每年两会上，养老、教育等话题都是人大代表热议的方面，在今年的杭州市两会上，除了这些，“物业管理”也引起不少人大代表的关注，除了在提交的建议中有涉及外，休会时大家也在讨论。

　　他们讨论的主要内容，是杭州应该怎样修订目前的物业管理条例，以解决现实存在的矛盾。另外，老小区物业管理是一直以来存在的问题，或者没人管，或者不好管，怎么管也一直不明晰。代表们建议从制度上着手，让杭州的老小区能焕发新颜。

　　怎样化解物业和业主的矛盾

　　人大代表把这个问题带上了两会

　　住在小区的市民可能常有这样的感受，每个月物业费不少交，却没有觉得物业在做什么，物业费也不知道花哪儿了，尤其是一些小的物业公司，业主满意率非常低。这些问题，杭州的人大代表带到了这次的两会上。

　　来自江干区的市人大代表俞建午去年初就注意到小区物业管理的问题，“物业管理涉及到民生问题，由于相关条例上一些责任义务不明确，导致物业和居民之间的矛盾不断，几乎每个小区，业主和物业都会有些矛盾。”俞建午认为，导致问题存在的原因，主要还是责任不明确。

　　俞建午表示，业委会的作用在很多小区都不明晰，不同的利益诉求导致业委会成员之间缺乏沟通交流，有的业委会甚至因经济利益等原因成为小区不和谐不稳定的因素。业委会的权限边界不清晰，主体资格不明确，加之一些业委会成员法律意识不强、经验及专业知识不足等因素，在目前的实际运作中，部分业委会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来，甚至起到不好作用。

　　“其实很多矛盾都来自物业费的问题。”俞建午说，由于物业管理的收费标准长期未调整，随着小区入住时间增长，各项设施设备的维修速度跟不上老化速度，部分业主对物业公司产生抵触情绪，也不配合物业的工作，业主和物业的纠纷频发。

　　来自西湖区的多位市人大代表，也联名提交了《关于尽快修订〈杭州市物业管理条例〉的议案》，提到近年来杭州市物业管理纠纷问题增多，主要问题还是在物权基础薄弱、共有部分产权不清、共有资金账目不明、业主共有利益难以保护，同时，物业服务市场监管体制不健全、市场竞争机制失灵、物业服务陷入低价低质恶性循环。另外，物业专项维修资金及保修金制度单薄、粗放，筹、用、管制度有待完善。

　　建议修订现行条例

　　明确责任明晰共有部分产权归属

　　记者了解到，现行《杭州市物业管理条例》于2014年5月1日施行，面对社会的日益变化，条例的修订完善已迫在眉睫。那么，应怎么完善？市人大代表边桂虎认为，主要还是要进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位及建设单位之间的关系。

　　边桂虎认为，修订条例，首先要明晰共有部分产权归属，建立管理使用规则。他解释，前期，部分物业服务企业从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位（车库）和架空层，经营配套设施和电梯广告等方式谋取利益，脱离了接受业主委托对物业共有部分进行管理维护的本质，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突，“因此，明确共有部分范围是实施物业管理的前提和基础。”

　　针对业委会的问题，边桂虎认为要优化业主自我管理制度，建立权责一致运行机制。“首先要提高业委会委员任职条件、明确职责边界。”他建议，同时要增设业委会及其委员的禁止性行为规范，增加相应的处罚条款，以弥补业委会监管空白。

　　结合杭州实际出发，建立信用管理制度，“杭州是一座讲信用的城市，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理，对于信用记录良好的单位和人员，建立激励制度；对于信用记录不良的单位和人员，建立惩戒制度。”

　　关于物业费的收取，俞建午建议收费标准能与市场化评价系统结合，确保物业管理维持服务标准的合理收费管理要求和认定机制能进入物业管理条例中，“毕竟物业管理的原收费标准，已无法满足老百姓对物业服务质量的高标准要求。”

　　目前杭州很多小区房屋都有出租的情况，俞建午就此认为，业主必须承担产权物业对小区外观影响的费用，一定年限后须对房屋外观、设施设备有进行维护的责任，“业主对自住或出租房屋影响市容市貌行为要负责，城管部门有处罚权。”

　　老小区存在治而不管问题

　　代表建议制定管理条例有针对性地解决

　　目前，杭州许多新小区和标准化的住宅都列入了物业管理的范畴，有条例进行规范，但同时还有许多老旧小区未列入物业管理的范畴，主要是因为这些老旧小区的建设没有达到物业管理条例的要求，无法进行标准的物业管理。

　　杭州市从2009年开始，对上城、下城、江干、拱墅、西湖五城区范围内1999年以前建成、房屋标准成套、尚未开展专业化物业管理的老旧小区，实施物业管理改善工程，共完成物改工程项目301处，涉及老旧住宅5923幢，惠及住户26.2万余户。在老旧小区硬件设施整治改善中，小区的长效管理是一个突出的问题。该怎么办？

　　来自上城区的市人大代表陈文辉认为，杭州应该尽快制定《准物业管理条例》，“老旧小区在实施物业管理改善工程后，很多已达到准物业管理的要求，相关体系在一定程度上规范了社区准物业的管理，起到了一定作用。”陈文辉说，但由于老旧小区的主体人员不同于有物业管理小区的业主，准物业管理的方式、职责、资金的来源和运作都有所不同，社区管理人员在具体的管理上缺乏这些管理的法律依据。

　　目前，许多老旧小区的居民尚不了解准物业管理的意义，为了巩固这些物业管理改善成果，改变老旧小区无人管理或管理不善的局面，建立老旧小区的长效管理机制，陈文辉建议制定《杭州市准物业管理条例》，在管理的内容、程序、资金保障等方面给予规范，彻底解决老小区的物业管理问题。