龙湖：滨江天街的活力密码

　　滨江天街又开了新店——

　　两周前，号称「重庆火锅天团」排名第一的火锅店——珮姐老火锅，终于官宣龙湖杭州滨江天街店正式开业。

　　这是滨江天街最近一年来，开业的将近第100家新店。

　　滨江天街从开业以来，一直赚足了眼球，甚至搅动了整个滨江区的商业氛围。凭什么？

　　2017年9月正式开业的时候，滨江天街只开了A馆，总共开业的商家大约335家左右，开业率接近100%。到了2019年B馆开业后，商家猛增到了400多家，跟目前458家的商家总量基本持平。

　　在这458个品牌里面，餐饮品牌占比33%左右，服装金器等等消费品类的商家，占比在37%左右，童玩早教等亲子类的品牌，占比大约8%。

　　跟绝大部分购物中心一样，餐饮服装等等快消类的品牌，往往都是最大体量的存在。

　　不过对于滨江天街来说，虽然每年的商家总量相对衡定，毕竟商铺数量是相对稳定的，尤其开业的时候又基本都是满铺开业的状态，所以浮动并不会太大。

　　但是，每一年滨江天街都会有不少商家退场，同步换上另一些新鲜血液。

　　比如去年一整年，进入开业第五年的滨江天街，又引进了上百个品牌，「重庆火锅天团」的大当家——珮姐老火锅，就是其中之一。除此之外，还有虎头局、添好运、西塔老太太、松鹤楼面馆等等现在正当红的餐饮品牌。

　　在快消类的品牌里面，年轻人非常喜欢的日系品牌MUJI，以及现在受欢迎度持续走高的LEGO，也都在滨江天街纷纷新装上阵。

　　而且这些新露面的商家里，也不乏一线大牌，比如DIOR这样的高端化妆品品牌，甚至2023年滨江天街还要以它为「鲶鱼」，持续在这方面发力，要在它周边引进更多高化品牌。

　　只有优胜劣汰、推陈出新，才能持续锁定流量和关注度。

　　那么去年，滨江天街的品牌汰换的力度有多大？

　　我们粗略盘点了一下，2022年滨江天街上新过的品牌数量，总共超过了115家，其中包括以固定商铺的形式，正式入驻到滨江天街的，也包括一些「快闪店」。

　　什么是快闪店？顾名思义，就像我们日常可见的快闪活动一样，只在一定时间内短期存在。

　　如果排除掉快闪店，只看以固定商铺形式落定的商家数量，去年滨江天街新增商家数总共是98家，其中餐饮类占比33%左右，服装类的占比达到了近36%，其它还有亲子培训类、美妆珠宝类、数码家居类，以及健身娱乐等等。

　　作为顶梁柱的餐饮服装类的汰换比例，跟整个商场里面各类型品牌的占比，基本保持一致，也就是有多少退场，就有多少进场。

　　当然了，滨江天街的品牌调整模式，也不是只有「汰换」——一边淘汰，一边更新，也有通过缩铺等方式，为新品牌让出一条路的。

　　比如像ONLY、VERO MODA等老牌的女装品牌，去年就是通过缩小店面的方式，为其它新崛起的女装品牌，腾出了一方天地。

　　从总量来说，98个更新品牌的数量，在整体458个品牌里面的占比，差不多达到了20%左右，相当之高了。

　　当然，这只是去年一年的更新比例，但是管中窥豹，可见一斑，即便已经开业第五年，滨江天街依然保持着自己超高马力的「换血动能」。

　　龙湖天街的商家，每年都会有一定比例的汰换，滨江天街是其中很典型的一家。

　　为什么要持续汰换？因为一家足够有活力的商场，必然得有新商家不断进场，旧商家不断退场，才能激发出更强劲的生命力。

　　这种进退关系，主要受两方面因素的影响——

　　第一， 市场环境的影响。

　　有一些是经营上的被动退场，比如近几年的疫情对不少商业品牌造成了冲击，导致经营压力主动卸甲，退出市场。

　　还有一些是理念无法及时跟上市场喜好。比如一个服装品牌如果对于流行走向的嗅觉不够灵敏，自我创新力无法跟上市场需求，就必然会被不断崛起的新品牌淘汰。

　　优胜劣汰的生存法则，在快消品的世界里，也从来都是屡试不爽。

　　第二，龙湖在商业运营上的主动意识。

　　龙湖说：「滨江天街持续对市场热度较高的品牌，保持汰换的速度。」

　　这当然可以理解，毕竟引进的品牌有热度，商场也有流量，它们才是调动起商场活力的重要因子。

　　虽然购物中心的空间，在建成之后往往是无法大动的，但是商业品牌是可以轮动的，什么样的品牌能更吸引人、留住人、让人反复进场消费，是每一个购物中心随时都得思考的问题，从而不断调整和提升自己的业态。

　　想象一下，十年前我们逛购物中心的时候，它们的品牌陈列是怎么样的？面向主流人群的购物中心，一般一楼都布满了各种化妆品、黄金珠宝的柜台。

　　在那个咖啡只有星巴克、COSTA的年代，我们根本无法想象，在很多年以后，购物中心一楼竟然会被那么多汽车体验店、数码潮流店霸屏。

　　时代在变，购物中心的「首层经济」逻辑在变，运营理念当然也得随时跟上。

　　一周前，龙湖杭州滨江天街官微发布了今年第一期商场活动的主题：《爱是有迹可循的双向引力》。

　　是的，爱是有迹可循的双向引力。

　　那么多人喜欢奔赴滨江天街，连曹操司机在路过滨江天街的时候，都会忍不住说一句：「这里是滨江最堵车的地方。」

　　这种堵车也要奔赴的动力，就是滨江天街的活力。

　　品牌更新就是它保持旺盛生命力、「成为转念即达的欢乐入口」的一个奥秘。