力。

　　供应和需求

　　-2019年上半年仅有一个全新甲级写字楼项目——大悦城1号楼入市，新增办公面积3.5万平方米。城北子市场目前已吸引例如绿城、金茂以及滨江等知名开发商，未来可期。

　　-相比过去两年甲级写字楼市场的大量供应，今年上半年杭州甲级写字楼市场新增供应量有所下降，市场总体在不断吸纳历史存量。

　　- 从需求端来看，受经济增速放缓影响，来自金融企业的租赁需求有所放缓。

　　- 杭州联合办公的扩张速度在2019年有所放缓。

　　租金和空置率

　　- 由于黄龙万科中心A座、B座以及欧美金融城英国中心等2018年下半年入市项目的租赁表现良好，全市平均空置率下降3.2个百分点达到16.4%。

　　- 城北板块的空置率上升幅度最大，半年环比上升14.6个百分点达到34.6%，新增供应是空置率上升的主要原因。

　　- 全市甲级写字楼平均租金半年环比小幅下降0.42%，为5.27元/平方米/天，同比上升1.1%。黄龙与武林子市场仍然是租金水平最高的两个区域，分别达到5.86元/平方米/天与6.26元/平方米/天。

　　- 钱江新城租金在过去几年连续上升后略有微跌，2019年上半年环比下降0.2%，达5.02元/平方米/天。预计板块租金在未来一两年将会保持稳定。

　　展望

　　- 2019年下半年预计会有四个甲级写字楼项目入市，其中包括世包国际中心西塔以及武林壹号1号楼及2号楼，预计合计新增办公面积24万平方米。

　　- 未来供应项目包括华润中央车站广场、武林壹号1号楼及2号楼，以及天目里项目。

　　- 随着下半年优质项目的持续入市及开发商心态更趋理性，预计下半年市场压力会有所减轻，租金保持稳定或微幅上扬。城北及钱江世纪城会形成下半年写字楼市场的最强竞争区域。

　　- 投资客表现会进一步疲软，自用客户会是市场主旋律。

　　- 随着长三角一体化改革的深入，跨区域中小型银行、保险类企业会再次成为重点区域的核心客户。

　　第一太平戴维斯杭州公司商业楼宇部高级董事任培培表示：“杭州甲级写字楼2019年上半年主要租赁市场稳定偏弱，但随着年中一批传统金融机构（包括银行，保险）的需求持续带动，激发了其他写字楼需求入市，因此判断下半年杭州整体市场应该稳定向好，特别随着重点区域基础建设的进一步完善，钱江两岸经济的再度融合，与钱江新城相邻的钱江世纪城及城东新城会有更好的市场表现。”

　　杭州零售市场

　　宏观经济

　　- 2019年第一季度杭州消费品零售总额达到人民币1,382亿元，同比上升9.0%。

　　供应和存量

　　- 2019年上半年有包括欧美金融城一期、平安金融中心悦坊以及金沙印象城三个零售项目入市，合计新增建筑面积达到22万平方米。

　　- 与前两年相比，杭州2019年上半年零售市场新增供应量有所下降，目前市场集中于历史存量吸纳去化。

　　租金和空置率

　　- 大悦城和黄龙万科中心等2018年下半年入市的项目，以及金沙印象城等2019年上半年新入市项目皆有良好的租赁表现，导致全市空置率半年环比下降0.6个百分点达到8.7%。

　　- 钱江新城板块由于新增供应的影响板块平均空置率半年环比上升2.6个百分点。

　　- 全市购物中心首层租金半年同比上升0.8%达到18.3元/平方米/天。核心商务区及非核心商务区首层租金分别达到25.8元/平方米/天，以及币14.2元/平方米/天。

　　- 滨江板块平均租金半年环比上升为2.7%，达到17.5元/平方米/天，上升幅度最大。湖滨以及武林板块平均租金最高，达到28.1元/平方米/天以及26.5元/平方米/天。

　　展望

　　-2019年下半年预计有7个购物中心入市，合计新增约67万平方米供应量。

　　-2019年下半年的主要供应均位于非核心商务区，且集中于城西、城北两大板块，预计空置率将有所上升。

　　-在核心商圈逐步发展成熟而城市边界又不断拓展的情况下，社区商业成为城市商业发展必不可少的毛细血管，其定位和业态在满足周边居民刚性消费需求的基础上，甄选特色业态，进行品质升级，并嫁接部分社区公共服务功能，进一步使得商业运营走向精细化，全面推进传统房地产开发商转型为“城市运营商”。

　　-消费客群的消费能力和消费习惯逐步分化，年轻消费者不再盲目追求大品牌，小众审美和国货品牌崛起。此外，杭州商业场所顺应“数字经济”的发展趋势，科技感越来越强，体验感越来越有趣，业态与品牌日益多元化。

　　-“首店经济”效应显著，既能推广项目形象、带动后期招商，又能引领市场潮流、提升消费意愿。

　　·近期进入杭州市场的首店有：一条、网易严选、NikeBeacon750、单向空间、Hamleys、Pidan、TZHouse、SuperMonkey、Diptyque、大肆撸串、孔雀、南京大排挡等。这些进驻品牌有意深拓杭州市场。

　　陈昆葳表示：“随着今年下半年购物中心入市项目增多，杭州各大购物中心持续面临竞争压力。合理的动线规划、有设计感的内装环境、丰富的业态组合、多元而有针对性的品牌引进，是吸引客流的前提条件。而互动性的体验活动、新型有趣的网红品牌、老店新开的本地店铺正在成为画龙点睛的关键。未来的杭州商业，将进一步结合科技手段，苦练精细化运营内功，更强调舒适有趣、常来常新的消费体验和美好感受，努力争取顾客忠诚度。”