还卖8000多每平米？“鸽”了三年半的大江之星，悄悄开出5套房源？

　　近日，滨江大江之星即将于近月加推的消息不胫而走。

　　该项目为大江东的“捂盘”高手，上次加推还要追溯到2016年10月，当时均价为8688元/㎡。此后3年半的时间里，该项目仿佛“盘间蒸发”一般，直到前期售完房源已交付入住，仍有4幢房源尚未加推。

　　2019年10月，距大江之星项目仅400米，捂盘两年多的金色和庄顺利清盘，毛坯12000元/㎡的均价吸引了28000多户购房家庭，不仅报名人数创下摇号之最，其中签率更低至0.77%。

　　如果大江之星也按同样的套路“出牌”，凭借万元倒挂和板块持续利好，很有可能引来全新一轮“万人摇”。然而，比起“万人摇”，该项目何时、会以什么样的价格加推明显更为引人注目。

　　5套房源显示可售，总价高于备案数十万，但开发商改口“暂时不卖了”

　　大江之星项目曾于2016年6月首开，最后一次推盘为当年10月，此后，该项目便一直没再加推。

　　“鸽”了三年半之久，近日再次传出加推消息，但此番疑似悄悄拿出来卖的房源却只有5套，均位于项目6号楼。记者从该项目销售人员处了解到，该批房源为此前的“关系户”房源退出，现又重新拿出来卖。

　　记者随后在透明售房网查到，大江之星项目6幢1单元确实存在5套可售房源，分别位于6、9、12、23层，全部为80-90㎡刚需户型，总价集中在105-120万之间。

　　但销售人员表示：“该批房源预计均价将在23000元/㎡左右，如果计入开发商所给的折扣，那么这批房源最终价格将维持在21000-22000元/㎡。”如此来看，其总价与透明售房网显示价格存在数十万元的出入。

　　目前，大江之星二手房源价格集中在22200元/㎡左右，销售人员反馈的5套房源均价与其二手房价格基本持平。

　　那么，问题是这5套房源究竟是按照新房来卖还是按照二手房来卖？若是新房，那么就应严格按照房管局备案价执行，又何来数十万总房款的差价呢？

　　为此，当记者再次拨通该项目销售人员电话时，对方却给出了与此前完全不同的答复：“上面通知，这几套房子暂时不卖了，备案价与何时开盘等通知，目前我们也没有收到任何关于开盘的消息。”

　　截止发稿时止，大江之星6号楼仍显示有5套房源处于可售状态，但该项目销售人员的答复令这5套房源再次扑朔迷离。

　　距板块最红盘仅数百米，后续加推若卖2万+/㎡，性价比或不及CBD新盘

　　2019年10月，距大江之星项目仅400米远的金色和庄在捂盘2年多之后，领出了最后1幢高层房源的预售证。

　　凭借12000元/㎡的毛坯价，吸引了28000多户购房家庭前来摇号，不仅创下杭州历次摇号报名人数之最，其中签率更低至0.77%。

　　与金色和庄相比，大江之星的这5套房源可能稀释掉万元倒挂；另一方面，大江之星另有4幢共190余套待开，后续这批房源若以20000元/㎡以上的价格备案，则意味着大江之星或将被踢出“闭眼摇”的阵营。

　　大江之星项目位于大江东板块河庄单元核心，这里目前也是河庄单元发展最为成熟的地段。

　　项目周边设有大型市政公园、文体中心、图书馆等公共设施，500米外即是8号线河庄站，目前附近已有帝景园、大江原著等小区。

　　大江之星为滨江在大江东的首个项目，并由滨江负责设计、施工和物业。从外立面的真石漆和玻璃搭配到小区景观的宝蓝色泳池，大江之星无不透露着浓厚的“滨江style”。

　　尽管有消息称，滨江已从该项目撤资，但鉴于该项目主体工程部分已完工，因此，其产品品质并不会受到实质性影响。但另一方面，目前尚不清楚后期是否依旧采用滨江物业，因此物业服务品质或将存在变数。

　　那么，失去了滨江品牌加持，大江之星仍要开出20000元/㎡以上的价格，是否还能获得市场认可，同样有待观察。

　　2020年开年以来，大江东板块成为红盘供应大户。其中，位于中央商务区地段的融创城、星央悦府两项目，均价分别为18600-20100元/㎡（含小高层和洋房价格）和17800元/㎡。在最近一次加推中，融创城中签率低至1.6%，星央悦府为4.74%。

　　两个项目的市场表现均保持着平稳势头。此外，之前的“万人摇”红盘江与城高层产品均价也是17800元/㎡。

　　上述热门项目均位于大江东CBD地段。大江之星的不同之处在于：它所处的河庄单元目前虽发展已相对完善，生活氛围更加浓厚，但从长远来看，融创城和星央悦府等项目所处的CBD地段未来商业配套明显更为成熟，且毗邻7号线、8号线双线交汇处，整体上也更具潜力。

　　钱塘新区挂牌助力板块加速发展，大江之星何尝不是站在巨人肩膀上？

　　大江之星项目2016年6月首开时，仅6688元/㎡起，均价也不超过8688元/㎡，还可以享受存1万抵3万的优惠。

　　当年10月加推的90㎡均价也不过12800元/㎡上下。也就是说，前期相当一部分房源总价在100万上下。

　　按照8688元/㎡的均价计算，与今天大江东板块均价17800-20000元/㎡的价格区间相比，足足低了一倍之多。从二手房成交数据来看，目前大江之星二手房源成交价格集中在21000-23000元/㎡之间。

　　这意味着当年买到大江之星的业主在三年半的时间里收益翻了一番还多。

　　这样的价格走势与大江东乃至杭州楼市的整体趋势密切相关：

　　统计数据显示，2016年大江东板块住宅成交均价为8416元/㎡，然后一路走高至2019年达到17825元/㎡，2020年1-3月统计数据显示，该板块成交均价已回落至17422元/㎡。

　　随着板块及轨道交通建设不断推进，“1”字头板块不断外移至外围区域，大江东的去化进程也进入到了上升期。

　　数据显示，截止至2019年12月底，大江东住宅期末存量为1005套，2020年一季度过后其库存量已降至600套以下。

2014-2019年大江东住宅成交价格一览

  　大江之星项目这些年来的价格变化与成交量和宏观走势关联密切，相比之下，品牌溢价空间则相对有限。

　　目前，除6号楼的5套房源之外，该项目仍有4幢楼约190余套房源有待加推，但谁也说不好“鸽”了许久的这批房源究竟会在何时入市。

　　所谓“天下武功唯快不破”，对于有意购入大江东的刚需家庭而言，建议可重点关注CBD地段，毗邻地铁口，且执行“快攻”打法的项目或许更为明智。