11年前“4字头”开盘，如今二手房却卖不到4万？杭州这个楼盘发生了什么

　　浙江在线-住在杭州网8月18日讯（浙江在线记者 张崴淙）住在旖旎的西溪湿地旁，是许多人的愿望。西溪板块，也是杭州楼市改善住宅的聚集地。

　　最近有网友爆料，与西溪湿地仅一路之隔的西溪天堂悦居项目，有数套150㎡左右精装房源挂牌550-600万元出售，折合单价在37500-40000元/㎡之间。

　　这个价位，与2009年该楼盘首开时大致持平。换言之，项目交付多年，房价却原地踏步，而周边住宅及酒店式公寓的价格早就“轻舟已过万重山”。

　　是什么原因，让西溪天堂悦居的房价被冰封在了11年前？记者一行专程来到位于西溪湿地旁的这处楼盘一探究竟。

　　二手房经纪人发出的西溪天堂悦居产品信息

　　这个项目，二手房价格竟卖不过11年前首开均价？

　　西溪天堂悦居项目为位于西湖区紫金港路沿线，面朝西溪湿地，为40年产权的酒店式公寓项目，共规划有8幢7层精装电梯公寓，总计162套。

　　都市房网的二手房经纪人小黄向记者介绍：“目前，西溪天堂悦居目前有十余套房源挂牌出售，面积集中在145-230㎡之间的房源带看量最大，大约每周5-6次，但成交却是老大难问题。”

　　西溪天堂悦居项目实景

　　成交数据显示，该项目于7月17日成交了一套191.03㎡房源，总价为600万元，折合单价为31409元/㎡。这也是近90天内，西溪天堂悦居唯一的成交记录。此前，该盘曾于3月5日成交了一套236.32㎡房源，总价为684万元，单价为28944元/㎡。

　　西溪天堂悦居二手房成交量低迷、成交价原地踏步

　　据了解，西溪天堂悦居于2009年12月25日首开，当时的均价为40000元/㎡。这一价格放在今天也不算便宜，在11年前则近乎于整个城西的价格天花板。

　　如今，通过这一项目的外立面、景观绿化、楼幢入户大堂等细节，依然能看到其高端定位的影子，特别是一梯一户的设计在11年前，已是尊贵配置。

　　西溪天堂悦居景观

　　目前，该小区不乏急于脱手的业主，大家的挂牌均价普遍集中在37000-40000元/㎡之间。换言之，当年的首开均价成了如今二手房挂牌价的上限。

　　挂牌出售自家230㎡两房两厅的黄女士对记者说：“这套房子当时买的时候花了将近930万元，精装花了100万出头，我们一家住了五六年。总价950万，家具家电全送，相当于装修的钱我们索性不要了。”

　　黄女士家的情况颇具代表性，但能够原价买来原价卖似乎已是幸运。已在国外定居的业主张先生在电话中表示：“自家150余㎡一房一厅房源位于该盘某楼幢2层，当年购入价格接近600万元，精装花了约70-80万元，现如今，他家的房源挂牌价仅为550万元。”

　　总价高、户型功能性缺失成为二手房成交价原地踏步主因

　　尽管酒店式公寓的价值无法与住宅产品相提并论，但交付多年成交均价仍然原地踏步也是不正常的现象。

　　西溪天堂悦居的的二手房交易量低迷、成交价原地踏步，原因无外乎以下几点原因：

　　首先，西溪天堂悦居的总价相对较高，150㎡的面积段，价格集中在550-600万之间，230㎡的房源，普遍挂牌价要700-800万元。这一价格门槛直接挡住了众多刚需家庭。更何况，对于购房预算在600-800万的家庭而言，在当前的杭州楼市，有众多板块和住宅楼盘可供挑选。

　　其次，该项目在户型设计上存在明显硬伤。当前，大平层相继崛起，面积段在150㎡左右的房源普遍做到了四房，200㎡实现五房也并不稀奇。反观西溪天堂悦居，其150㎡仅做一房一厅，230㎡两房一厅，无疑难以满足当前绝大多数客户所需的功能性。

　　西溪天堂悦居项目一处在售房源内景

　　第三，当前酒店式公寓成交活跃的，仍以小面积段、总价较低的刚需型产品为主。这部分客群大多由于总价预算原因，更多为了解决自身居住。

　　而杭州的大平层酒店式公寓，目前除钱江新城、奥体、滨江CBD等少数板块外，包括西溪湿地周边在内的其它地段大平层酒店式公寓一时还难以被广泛接受。

　　记者走访发现，同在城西的酒店式公寓中，剑桥公社目前成交价约为18100元/㎡，西溪锋尚苑成交价达到了约23900元/㎡。

　　这两个酒店式公寓产品当前成交价均明显高于当时的开盘价。而且，它们均以小面积段产品为主，总价普遍集中在150-180万之间。

　　此外，城西新建酒店式公寓项目，如紫荆辰光、泰禾广场、龙湖紫荆上城等，主力产品总价均在150万上下。刚需指向十分明显。

　　城西在售的一处刚需型酒店式公寓产品实景

　　行情再好，有些坑也不能踩！

　　对于绝大多数家庭而言，买房无疑是件大事。这就意味着无论市场冷热与否，购房选房都是一个需要理性思考的过程。

　　在力所能及的情况下，尽可能挑选主流产品才能最大限度地避免“踩坑”，具体说来，则需要综合考量板块发展、配套资源、户型设计以及价格等多方面因素。

　　首先，在购买住宅产品的过程中，务必要结合家庭预算选择教育、商业及轨道交通配套相对齐全的地段。对于酒店式公寓项目而言，则需重点考量周边环境商业配套及轨道交通等实用配套。

　　西溪天堂悦居比邻西溪湿地，但这无法与市中心沿江板块的顶尖配套资源相提并论。对于酒店式公寓或大平层产品来讲，优越的环境优势更多是锦上添花，而非雪中送炭。

　　西溪天堂悦居项目比邻西溪湿地

　　其次，在户型方面无论如何要考虑基本的功能性。特别是在功能性能够得到满足的前提下，面积段较低、总价可控的往往更受欢迎。目前，无论住宅产品还是酒店式公寓，三房两厅两卫或四房两厅两卫已成为主流产品。

　　记者通过对多个板块楼盘走访发现，无论住宅产品还是大平层酒店式公寓，在户型设计方面，三房和四房产品在成交量与单价方面差异表现并不十分明显，但两房户型成交均价低于所在小区均价则是普遍现象。

　　西溪天堂悦居某在售房源卧室实景，该户型为两房设计

　　第三，目前在杭州市场上，酒店式公寓大致可以分为两大类型，一类是30-70㎡小面积段的刚需产品，其总价往往在150万以内，这类房源更多是为了解决刚需家庭的自用问题；考虑此类产品的家庭应更多考量实用性和总价预算。

　　另一类则是大平层产品，其产品定位、户型设计、装修配置更多考虑舒适性，当然总价大多在千万以上。

　　但值得注意的是，此类大平层酒店式公寓产品更多集中在钱江新城、奥体、滨江CBD等城市中心板块。对于这类产品而言，高端的产品力和核心的地段价值往往决定了其市场走向。

　　钱塘江畔的某在售大平层公寓产品