选房观察：刚需盘小户型更好卖，高端盘3000万以上房源先抢完！

住在杭州网8月7日讯（记者 武恒光 孙晨）自住宅限价取消以来，杭州十区已有约30个不限价楼盘相继入市，项目涵盖了刚需、改善和高端改善楼盘，和此前板块限价相比，这些楼盘价格大都是涨的。

对于新房涨价，不限价盘有的快速售罄，有的则去化缓慢。此外，楼盘之间由于定位不同、吸引的客群不同，因此购房者在选房阶段对户型、总价上的喜好上也有明显差异。

刚需盘：小户型、低总价房源更好卖

不限价刚需盘中，代表性项目有余杭五常板块的时舟里、良渚板块的和萃揽悦园、上城石桥板块的沐新月等。

时舟里

时舟里是五常首个不限价项目，户型面积106-169㎡，目前先后4次开盘，均价在3.4万-3.5万元/㎡，总价在300万-600万元左右。

“时舟里最受欢迎的是106㎡三房户型，起步总价300多万元。其次是124㎡的四房边套户型，功能性更好。另外，169㎡大户型房源数量少，总价600万元左右，一些地缘性改善家庭也会选择。”时舟里有关负责人说道。

萃揽悦园

良渚地铁2号线白洋站旁的和萃揽悦园，户型面积96-168㎡，首开以来先后10次开盘，均价大都在2.7万元/㎡左右，最近一次开盘均价低至25410元/㎡。

从历次开盘选房情况来看，和萃揽悦园同样是小户型最为叫卖，定价相对较低的96㎡优先被选完，其次受欢迎的是124㎡和106㎡边套户型。

不难看出来，对于偏刚需属性的楼盘来说，小户型、总价低的房源卖得快；其次，预算不高的刚改需求会聚集在这类楼盘中，优质的四房户型也卖得不错。

事实上，无论限价与否，新房市场上的刚需盘总是低价房更好卖。比如位于勾庄板块的在售限价楼盘地铁越秀·星缦云渚，置业顾问就表示：“最好卖的是洋房的97㎡和高层的99㎡。”

该置业顾问介绍：“洋房的得房率在88%，高层99㎡，采用双联阳台设计，且统一封包阳台，比非封包阳台更加实用。对于刚需来说，总价是个非常敏感的变量。高层总价265万元左右，洋房300万元左右，户型小，且设计得合理，就会相对好卖些。”

据悉，该项目的洋房组团已于2025年6月30日交付，目前已是现房，高层也将于2025年年内交付。

纵观杭州现有刚需新房，开发商已经不热衷于做100㎡以下的户型，甚至起步就是110㎡，这样虽然定位刚需，总价却已经奔着改善而去，失去了性价比。

“像配套的幼儿园、小学，室内体育中心、邻里中心均已初步建成，而只有配套吸引他们，才能让更多有改善需求的刚需，选择更大的户型。”该置业顾问坦言，大盘的优势和刚需小户型是走量的关键。

改善盘：千万元以内、优质楼层房源先卖完

主城区入市的不限价改善盘中，如拱墅东新板块的岸芷丁香、西湖之江板块的沄璟文华轩等项目，总价奔着千万元级别。

岸芷丁香

岸芷丁香是市区首个入市的不限价改善项目，户型面积139-179㎡，整盘均价约5.8万元/㎡，先后三次开盘，中签率10.3%-20%，已于6月底清盘并售罄。

记者从该盘置业顾问了解到，岸芷丁香前两次开盘，139㎡起步户型最受欢迎，项目对这一户型定价相对低一些，总价800万元左右。到了第三次开盘，只剩下159㎡、179㎡大户型，总价在1000万元左右，由于当时市场上同期开盘的杭序府、锦上万象府总价更高，因此岸芷丁香三开大户型也顺利卖完。

钱江新城二期首个不限价楼盘杭序府，户型面积170-370㎡，均价5.9万元/㎡，总价多集中在1000万元以上。

从前两次开盘选房情况看，170㎡优质楼层、总价1000万元以下的房子，以及220㎡沿河景观层的房子最先被选，低楼层房源则在最后选完。

选择之江板块沄璟文华轩的改善家庭对总价同样敏感。该楼盘户型面积145-215㎡，均价约4.5万元/㎡，总价600万-800多万元。

沄璟文华轩

目前沄璟文华轩推出了145㎡和178㎡户型，从选房及续销网签情况来看，145㎡和178㎡户型销售表现相当，都有一定的购房需求，不过，这两种户型不靠马路、优质楼层的房子相对好卖，而靠马路的楼幢卖得比较一般。

从上述改善盘的开盘表现可以看到，买这类楼盘的购房者尽管持有“总价思维”，往往优先考虑总价可控的起步户型，但并非只看总价，还会考虑到楼幢位置、楼层等因素，看重房子本身。

高端改善：户型越大越受欢迎

和刚需、改善盘相比，高端改善盘的表现则有比较大的差异，比较典型的就是日前开盘的奥映鸣翠府，户型大、总价高的房源更受到改善家庭青睐。

奥映鸣翠府是奥体板块首个入市的不限价盘，高层户型面积约225㎡、275㎡、350㎡，首开6、7#共74套房源，均价高达86978元/㎡，总价段在1600万-3300万元之间，是杭州取消限价后上市的首个套均总价在2000万元以上的楼盘。

奥映鸣翠府

尽管大幅突破此前板块限价，但首开仍有605户家庭报名登记，中签率仅12.2%。线上选房也很快售罄，高总价、大户型率先被选完。

从线上选房来看，6号楼最大户型350㎡东边套卖得最快，而这一户型总价在3000万元以上，系这批房源中价格最高。其次受欢迎的是275㎡，套均总价2500万元左右，选房速度仅次于350㎡。7号楼都是225㎡户型，总价2000万元左右，其中，西边套定价比东边套高一些，但相对更早卖完，最后卖完的才是价格低的东边套。