封顶总价近115亿！逾20家房企报名，杭州今年这场土地大战，一触即发...

　　尽管2020上半年卖地金额高达1739亿，但不可置否的一点是：杭州土拍市场上，已经很久没有出现让人有记忆点的地块了。

　　何为有记忆点的地块？

　　要么，城市地标级宝地，比如恒隆百井坊、新鸿基江河汇；要么，城市某一重要历史阶段的封面代表作，比如杭州亚运村；再或者，一场史无前例、旷日持久的土地拉锯战，从"下午1点半"拍到"凌晨1点半"的101亿澄品......

　　常言道，好戏都在下半场。

　　好在2020下半年，杭州有多宗重量级地块预备登场：文晖"三芒星"、西站站城综合体、甚至可能还会有亚运村。

　　就在明天早上9点，杭州今年第一场重量级土拍大战马上开始了！

　　首先登场的是，武林以北2公里的文晖"三芒星"地块。

　　文晖"三芒星"地块鸟瞰图

　　起价超88亿，封顶价近115亿元

　　文晖"三芒星"来了

　　文晖"三芒星"地块，位于和平会展中心北面，西临绍兴路、北至王马路。

　　"三芒星"由三宗子地块组成，合计出让面积107403㎡，用地性质为住宅，容积率2.78，可建面积29.85万方。

　　地块起拍总价88.18亿，起拍楼面价29539元/㎡；封顶总价114.58亿，封顶楼面价38382元/㎡。当竞买人报价触及封顶价时，转为竞自持比例环节。

　　值得一提的是，文晖"三芒星"地块的出让公告中，首次出现了文晖板块的商品房限价：未来商品住房销售精装均价不高于51700元/㎡（装修标准4500元/㎡）。

　　文晖"三芒星"地块位置图（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　为什么说文晖"三芒星"出让是一场重量级的土拍？

　　第一，它是纯宅地，体量足够大，且在杭州市中心武林广场周边。

　　武林广场周边2-3公里范围内，已经很久没有出现过这么大体量的涉宅用地了。上一次，还是2013年的华家池。

　　只可惜，华家池是三宗地块分别出让，且每宗地块中均有较大面积的商业体量。

　　文晖"三芒星"是纯宅地，三宗子地块合为一宗出让，占地面积161.1亩，可建面积29.85万方。这是一个什么概念，大约就是华家池三个项目中可售住宅面积的总和。

　　文晖"三芒星"地块实景图

　　第二，这是一宗"百亿"级的土地，起拍总价88.18亿，封顶总价114.58亿。

　　在杭州土拍史上，成交总价超过百亿的土地有4宗。

　　一宗是信达中心，成交总价123.18亿元；一宗是保利澄品，成交总价100.99亿；一宗是恒隆百井坊项目，成交总价107.3亿；一宗新鸿基江河汇综合体，成交总价132.6亿。

　　文晖"三芒星"地块，只要溢价率拍到14%以上，总价就将破百亿，成为杭州"百亿地"俱乐部的新成员。

　　从目前情况来看，这种可能性还是比较高的。

　　第三，开发商参与积极性非常高，已有逾20家房企报名。

　　据了解，在地块还未挂牌前，就已有15家房企参与勾地。

　　其中，有杭州高端住宅垄断者：滨江、融创等；有不差钱的央企、国企：中海、招商等；还有闽系基因的：融信、阳光城、建发等。

　　光勾地单位就高达15家，这在杭州土拍市场上极其罕见。

　　而在地块挂牌之后，面对高达17.64亿的报名保证金，仍有近10家房企参与报名。

　　今年下半年再不拿地，明年就没有项目卖了。

　　形势的倒逼，会使得部分房企，尤其是想在杭州继续深耕下去的外来房企，下半年要更加积极地"放手一搏"。

　　精装均价51700元/㎡

　　限价还不如申花高，文晖"贱卖"了吗？

　　本次文晖"三芒星"地块挂牌，比较值得关注的一点是，它首次出现了文晖板块的商品房限价：未来商品住房销售精装均价不高于51700元/㎡（装修标准4500元/㎡）。

　　精装均价51700元/㎡，在时下杭州楼市中是一个什么样的价格水平？

　　记者大致罗列了一下杭州楼市限价体系中的前三梯队。

　　第一梯队：单价7万+，市中心（79800元/㎡）、南星（70800元/㎡）。

　　第二梯队：单价6-7万元/㎡，望江（69800元/㎡）、江河汇（69800元/㎡）。

　　第三梯队：单价5-6万元/㎡，城西文教区（58000元/㎡）、申花（54000元/㎡）、文晖（51700元/㎡）、滨江西兴（51500元/㎡）。

　　也就是说，在杭州限价体系中，文晖是不如申花的，仅仅比滨江西兴高了200块一平。

　　更有意思的是，文晖"三芒星"南面仅800米的九龙仓君玺，早在2014年，大户型均价就已卖到了45000元/㎡；2016年时，部分大户型的价格甚至卖到了6万+。

　　对比6年前的九龙仓君玺，文晖"三芒星"的房价几乎没怎么"涨"。

　　不过对比东面200米、高层在售精装均价48200元/㎡的中海望庐，文晖"三芒星"的房价又看似有了"微涨"。

　　二手房方面，相关数据显示，地块周边建筑年代在2001年左右的现代雅苑，目前二手房成交价在40000元/㎡左右；交付不满2年的万科新都会1958，近期二手房成交价在50000-55000元/㎡左右。

　　文晖"三芒星"地块西面一路之隔的现代雅苑

　　精装均价51700元/㎡，限价还不如申花高，文晖"贱卖"了吗？

　　关于这个问题，浙报传媒地产研究院主任罗兰认为，不能单单以距离武林广场的远近，来衡量板块的价值。

　　"申花已经发展很多年了，各项配套都已成熟，有商业综合体、有地铁，还有大波待改善的地缘性客群。文晖不一样，文晖板块大部分区域才刚刚拆迁完毕不久，和申花的城市界面完全不同。"

　　文晖"三芒星"地块北面的王马路

　　那么，文晖到底值不值精装51700元/㎡这个价格，答案是肯定的。中海望庐的中签率已经说明了一切。

　　今年6月，中海望庐小高层4号楼、高层5号楼公开摇号，高层精装均价48200元/㎡、小高层精装均价54800元/㎡，摇号中签率仅12.27%。

　　如果你觉得51700元/㎡的文晖贵，那么看看隔壁城东新城吧，房价也已经卖到了47000-48000元/㎡。

　　我们常说的"性价比"，往往是对比之后，得出来的。

　　文晖"三芒星"东面200米在售新盘中海望庐

　　无论明天的文晖"三芒星"地块由谁竞得，可以确定的两点是：

　　①以文晖"三芒星"未来进入商品房市场的货值来估算，无论谁拿地，都是一块大蛋糕。来年，会助力其在杭州房企销售排行榜中，冲上一个好名次。

　　②51700元/㎡的文晖，对于想留在市中心的购房者来说，一定是具有性价比的。毕竟地铁通了，嘉里城也在设计中了，马上还有艮山门上盖综合体......文晖崛起，需要的只是时间而已。