中海地产：稳中求进的龙头

　　过去几年，是高杠杆、激进型房企的高光时刻，他们不断刷新中国房企、以至全球房企的年销售纪录，将自己的名字写入世界500强榜单。

　　房住不炒，不可动摇。7月30日的中央政治局会议首提：不将房地产作为短期经济的刺激手段。

　　狂飙突进的房地产时代正式画上句号，中国房地产正式进入平稳增长阶段。需要强调的关键词是“正式”。

　　未来的市场机会，属于那些财务稳健、战略稳健的房企。在“黑天鹅”频出的时期，稳健的企业有机会走得更远。既是龙头房企，又以稳健著称的，非中海地产莫属。

　　01

　　稳中求进，又好又快发展

　　2018年末，中海地产的资产负债率不到60%,只有59.5%,这在负债率动辄超过100%的房地产行业，与TOP10房企平均超过80%的资产负债率相比，非常特立独行。

　　2018年末，中海的净借贷比只有33.7%，年末持有现金1006亿港元，现金占总资产比例超过10%。2018年加权平均借贷成本仅4.3%。

　　不仅负债低，现金充裕，中海的销售增长也在加速。2018年，中海的销售合约额为3012亿港元，年增长30%，销售规模行业第七；归母净利润449亿港元，位居行业第一。去年末，中海的总土地储备达9144万平方米。

　　这种又好又快的势头，2019年还在持续。

　　2019年上半年，根据中海发布的销售简报，以港币计价，中海官方口径销售增速为28.7%，销售合约额达1942亿港元。在上半年全国商品房销售额仅增长5.6%的背景下，这一增速，相当亮眼。凭借快速增长，中海的销售排名提升。

　　上半年，根据克而瑞的数据，中海的全口径销售规模上升一位，位居行业第六；权益销售额排名行业第五。

　　很快就要到公布2019年中期业绩成绩单的时候了，按照中海一贯的稳健思路，中海这个规模增速，依旧还会是以发展质量作为前提。中海的利润及其他财务指标的表现，值得期待。

　　02

　　行业增速下行+金融严监管，稳健为王

　　5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　6月13日，中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上讲话指出：“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

　　先吹风表态，接着雷厉风行的大动作，所有这些，都透露出一个明确的新信号：

　　针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端。

　　未来的调控政策，除了继续在需求端进行“限购、限贷”等，也要在资金端限制一些激进房企的高杠杆行为，抑制资金过度流入房地产。

　　货币政策和金融监管的边际宽松一去不复返，融资环境收紧，如果房企净负债过高、资金需求强烈，再叠加销售端降温等不利影响，生存环境将不容乐观，首当其冲的当属那些激进型房企。

　　在这样的调控环境下，一向秉持稳健策略的房企、负债偏低的房企，反而会有巨大的市场机会。

　　比如中海。

　　由于中海一贯坚持稳健审慎的财务策略，中海的净借贷比长期维持在40%以下，是行业中最低水平之一，这是相当不容易的事情。

　　负债水平常年控制在行业低位，中海凭借着央企优势，又同时具备充沛的现金储备和低成本的融资渠道。在房地产信贷收紧的形势下，低成本融资优势将是中海独一无二的竞争力。

　　7月8日，中海发行了5.5年期20亿港元债券，票息2.9%;10年期4.5亿美元债券，票息3.45%。创下了中国房地产企业境外债券发行的最低成本记录。

　　这得益于中海在香港拥有庞大的实体开发业务。中海1979年创立于香港，香港是中海的根据地。一直以来，在香港房地产市场，中海的销售规模一直位居中资房企第一。今年上半年，中海在全香港房地产市场位居第五。

　　即便在相当显著的融资优势下，中海依旧以稳为主。

　　这个从拿地策略上就能明显看得出来。

　　克而瑞数据显示，中海2019年上半年拿地金额537.5亿，位列第7。以2018年业绩发布会上定下的2019年全年1350亿的拿地预算，中海上半年拿地金额占比还不到全年预算的40%。

　　钱花的不多，但地都是好地。

　　从城市分布看，北上广深及香港均有斩获，五个城市的投资额合计达216.7亿元，占比41%。如此之高的占比，在国内其他地产商中少见。更别说这五个城市，均被认为是潜力最好、安全边际最高的城市。

