二手房摆幅过1万，新房站上3万＋，常年断供的下沙又站在了风口？

　　浙江在线-住在杭州网杭州2月21日讯（浙江在线记者 张燕）新年首个纯新盘春江天越近期开启摇号登记，部分房源单价站上了3万+，这是大学城北乃至整个下沙，新房首次上3万。

　　不过，下沙在主城诸多板块中，又有着其特殊性，目前，整个下沙仅两个新盘在售，在此之前，下沙土地市场自2011年到2017年，仅出让过三块宅地，由于时间跨度太大，新房价格体系缺少一个有效的参照标准。

　　很多网友留言说，这个价格还不如买二手房，但要知道，春江天越这批房源是洋房，而下沙已知的滟澜山洋房、湖左岸跃层和早城跃层二手房也都不便宜，在最高点都卖出过4万+，如今也依然在3w5+或4万左右。

　　那么，下沙都有哪些热门小区？目前二手房价格如何？新项目产品与以往有何不同？带着这些网友关注的问题，记者在近期探访了下沙大学城北。

　　壹 | PART 1

　　对于大学城北来说，通地铁就是最好的消息，记者踩盘时，听本地司机陈师傅感慨。

　　陈师傅住在保利城市果岭，每天都在这一带开滴滴，他说，开年以来，接到的乘客大部分都是来这里看房的，一般都是地铁到文海南路，然后再打滴滴到售楼处，因为这里公共交通不是很方便，有些班次要等上十多分钟甚至更久。

　　陈师傅住的果岭二手房在去年曾交易过3w3以上，不过，2018年底到19年初，价格有所回落，1月份一套93方的房子，成交价格仅23718元/㎡。

　　宋都东郡国际是下沙北二手房中比较卖得出价格的，去年中下旬最高卖到过34376元/㎡，今年1月份成交价在2w5左右。

下沙部分二手房参考价格

　　可以看到，半年内，下沙很多二手房差价就高达1万以上。即使是这样，像一些洋房和跃层产品，如滟澜山洋房、湖左岸和早城的跃层，二手房成交价依然维持在4万+。

　　正因为下沙房价高低起伏落差大，对于很多投资客来说，有涨有跌，才有操作空间，这里曾被称为风口上的猪。

　　这里说句题外话，同样位于大学城北，下沙和海宁的二手房价格走势区别还是比较明显的，像属于海宁的杭州碧桂园最好的时候也不到2万。

　　下沙是从德信早城、龙湖滟澜山、名城湖左岸这批房子开始火起来的，2009年，金沙湖住宅售价就已过1w5，等到滟澜山首开的时候，洋房售价已经到了2w3。

　　巅峰时期，下沙沿江涌现一大批新盘，江语海、观澜时代、保利东湾等近10个楼盘贴身肉搏，他们中有的卖出过近3万的高价，也有的去化困难，续销多年。

　　此后，下沙楼市涨涨跌跌， G20前，金沙湖、沿江多个二手房卖出过4万+。

　　贰 | PART 2

　　如今，金沙湖早已完成注水，东部商务区也在崛起，但金沙湖自2009年后再无宅地出让，直到今年，才有一宗位于金沙湖畔的宅地纳入出让计划。

　　因为断供太久，在过去几年，下沙新房市场早已向供应更充足的大学城北迁移，2018年1月，龙湖以楼面价16480元/㎡、自持20%，竞得大学城北一宅地，与金地做起了邻居。

　　在建的都会钱塘和春江天越

　　不过即使是供应量相对充足的大学城北， 过去几年热卖的几个楼盘，大部分其实是海宁的，不限购，如盈都、南大、朗诗万科、祥生等几个项目；如果排除不限购的海宁，真正属于主城区的，仅春江天越和都会钱塘。

　　都会钱塘项目现场以及沿街商业

　　2018年，都会钱塘有几次上了楼市热搜，因为开盘没有当天一次性售罄。但记者在探访过程中了解到，这些房源在短期内去化殆尽。

　　毕竟，从价格上来看，都会钱塘高层2w3的价格（含精装）放眼整个主城区，已经在价格底部了。

　　目前，都会钱塘西区仅有的两幢高层已经全部售罄，接下去能卖的只剩洋房了。东区是现房销售，据销售介绍，是否精装、何时入市都没有确定。

　　春江天越一路之隔的小学、幼儿园配套

　　当然，都会钱塘的洋房就没有像高层那么“舒心”了。因为就在项目一路之隔，龙湖•春江天越已经开始摇号登记，首批推出的就是洋房产品，70套洋房，小户型均价28500元/㎡（含精装），大户型均价29500元/㎡（含精装），部分房源单价超过3万。

