不动产存量运营时代，如何盘活低效资产？

聚焦存量地产，共探发展新路径！为推动杭州存量不动产发展，共同探索“做优增量和盘活存量”的关系，2025年2月20日下午，杭州存量不动产高质量发展论坛暨睦邻社品牌发布会在杭州之江顺利举行。本次论坛邀请了政府领导、政府规划领域专家、头部房企相关负责人、资深地产人士、金融机构等人员共同参与。论坛备受行业内外关注，吸引了众多媒体及嘉宾到场。

论坛开始，杭州市西湖区转塘街道人大工委主任余建军上台致辞。他表示，睦邻社集团作为归乡的知名企业，一直致力于杭州市存量不动产高质量发展方向的内容，为杭州市存量不动产发展贡献力量。

余建军主任

一．活力杭州：存量时代何去何从？

论坛上，浙江省城市科学研究会副理事长汤海孺以“杭州城市发展前景与存量时代下存量地产的保值增值”为题进行报告。回顾我国房地产历史发展概况：2016年国家提出“房住不炒” ，并从消费侧、生产侧、管理侧三端打出一套组合拳，使得市场供需关系发生变化。在这种情况下，市场存量房增多，杭州房市也从快速增量时代进入到了慢速增量及存量时代。杭州作为创新活力之城，连续举办了G20峰会、亚运会等国际性大会。同时，杭州也是互联网发源地，集聚互联网大厂。随着今年“杭州六小龙”的出现，持续的人口流入及科创产业的集聚，杭州存量市场拥有广阔前景。

而针对当下杭州存量不动产应该如何转型的问题，汤老师分析：存量时代的房地产工作重心从增量开发建设走向了存量运营维护，进入结构优化和品质提升的发展时期。住房改造、未来社区建设、城区用地盘活都将会是相应的可行措施。

汤海孺老师

随后，睦邻社商业地产研究院副院长梁小军发表了《2024年杭州房地产市场研究及存量商业发展趋势》的报告。梁小军从数据中分析得出：杭州在城市建设、经济、人口、产业、交通等方面都充满了发展活力，说明其未来发展空间大！杭州宅地供应缩量提质、住房市场二手房成交量超过新房、办公市场年度供应三连降等都说明杭州进入了存量房时代。未来，杭州写字楼空置率可能持续走高，新增大型商业体量减少，而小型社区邻里型商业将增加，商业发展呈现两极化趋势。存量商业市场规模巨大，到2025年底杭州存量商业将突破1800万㎡。

存量房时代，既是挑战也是机遇。存量资产在成熟的运营模式下：经过重新定位、投资估算、项目改造、招商引流、运营管理等环节将得到盘活。在国家政策指导和城市红利政策频出的情况下，存量改造工程、存量用地盘活将会创造更多的商业价值。而邻里中心的快速发展将为存量商业资产发展提供新方向。

梁小军副院长

二．睦邻社：存量时代的新生力量！

在此次论坛中，主办方杭州睦邻社集团全新亮相！睦邻社集团总经理李琦在会议上向大家介绍了集团的企业情况、商业模式及具体项目。作为从事房地产20余年的李总，在商业综合体项目上见解独到。他认为杭州商业体可以分为三类层级：高端商业综合体（例如杭州大厦、万象城、SKP（在建））、区域型商业综合体（龙湖天街、万达、银泰、宝龙等）和邻里中心级商业体。三者具备不同的优势和定位。他认为：通过精准定位和差异化运营，杭州各类商业体都能找到自己的发展空间，满足不同的消费人群。杭州这座城市邻里中心商业体的发展前景广阔。在政策支持、消费升级和城市化进程的推动下，邻里中心将成为社区生活的重要组成部分。其消费特点是：就近消费、最后一公里消费、高频消费、社区粘性消费等，未来发展潜力巨大。

睦邻社集团总经理李琦

睦邻社作为高端社区邻里中心专业运营商，在本次发布会上首次集合睦邻社·之江艺墅荟、睦邻社·翡翠天地、睦邻社·缦云三大高端社区邻里中心项目亮相全媒体！睦邻社不但向市场展示了集团在存量不动产细分领域的非凡实力与强大团队，更是宣告了自己在房地产领域——邻里中心细分赛道上是一支蓬勃的新生力量！睦邻社作为邻里中心专业运营商，秉承“让生活更美好”的愿景，将在该领域持续发力！

三．圆桌论坛

向存量要增量，探讨存量地产新路径！

圆桌论坛环节，浙江省城市科学研究会副理事长汤海孺、绿城商用资产管理中心总经理林雯烜、克而瑞企业战略部总经理、浙江区域总经理刘晨光及睦邻社集团总经理李琦共同出席。论坛议题紧贴杭州科创企业的发展：以“杭州六小龙”为代表的杭州科创企业集体奔涌将给杭州存量房产带来怎样的影响呢？汤老师认为：“杭州作为科创企业集聚城市，高新科创企业会让核心区域高品质住宅持续领涨，存量房市场主导地位也将得到强化；林雯烜总经理认为：我们是非常看好杭州这个城市的发展的，它的产业会带动更多的人口，高新科技的人才引入将有助于存量房产的盘活。但是我也认为并不是所有的存量资产在短期内都能较好的被盘活。好的地段的资产盘活的几率更高、小而美的邻里中心商业体机会更多。

随着存量资产商业入市逐渐减缓，对于存量商业未来的机会点又会有哪些？刘晨光总经理讲道：现在的商业体可能都有点同质化，没办法激起消费者的消费需求。那么这可能就需要有设计、科技含量高的内容来刺激消费者。而邻里中心级别的商业体，因为它是刚需，如果又带有社交属性，那就会让人们形成强有力的稳定消费。另外，作为一个商业体，也需要精准的抓到自己的客群。李琦总经理随后补充道：存量商业未来有两个较好的市场方向：一个是生产要素类的，杭州大量科创企业奔涌，配套的实验、生产用地会是一个比较好的方向，M0、M1用地和工业上楼在杭州都是较好的存量选择；二是管高端产业人口或居住集聚区的邻里中心，对于邻里中心商业体，我们希望能够去用心经营，运用好数字化工具，让邻里中心通过升级改造、运营使得邻里中心价值最大化。并能够不断挖缺周边居民的需求点，来实现可持续发展。

汤海孺

林雯烜

刘晨光

李琦

四．商家联盟正式启动

强强联合，共创未来

商家联盟启动仪式上，盒马NB、麦当劳、悦钱塘、PLUS健身、市丘茶事、潮汕面馆、东方启明星等诸多已入驻商家与睦邻社集团达成战略合作，标志着睦邻社邻里中心品牌的商业合作迈出了坚实一步，不仅为存量资产的盘活注入了新的活力，也为睦邻社邻里中心品牌的建设与发展提供了强有力的支持。

杭州存量不动产高质量发展论坛暨睦邻社品牌发布会的成功举办，不仅为存量不动产的高质量发展提供了交流平台，也为行业内外人士提供了宝贵的市场洞察和业内解读。在消化存量房产、优化增量住房的政策引领下，杭州存量不动产市场将迎来更加健康、可持续的发展。