浙江在线-住在杭州网杭州1月26日讯（浙江在线记者 张崴淙）钱塘自古繁华，而今放眼杭城，经济发展最为耀眼的区域毫无疑问是滨江。多年来，本就供需相对紧张的滨江区住宅产品一直为人们趋之若鹜，特别是大户型新建住宅产品，在该区域范围内更是一房难求。
2019年，央企中海地产在滨江区核心产业板块打造383席139㎡高层住宅“中海云宸”，将在一定程度上解市场的燃眉之急。
一、拥江发展时代下，杭州的“江南style”
璀璨夺目的滨江区夜景
中海云宸项目位于滨江核心产业区块核心位置，阿里巴巴滨江园区、网易（杭州）、华为杭州研究所、中南集团工业园等著名企业总部或分支机构距项目约700米-1公里左右，海康威视和吉利汽车距中海云宸行车距离约为4公里。据售楼处工作人员介绍说：“目前，像上述企业的中高层管理负责人咨询这个项目的非常多。”
目前，中海云宸周边规划有“换乘之王”地铁五号线，聚才路站（原江虹路西站）步行距项目约500米远，由此无需换乘可轻松抵达火车南站、钱江新城、市中心、新天地、未来科技城等杭城核心城区板块。也可从临近的地铁长河路站乘六号线快速到达杭州东站，稍远的二号线可至钱江世纪城，换乘七号线可通往萧山国际机场。
“三横两纵”的都市通勤圈：江南大道、滨康路、彩虹快速路；时代大道、风情大道构筑起项目周边快速路网，可驶入钱塘江大桥、之江大桥等5座跨江铁路立交线路，快速抵达杭城及周边各个区域。
目前，上述路段行车舒适度尚佳，且道路及道路周边整体界面相对卓越。但远期随着拥江发展进程进一步深入，跨江往来进一步密切，其拥堵指数存在升高的可能。
众所周知，滨江核心产业板块从业人员不乏高知高薪群体，他们对子女的教育格外看重。长河小学、长河中学、长河高级中学、博文小学、杭州市钱江外国语实验学校、贝赛斯国际学校部分于项目周边，可为广大住户子女提供一站式教育及国际化教育。
与此同时，周边医疗卫生服务资源相对齐全，浙二滨江分院、浙江大学医学院附属儿童医院、滨江区妇幼保健院、邵逸夫医院，兼顾三甲医院及妇幼、儿科等专科医院。项目及周边住户就医十分便利。
作为滨江板块的核心地带，中海云宸项目周边商圈配套也在日臻成熟，龙湖天街、宝龙城、星光大道等大型商业配套分布周边，人们还对规划建设中的滨江银泰也有着相当高的期望值。
项目区位示意图
二、央企中海，将打造出怎样的精英科技住宅？
本次中海打造的云宸项目为四幢26-30层高层住宅，占地面积约为22935㎡，建筑面积约91751.72㎡。项目容积率为2.8、绿化率30%、建筑密度20%，规划总户数为383套，另有两幢8层自持人才公寓。
中海云宸项目将主打科技牌，小区建设将融合智慧互联、科技绿色、未来建筑、云端花园以及健康生活等元素，诸如窗帘、温控、新风系统等配置，均可实现智能化操作。据项目销售人员介绍：“我们的目标客群有相当一部分拥有科技企业或行业背景，植入科技理念不仅仅是一个噱头，更希望能够切实服务于人们的日常生活。”
建筑外立面采用高级金属灰的normcore搭配风格，呈现出简洁玻璃面板立面与帆船屋顶的造型。整个楼体独特的构图形式打破了常规的中轴线格局，一派未来建筑的画风。小区内设有全龄段多功能公共生活配套，架空层打造计划可满足运动、亲子、会客等需要。
该项目后期物业也将由中海物业全权负责。当前，中海物业已为全国60多座城市（含香港），200余个项目提供了物业服务，特别是在安全管理、清洁管理、绿化管养等管理细分层面创造了诸多个第一。
中海云宸外立面设计科技质感浓厚
目前全系产品383户仅配备一个户型，即139㎡四房两厅两卫。该户型在同等面积段中做出了杭州市场上难得的四开间朝南格局，且南北通透，内部动静分离。
记者通过实地探访样板间，发觉在充分满足功能性的同时，其套内舒适感较好，不存在所谓“鸡肋空间”。另外，这套户型的阳台设计宽敞，室内面宽空间则能够充分保证采光效果。
电梯入户设计赋予产品呈现了一定的尊贵感，但记者发现，这也吃掉了部分厨房和餐厅的使用面积。如此取舍见仁见智。
室内装修为十分清爽的现代简约风格，色调与线条处理十分明快流畅，部分家用设施还可实现智能对讲化操作，呈现出浓郁的科技质感。
更值得一提的是，全系产品配备地暖，可充分保证冬季采暖需要。近年来，越来越多的高端产品买家开始关注这一配置。
139㎡四房两厅两卫户型示意图
三、高楼面价+高自持，备案价将成最大悬念
这几乎是杭州市场上迄今为止仅有的单户型楼盘，至于市场反响如何，恐怕仍需检验。
鉴于该项目拿地价为34464元/㎡，且含13%自持，因此，外界普遍预计该项目备案价格将在50000元/㎡以上。但据项目销售人员透露，开发商的主观意愿是达到55000元/㎡，如果这样，中海云宸无疑将秒杀一众周边普遍集中在36000-42000元/㎡之间的二手房价格。
如此算来，中海云宸唯一的139㎡四房两厅两卫产品总价很可能在700-800万左右，而这一价格还未计入车位。高昂的拿地价格以及该地块自身的价值属性共同挤掉了刚需客户，甚至相当一部分刚改客户。加之项目规划户数仅有383户，无论从回收成本还是后续物业成本控制的角度上看，相对较高的总价将很可能成为大概率事件。
另一方面，由于区块内产业配置的独特性，周边的二手房租赁价格也已相对较高，以中等装修的89-100方小三房户型为例，其租金已达到8000元/每月。这样的房屋租赁价格将极有
可能让中海云宸在市场上的表现更为如鱼得水。
而像阿里巴巴、网易、华为、海康威视、吉利汽车等周边著名企业员工的购买力则有待进一步得到释放。