　　正因为门槛高，很多房企被挡在了这些市场之外。尤其是香港，这个国内多数房企巨头尚无法进入的城市，中海在半年内，与会德丰、新世界、恒基等公司合作，获得了三幅地。这也展示了，在香港的新形势下，中海作为窗口企业，对香港发展的看好与支持。

　　一直以来，中海都聚焦在一二线城市拿地，而且中海的开发速度越来越快。

　　去年，中海在北京市场占据份额第一，年销售超过300亿。根据中原地产统计，截至今年上半年，北京已有50个限竞房面市，从拿地到销售的周期，平均是383天，而中海在北京的限竞房的周期是200天。开发速度最快的10个项目中，前5个都是中海的项目，最快的中海云熙仅为122天。且每个项目都保持了极高的去化率。

　　有钱，中海也不任性。利润导向，对投资回报的高要求，中海在业内是极为严苛的。

　　以7月14日中海竞得的北京造甲村地块为例。这幅地的溢价率只有 18.8%，如此低的溢价率，在目前国内的一二线城市已十分少见。

　　不管是拿地金额还是城市选择，都能说明一点：中海在负债、盈利、拿地上均占优势的情况下，依旧坚持“稳健发展”的主基调。

　　03

　　行业新格局，坚守主业的稳健者致胜、剩者为王

　　新调控思路之下，行业总量天花板临近，必将引发新一轮行业格局的洗牌。

　　今年上半年，全国商品房销售面积下滑，金额却在上涨，这其实就是一个信号：房价更高的一二线城市的成交占比在不断提升。

　　同时，一个无法回避的事实是，国内众多三四线楼市在短期内显著下行。受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出，2019年上半年三四线城市整体成交下行。1-5月，三四线城市整体成交量累计同比下降5%，环比下降14%。

　　众多房企的转向也说明了这一问题。

　　据统计，2019年至今，有数量近七成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比相比2018年有不同程度的下降。

　　中海的城市布局，一直是以一二线城市深耕布局为主。其发展策略是坚持主流城市、主流地段、主流产品。加上中海宏洋，在全国布局只有70多个城市，是TOP10房企中布局城市数量最少的。

　　保证中海持续稳健增长的另一个武器是行业领先的品质和产品力。

　　承建业务出身的中海，拥有“工科中海”的市场口碑，秉持着对建筑老本行的尊重和对质量的苛求态度，产品的用心程度上向来是不遗余力的：

　　在施工前，中海基于样本量巨大的客户研究，准确定位客户偏好，定位80%标准化的设计；20%创新设计；

　　在施工过程中，中海打造精工体系，注重加强新技术、新工艺的应用；

　　在施工结束后，中海的每一间房屋必经七重质检；

　　在全过程，中海将客户满意度列为公司战略级管理范畴，内部实施强考核。

　　而这种在产品力、品质上的细心打磨的背后，是中海希望以好产品、好服务驱动增长。

　　另外，目前，从中海提出的战略规划来看，中海可能是对地产下半场思考得最为理性、清晰，布局最合理的房企。

　　这体现在两个方面：一个是战略定力，二是战略眼光。在以“多元化”为潮流的行业趋势面前，中海一直没有太大的跨界动作。

　　这背后是中海地产掌舵人颜建国对行业及公司未来的深刻洞见。

　　今年3月20日的年度业绩发布会上，中海详细阐述了“今天、明天、后天”三个层次的业务战略。

　　中海将90%的资源用于住宅开发，因为目前房地产行业最赚钱的还是住宅，周转快、利润也相对高一点。

　　中海将持有商业作为第二层次的产业，定位为是明天的产业，每年投入7%-8%的资源用于商业，商业地产营收预计2020年超过50亿，2023年收入达到100亿。实际上，中海目前已经是国内最大的单一业权写字楼发展与运营商，截至目前持有并已投入运营的写字楼45栋。

　　2018年，中海商业物业总营收为40.6亿港元，同比增长38.1%；其中投资物业实现租金总收入港币35.3亿元，同比增长44.1%；酒店及其他商业物业收入港币5.3亿元，同比增长8.2%。

　　创新产业定义为第三层次后天的产业，中海主要聚焦教育、养老、物流、文化等产业，每年投入1-2%资源探索、创新、试错。

　　每一次的调控都是一个历史的轮回。而在2019年，命运的钟摆或许再次偏向以中海为代表的稳健型房企。

　　对于几千亿量级的房企而言，每一次的销售增长都是让大象跳舞，稳健前行者，才能走得更远。