浙江在线-住在杭州网7月7日讯（浙江在线记者 盛哲徽）7月5日下午2点，由浙江在线·住在杭州网主办的“论持‘酒’战，摇号时代，酒店式公寓的机会在哪？”价值研讨会，在浙江日报国际会议厅隆重启幕。浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚出席论坛，并发表观点。

　　新现象：此前5年不涨，近3年价格近乎翻番

　　最近两年的时间，无论是从量还是价上，酒店式公寓发生了非常大的变化。2016年以来，酒店式公寓呈现出爆发式的增长，因为在此之前的五年，酒店式公寓的市场是比较冷的，价格也在阴跌。

　　我们做过一个统计，最近三年的酒店式公寓在商品房总成交中的占比。简单的说，2016年占了1/5，2017年占了1/4，接近25%。到今年上半年已经接近30%，快接近1/3了。

　　与此同时，酒店式公寓的价格也迎来了一轮比较大的上涨。2016至今几乎是呈一条直线在上升。2016年均价是14500元/平米，2017年均价是20400多，到今年均价已经是26600/平米，26700左右。

　　新变化：城市能级提升带动成交，增加“一间房”需求增多

　　量价齐升的背后是对这类产品需求的变化：

　　1、限购限贷政策使得一些没有购房资格的群体，特别是省内其他城市购房者，为了在杭州占有一席之地，转而购买酒店式公寓，这个量增加得非常厉害。

　　2、以获取每年租赁回报兼具保值为主要目的的资产配置型投资者，大幅增加。在没有房票的情况下，许多人还是想另外获取较为稳定的租赁回报现金流。

　　3、杭州城市能级提升，高校毕业生和年轻人流入，人口增加，解决过渡性居住的需求人群大幅度上升。

　　4、金融房地产等行业商务人士租住酒店式公寓需求明显上升。以房地产行业为例，现在在杭州市场上75%以上都是外来房企的市场份额。而这些职业经理人通常是全国跨地区工作的，今天在这，明天在那。这种非长期性的居住需求，使得他们愿意去选择酒店式公寓，包括金融、IT等行业都是这样。

　　5、密集的住宅区周边由于改善困难，或者不愿意离开原有区域的居住者，增加一间房的需求明显增多。随着调控的深入，置换的难度越来越大，然而二胎政策的放开又让人们对房间的需求变大，在短期内无法置换的情况下，以小户型为主的酒店式公寓需求自然就增大了。

　　6、部分大面积酒店式公寓成为住宅的替代业态。

　　7、酒店式公寓空间利用和精装设计精细化创新，激发了部分需求。现在大家越做越精了，甚至包括小区的配套，比方说滨江的同协金座，是按照豪宅的小区配了室内游泳池之类，类似于这样的配套来做。

　　新趋势：面积越做越小，住宅替代功能加强

　　酒店式公寓产品出现了新的动向：

　　1、小的越来越小。前几年酒店式公寓都是40几方，50方，现在30几方越来越多了，但还不够，还可以再小，特别是在未来，如果地价不是很高，20多方的户型也不是不可能出现。

　　2、产品更加精细，无论是空间利用还是精装，更加注意细节。特别是大量LOFT户型设计，现在层高做到4.2米的非常多了。

　　3、更加注重租赁回报率的提升，双钥匙户型出现。甚至出现三钥匙，这个当然比较好，可以租给两个人，特别双电表，可以租给两个陌生的人，甚至三个人，主要是为了提升回报率。

　　4、中等面积和大面积酒店式公寓住宅替代功能，甚至豪宅替代功能越来越明显。小户型，投资性和过渡性功能越来越明显。