潜在供应超65万方，祥符板块三大新盘同时亮相

　　在目前的杭州楼市，以武林广场为圆心，8公里为半径画出一个圈，东到七堡，南到滨江，西到西溪，北到智慧网谷小镇，可以发现，房价仍在4万元/平方米以内的板块，寥寥无几，仅有祥符、运河新城、铁路北站、华丰四个。

　　除了运河新城，其他三个都是最近几年杭州楼市为数不多的“冷门板块”，其中，最为尴尬的当属祥符。不同于铁路北站和华丰的新盘供应稀缺，祥符每年都有新盘入市，但是不论人气还是销售成绩，都被其他板块远远甩在身后。

　　今年，祥符迎来“供应大年”，当下已经有了4个在售及待售新盘，再加上半年刚刚成交的2宗住宅地块，1年之内最多将聚集6个项目，潜在供应超过65万方。

　　充足的供应，激烈的竞争，相对低位的价格，能让祥符在2020年火一把吗？从最新的情况来看，答案是肯定的。上周，新盘荣安招商·祥宸府入市首开，101套房源共获得757户登记，平均中签率13.34%，刷新了板块新低。

　　三大新盘集中亮相 主打洋房加高层设计

　　在祥符的新盘项目中，最先亮相并入市的，是荣安招商·祥宸府。

　　祥宸府位于莫干山路以西，东面紧邻大盘阳光郡。该项目是由荣安在去年5月拿地，楼面价24023元/平方米，自持5%。由荣安联手招商开发，总建筑面积约16.2万方，打造高层、洋房、叠墅三种产品。

　　5月12日，祥宸府公布首开销售方案，推出小高层2号楼、洋房4号楼共101套房源，户型建筑面积约82—172平方米，2号楼均价38600元/平方米，4号楼均价42580.67元/平方米，含装修标准4000元/平方米。截至登记期满，共有757户家庭登记，平均中签率13.34%。

　　本周一上午，记者前往项目现场探盘。由于刚刚结束首开登记，所以案场人气并不是很旺，只看到一两组购房者，连销售顾问也没有几个。据介绍，祥宸府共有7幢高层（包括1幢自持）、7幢洋房和2幢叠墅组成，南面代建一个幼儿园。

　　目前，售楼处里只做了一个洋房户型的精装样板房，4000元/平方米的装修标准里，包括了格力中央空调、恩科新风系统、霍尼韦尔和丹佛斯的地暖，以及科勒的洁具、汉斯格雅的花洒、方太厨房电器等等，还是比较厚道。

　　祥宸府距离最近的地铁站是2号线墩祥街站，不过直线距离仍有900多米，步行需要10分钟以上，优势并不明显。

　　相比之下，位于莫干山路东面的禹洲宋都·望林府，到地铁站的距离则要近得多，它到南面的地铁10号线国际会展中心站（在建）仅400多米。

　　望林府由禹洲在去年5月拿地，楼面价24815元/平方米，自持3%，拿地时间、价格跟祥宸府几乎完全相同，不过体量要大得多，总建筑面积约27万方。

　　在产品打造上，望林府规划了10幢高层和13幢7层洋房，高层主力户型为95—110平方米，洋房主力户型128—180平方米。目前，望林府展示中心已经开放，不过样板房还没推出，据销售顾问介绍，项目预计将在7月份首开。

　　祥符板块的另一个新盘，更靠近东面的金地·大运桥西府，则动作更慢，现场展示中心仍在建造当中。大运桥西府位于通益路与祥泰街交叉口，属于祥符板块和运河新城的交界地带，由金地在去年4月拿地，楼面价22277元/平方米，自持21%。

　　金地将这个项目定位为第二座大运系作品，与桥西的大运河府一脉相承，打造洋房和高层两种产品，洋房主力户型99—170平方米，高层主力户型103平方米和109平方米。据了解，该项目将于5月底开放展示中心和样板房，预计6月首开。

　　价格仍属主城洼地 热度却一直不高

　　在今年之前，祥符板块虽然一直都有新房供应，不过基本都是各自为战，先后入市，导致板块并没有形成浓厚的置业氛围，也就无法激起购房者的持续关注。

　　此前，祥符板块最著名的楼盘，当属35万方的大盘阳光郡，该楼盘早在2011年9月就首开，销售周期长达7年，直到2018年上半年才全部卖完，清盘均价29000元/平方米。

　　2018年12月底，中尚汇府以高层40000元/平方米的精装均价首开，仅6个月时间，住宅房源全部去化。此后，祥符另一个新盘和宁文华府在去年8月入市，洋房精装均价40800元/平方米，高层精装均价36000元/平方米，透明售房网显示，和宁文华府已经领出1123套房源预售证，目前可售373套。

　　36000元/平方米的价格，从整个主城区来看，可以说是价格洼地之一，而且同周边板块相比，祥符也有一定的价格优势。目前，与祥符仅隔留石高架的蓝孔雀板块，新房精装限价已经达到47000元/平方米，二手房突破5万大关；祥符南面的桥西，二手房价格更是超过了6万；北面的余杭勾庄，新房精装限价也来到了30500元/平方米。

　　价格不算高，板块热度却难以为继，除了新盘无法形成集聚供应的原因外，缺乏爆点是祥符的另一个劣势。最典型的例子，就是各个项目找不到共同的宣传点，比如，祥宸府将祥符历史文化街区作为卖点，和宁文华府主打莫干山路，望林府则把自己往武林靠，而大运桥西府则主攻大运河。

　　而且，尽管各个新盘都号称“坐享7大商圈”，不过真正位于祥符板块内，可以作为日常生活配套的也只有万达广场和西田城。此外，祥符整体城市界面一般，缺乏高端居住区的居住环境和配套，这也导致无法吸引其他板块的改善型客户前来。

　　大牌房企争相进入

　　限价上涨到“4字头”

　　当然，祥符自身的板块优势也很明显，这也是2018年以来，不断有大牌房企进驻这个板块的主要原因。

　　最大的优势，毫无疑问就是主城区的“身份”，尤其是在杭州实施民办学校“锁区”招生后，祥符所在的拱墅区，拥有众多顶级民办学校，大大增加了在此购房置业的吸引力。

　　其次，祥符交通路网发达，可以快速前往杭城各个方向。除了地铁2号线、4号线、10号线、5号线四条地铁线外，莫干山路、留石快速路、学院北路、古墩路等交通主干道构筑了四通八达的快速路网。从祥符出发，避开早晚高峰，十几分钟就能到达武林广场。

　　另外，祥符还将诞生一张“新名片”。去年年底，祥符桥传统风貌街区项目由GOA大象设计拿下，根据设计方案，这里将打造“祥符里”街区，依托五里塘河打造滨水活力带，将历史韵味与现代生活方式再次交汇融合。

　　今年4月，本土房企大家以22087元/平方米的楼面价，拿下了祥符东一宗宅地，紧邻和宁文华府；5月，远洋联手建华，以26710元/平方米楼面价拿下祥符一宗宅地，位于祥宸府西南角。加上这两宗地块，1年之内祥符最多将同时有6个项目在售，潜在供应超过65万方。

　　值得一提的是，4月大家拿地时，地块精装限价为36000元/平方米。10天后，远洋地块的精装限价已经是40000元/平方米，增长了4000元/平方米。这也就意味着，等到远洋地块入市，祥符房价就将突破4万，从这一点来说，祥符“3字头”的窗口期已经不长了。