新房限价直逼3万，二手房仍卖“1”字头，临安楼市到底有多魔幻？

　　浙江在线-住在杭州网7月6日讯（浙江在线记者 张崴淙）26000元/㎡、26300元/㎡、29500元/㎡……今年4月以来，临安区新房限价一路看涨。

　　最兴奋的，一来是在售新盘开发商，二来便是撤市设区前后买入临安的投资家庭，而最忙碌的，却莫过于中介小哥。

　　“一手干新房分销，一手替房东揽客，现在的临安行情，我们不得不新房、二手房两条腿走路！”

　　二手房中介老聂话音刚落，雨又下大了。他将手里的传单迅速塞进怀里，然后拉着记者一起跑到青山湖科技城站出口内避起雨来。

　　近日，住在杭州网记者一行见证了临安楼市无比魔幻现实主义的一幕：新房限价直逼3万的同时，二手房17000-18000元/㎡的却到处都是，且随着交付潮来临，挂牌潮也接踵而至。

　　交付即挂牌已成临安楼市常态

　　新房扎堆交付，二手房集中挂牌，现房比期房还便宜？

　　2020年是临安交付大年，柏景湾、湖山悦、滨湖天地、佳源优樾、临安宝龙广场、十锦台等项目赫然在列。15个新盘、共12000多套房源交付对临安楼市的影响是可想而知的。

　　此外，临安还必须面对一手房库存近10000套的现实，仅2020年，临安区的流摇就达40次；在摇号楼盘中，除宝龙旭辉城、檀越府、朗香府等少数项目有过20%上下的中签率外，其余中签率大致在40-75%之间。

　　“哪里有交付潮，哪里就有挂牌潮”，这无疑是当前临安楼市最为魔幻现实的一幕。

　　青山湖板块不乏超级大盘，越秀星汇城便是其中之一

　　数据显示，截至2020年7月4日，越秀星汇城二手房挂牌量达1014套，同一时期，整个临安二手房挂牌量约7100套。越秀星汇城近90天成交量为64套，以此去化速度计算，消化掉当前挂牌量需48个月左右。

　　可就在今年“五一”小长假前后，该小区二手房挂牌量为850套左右，也就是说，仅仅两个月，其挂牌量增长了约20%。

　　越秀星汇城近月市场行情

　　一名在这里工作了近5年的经纪人小章告诉记者：“不要看周围门店众多，但我怕的还真不是同行，而是业主。挂牌量激增但实际出货量不大，反而把（二手房）预期带偏了。”

　　除自身挂牌量大以外，户型因素对去化预期影响也相对较大。

　　据了解，越秀星汇城分东西区，其中西区户型较新，89㎡三房、118㎡四房为二手房市场带看量较活跃的户型；相比之下，东区户型较老，83、89㎡两房、134㎡三房户型偏多。

　　据了解，目前越秀星汇城西区房源，89㎡三房户型成交总价集中在170-185万之间，折合均价约19100-20800元/㎡之间，车位价格约10-12万/个，需另算；相比之下，东区同等面积房源成交价则多集中在17000元/㎡以下。

　　不难看出，目前这样的成交价不仅没能超过在售新房20000元/㎡的价格，与周边土拍精装限价26000+/㎡差距就更大。

　　二手房价格跑不过在售新房备案价及新房限价的，全杭州或许也没多少这样的板块，不可谓不魔幻。

　　十区内唯一不限购，外地购房者占比九成以上

　　不限购、二套房首付四成、认贷不认房等规定，成为临安楼市有别于杭州其它区域的诸多特点。如今临安楼市的魔幻现实大多与这一系列规则有关。

　　作为杭州十区中唯一不限购的区域，临安吸引了来自诸多外地购房者。走访发现，目前挂牌的业主不乏临安撤市设区伊始购入的投资客。

　　“特别是青山湖，不管新房、二手房，来自临安市区的购房者连一成也不一定有。”大屋房产中介的一名经纪人这样说。在青山湖，原本做东的当地人却只是跑了个龙套，这也是临安楼市另一魔幻现实主义现象。

