浙江在线-住在杭州网杭州1月17日讯 杭州，2019年1月16日 — 全球领先的房地产服务商戴德梁行在杭州举行2018年第四季度媒体发布会，围绕写字楼市场和住宅及公寓市场2018年现状进行解读，并对2019年的杭州房地产市场做出预测。
写字楼市场：上下半年冷暖相对 未来经济稳中有升
数据披露杭州写字楼市场现状，全年存量5,139,689平米，年度新增供应609,771平米，平均租金为4.35元/平米/每天，空置率19.1%，年净吸纳量671,895平米。
对于杭州写字楼市场来说，2018年是转折与调整的一年。上半年销售成交价明显走高，前两个季度的销售成交面积占17年总成交32.3%，第一季度空置率较去年下降，租金环比上涨0.2%，第二季度吸纳量达到全年峰值，租赁市场库存去化明显；下半年，受中美贸易摩擦，经济环境的影响，大宗交易成市场销售主角，第三季度联合办公还是主力大宗租赁客户，第四季度，租赁市场遇冷。
戴德梁行杭州公司写字楼部助理董事贾文君
租赁市场方面，2018年杭州整体甲级写字楼租金水平为4.35元/㎡/天，平均空置率为19.1%；黄龙、武林、庆春、钱江新城四大核心商圈以吸纳库存为主，各板块出租率均较高；新兴商圈中，钱江世纪城及未来科技城板块整体空置率下降明显。板块入驻热度差异缩小，新兴板块迅速成长。
从租金水平看，2018年杭州甲级写字楼平均租金报价整体呈波动上升趋势，第二季度有所回落，第三季度爬升到峰值，年底又小幅回落；整体空置率低于去年，下降3.2%。金融保险业仍是甲级办公楼市场的需求引擎，联合办公成大宗租赁成交主力，大城西及滨江为互联网科技活跃区域。
销售市场方面，受G20效应影响消退及市场经济大势影响，2018年整体成交规模较17年回落28%，大宗交易占23%，市场成交集中度高，钱江世纪城，西溪等板块内项目价格普涨。
戴德梁行杭州公司写字楼部助理董事贾文君介绍，下半年大宗交易频发，外资基金开始进入杭州。从板块看，钱江新城、钱江世纪城、运河CBD位居前三，从成交结构看，自用占比74%，投资比例上升，新进上市公司及政府机构为重要机会点。贾文君预计，2019年大宗交易规模有望进一步增长。
戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光分享专业观点
2018年整体商办土地出让有明显回落，溢价地块占比44%，平均溢价率13.61%。开发商融资通道收紧，资金回笼压力增大，房企与市场同时进入调整观望阶段。戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光预测，2019年开始，杭州写字楼市场的新增供应主要分布将开始移向钱江南岸，租赁市场供应持续放大，未来核心区域客户准入门槛进一步提升，中小企业生存难度增加；销售市场预计2019年大宗交易规模有望迎来高峰；钱江世纪城、西溪板块、未来科技城等热点新兴板块未来两年内都将持续释放上涨动力。
住宅及公寓市场：楼市调控即将到底 未来市场回归理性
2018年，在政府提出“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”的调控目标之后，杭州市场的房地产投资需求大幅降低，刚需回归，随着19年初限价、限贷等政策的放松，新一年房地产政策将继续进行微调，本轮调控即将结束。
戴德梁行杭州公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨
住宅销售方面，上半年受供应、贷款政策、公开摇号等因素影响，供求面保持低位，部分购房者转向二手房市场；下半年受宏观经济环境影响，购房者观望态势，但开发商迫于资金压力，楼市房源大幅提升70%，中签率升高，刺激消费者需求，二手房成交遇冷，与上半年情况出现“冰火两重天”。
戴德梁行杭州及南京公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨介绍，2018年底有大批供应成交尚未体现，短期内库存将持续走低，但根据前几年土地市场情况判断，2019年供应量不会减少，基于杭州亚运会契机，2019年整体成交有望提升，短期内供需稳定。
戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光与媒体热烈讨论
由于政策导向、片区规划利好、轨交建设进程的不断推进、配套商业的完善以及房价等因素，使得各个板块差异越来越明显。未来购房者将更为理性，亚运会前杭州将有10条地铁线开通，将利好地铁沿线板块市场发展，此外规划利好的新兴板块，也将成为未来市场焦点。
从面积结构来看，70-90平米的房型占比39%，首置及首改仍是市场主力，110-130平米、130-150平米的改善型住房均上升了2%，赵烨认为，购房人群不断迭代，对房屋需求开始从量到质的转变，对产品力提出跟高要求。从2018年杭州住宅市场成交金额排行来看，滨江排名第一，以国内一线房企为主，本土企业仅两家。排名前十的房企成交金额已接近全年总成交量的一半，行业集中度进一步提升，对中小开发商提出更高要求。
公寓市场方面，近两年，杭州酒店式公寓高速去库存阶段已暂时结束，随着“限酒令”的落地，短期内供应不会快速增加；但目前酒店式公寓已达价格高位，投资价值不高，从住宅市场溢出的需求将逐渐回落，未来价格有一定下行压力。未来新兴板块产业规划集聚、轨道交通优势、大型综合体内配套、产品亮点成为公寓主要竞争优势，此外部分高端自用客户更关注产品价值。
戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光分享专业观点
结合住宅和公寓市场现状，戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光认为，目前杭州楼市逐渐进入调整期，但房价持续上涨，因此政策短期内不会全面退出。出于杭州城市基础建设和政府财政需求考虑，2019年房地市场将会保持近年的节奏和规模推地。在经历几番政府调控之后，开发商要以稳健为主，理性拿地，在市场高位竞争下，在产品上做突破。而从购房者的角度而言，2019年杭州房价有一定的下行压力，但得益于G20、亚运会等利好因素，杭州下行压力较小，有可能存在反弹，但由于未来供应量大，所以不会出现大涨大跌跌的情况，购房者可以理性购房。