　　这也是大学城北乃至整个下沙，新房首次站上3万+。

　　叁 | PART 3　

　　大学城北的楼市舆论，始终交织着两种矛盾的声音，隔几天就有人嘲讽下沙坑进去许多购房者，可等到有新盘开卖，又是蜂拥而至的客户。

　　为什么？很多在七八年前置业的下沙业主，要么因为家庭成员增加，要么因为居住需求升级，都到了首次改善的时机。

　　可是放眼下沙，除了金沙湖、沿江有部分挂牌的跃层、洋房外，整个下沙可供交易的房源大多数还是小户型为主，很多户型设计也已经过时。

　　可以说，下沙急需一批可供首改人群选择的新房，洋房，自然是首选。

　　春江天越售楼处沙盘

　　精明的开发商自然也明白这个道理，所以目前下沙仅有的两个在售楼盘都会钱塘和春江天越，都规划了比例不小的洋房，都会钱塘西区2幢高层+16幢洋房；春江天越业态相对更丰富，有高层4栋，高层公寓2栋，小高层6幢和洋房12栋。

　　都会钱塘鸟瞰图

　　从产品力上来说，这两个项目都是精装，精装备案价虽然不同，但从样板房成品用材来看，也是各有优劣，如春江天越用了大理石作地砖，卫生间杜拉维特、厨房西门子等五金件，而都会钱塘亦有价格不菲的水槽洗碗机等；89方户型格局基本一样；春江天越139方是四开间朝南，布局更合理；配套上来说，金地有自己的商业街，目前已有多家商家入驻，和达城就在其隔壁。

　　春江天越139方户型

　　从户型上可以看出，两者小户型都能做到三房两卫两厅，主卧都是套房设计；130多方都能做到四房，其中，朝南面宽都在13米以上，在阳台、飘窗等设计上别出心裁。相比二手房，产品更新迭代优势更明显。

　　和达城

　　肆 | PART 4

　　下沙过去两年一直喊着"奔四"的口号，但真正卖到过4万以上的楼盘，只在金沙湖、沿江出现过，比如龙湖滟澜山，德信早城、和达御观邸、江语海等。

　　金沙湖的崛起，一开始卖的是湖的概念，后来湖“注水”太久，全靠龙湖金沙天街带动。沿江楼盘比如江语海的翻红，靠的是一条之江路和钱江新城的无缝对接，以及沿江湿地的美景。那么，大学城北除了大学情怀，还能卖什么“人设”呢？

　　去年底，邻里型社区商业中心水云和达城开业，同月，新型农贸市场——大学城北农贸市场开业，支持二维码支付，还能线上预订送货上门。此外，往文教区还有宝龙城市广场、往北有百联奥特莱斯广场。

　　大学城北规划小学在建工地

　　令人刮目相看的是文教配套。除了已有的九桥高尔夫球场，就在春江天越附近附近的文宗北路东侧，规划了一个体育健身中心。踩盘时，还看到同时开工建设的幼儿园和小学，医院有浙江省中医院下沙分院、大学城北医院（三甲）。

　　居民最关心的还要数交通，小车出行有德胜快速路、之江路和东湖高架；公共出行目前还是薄弱点，地铁1号线文海南路站距离有点尴尬，需要换乘公交或自行车。

　　规划在逐步实现，但当下的大学城北，还是缺少一点人气。

　　待交付的中国铁建保利·像素

　　板块内第一批楼盘东郡国际、碧桂园等已经交付，周边居住氛围慢慢起来了。但此后入市的中国铁建保利·像素、东郡之星等楼盘，有的未交付，有的去年底刚收房，至少要半年到一年后才会有居民常住。　

　　但是，下沙又有着40多万的常住人口，作为“东智造”的一环，下沙近些年加速产业升级，片区内有多个500强企业，提供了数量庞大的工作岗位，这就解释了为什么下沙户籍人口为十二三万，而常住人口却有着4倍之多，这些常住人口中，有相当一部分有在本地安家置业的需求。

　　这一推测也得到了认证，目前，下沙新楼盘的蓄客比例（约为10:1，如100套房源有约1000人左右验资），像2月初，记者在春江天越踩盘时，工作人员就透露，虽然尚未开盘，但已有近千组购房者验资或咨询。

　　下沙，被压抑多年的新房需求，正亟需一个发泄口。