　　走访期间，记者联系到了常年居住在西安的汪大姐，她挂出了名下位于越秀星汇城的2套89㎡房源，报价170万元/套，车位均为10万元/个。目前两套房子均有租户居住，租金为950元/月。

　　目前这两套房源已挂牌半年之久，在过去3个月中带看均不足10次，且带看后往往就没了下文。

　　汪大姐百思不得其解：“16号线开通了，房子还是没人买。再说，临安土拍限价你看都多少钱了？”

　　越秀星汇城小区挂牌情况

　　对于青山湖楼市的火爆，临安当地人的看法显然更为冷静。1995年便来到临安工作的四川小伙儿小郑算得上半个临安“原住民”了，在他看来，20000元/㎡买青山湖价格还是偏贵了。

　　“闲林西面的几个小区23000、24000元/㎡不香吗？比这里（青山湖）到市区近了快20公里！”小郑大手一挥，继续说道：“限价27000也好，30000也好，你看看闲林、老余杭限价不就是这样吗？青山湖，反正我是看不懂了。”

　　的确，青山湖核心区距闲林板块约20公里，这比闲林板块到钱江新城的距离还要远。

　　走访发现，目前青山湖板块的购房者中，来自未来科技城及五常、闲林等地的溢出家庭颇有存在感。

　　但其中不少人就认为：撤市设区、16号线开通后，一时间临安或再难出现重大利好，接下来二手房市场或面临一定横盘可能。

　　一位在五常街道开理发店的哈尔滨籍“托尼老师”告诉记者：“临安撤市设区前，8000多元/㎡入手的，在交付后以15000-16000元/㎡的均价出掉，刚好翻倍。”就在几天前，他刚刚以138万总价卖掉自家一套83㎡两房房源。

　　直逼30000元/㎡的限价预期，未来靠什么支撑？

　　4月23日，地铁16号线与“换乘之王”5号线同日开通。自此，城西科创大走廊的三大节点被紧紧连接在一起，临安城区到未来科技城的通勤时间被缩短至40分钟以内。

　　地铁贯通在给人们带来实实在在的利好之余，也消化掉了近几年来临安最大的利好因素之一。这才有了撤市设区及16号线规划出炉前后入手家庭“交付即挂牌”的现象。

　　从新房市场来看，目前宝龙旭辉城毛坯单价已破20000元/㎡大关，绿地柏澜晶舍卖到了23000元/㎡，这样的价格与崇贤、星桥、良渚文化村等板块大致持平。

　　在杭州出台“双限”政策之后，土拍价格一方面锁死了短线涨幅空间，另一方面，限价“天花板”也刚好提供了板块预期。

　　早在4月24日，即16号线开通次日，临安锦北板块出让的一块住宅用地，毛坯限价达到了22500元/㎡，精装价格不高于3500元/㎡，也就是说精装单价达到26000元/㎡。这与闲林板块当前限价基本持平。

　　这对于诸多刚刚跨过“2”字头的许多新盘及还在“1”字头徘徊的二手房业主来说，当然是正向预期。只是，就目前青山湖板块的配套来看，想要真正夯实预期，仍有较长的路要走。

　　新房去化进程尽管缓慢，但大多楼盘依然能够完成售罄

　　当然，商业配建未来一段时间将会是青山湖另一实实在在的利好。以青山湖科技城站为例，待宝龙旭辉城等一系列商业配建兑现后，周边人气、入住率有望提升。

　　其它利好性因素，如城西科创大走廊的深度产业对接、青山湖板块的教育、医疗配套等目前已在加紧建设当中，而这绝非一蹴而就之功。

　　毕竟，就在几年前，阿里巴巴、海创园刚刚落户大城西时，质疑未来科技城“偏远”的声音同样不绝于耳。

　　未来，青山湖科技城仍将在相当长的时间内作为杭州城西的外溢板块，为工作在城西科创大走廊的家庭提供更亲民的安家门槛。只是，想要短期投资套利已然不合时宜了。

　　可以肯定的是，青山湖板块，乃至整个临安都将继续沿整体向好的态势继续发展，对于广大自住家庭及长线持有的购房者来说，不限购的临安仍是值得考虑的选择。