刚需、豪宅打得火热，土拍市场先热后凉？原来你是这样的“人间四月天”

　　浙江在线-住在杭州网5月1日讯（浙江在线记者 张崴淙）经历了2月、3月的“小阳春”，人们对4月的杭州楼市有了更多期待。

　　纵观4月，杭州楼市表现呈现出企稳回升的态势，杭州市区（含临安、富阳）新建商品住宅累计成交为8852套（统计截至4月30日），较上月环比增长约19.67%。

　　4月的楼市更是接连出现中签率个位数的红盘，杭州史上第十一个“万人摇”项目龙湖江与城于也于4月26日正式上线。

　　与之相辅相成的是土地市场的升温，本月杭州共有16块住宅或商住用地出让（含一个中止地块），其中不乏一些热门地块备受关注。

　　从整体上看，在经历了3月份楼市“小阳春”之后，“人间四月天”顺利实现了接棒。但4月底，土拍市场遇冷又为杭州楼市后续表现增添了更多可能性。

图片来源：视觉中国

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　　冷热不均的楼市“小阳春”

　　4月近9000套成交量的背后是红盘的集中开出，但也存在一部分楼盘不用摇号，市场依旧呈现出冷热不均的特征。

　　诸如滨江新希望·拥潮府、保利融信·和光尘樾、龙湖江与城、广厦天都城沁源公寓等均创下了10%以下的中签率。

　　广厦天都城沁源公寓在短短5个月内实现了从4个人摇一套房到40人摇一套房的华丽转型。龙湖江与城更是贡献了钱塘新区设立后的首枚“万人摇”。

　　不难发觉，单价与周边倒挂幅度较大的，市区内（不含临安、富阳）单价在20000元/㎡以内的，配套具有明显优势的中签率普遍偏低。

　　但与此同时，也有一些大户型产品为主、配套设施成熟度不高的楼盘出现了流摇状况。

　　记者走访时就有部分楼盘销售人员反映：“目前接待量尚可，但由于价格定位相对较高（这部分楼盘下期产品普遍集中在300-500万元之间），因此市场观望情绪较刚需产品更为明显。”

　　此外，高端改善市场依然呈现出表现平稳的走势。对此，有业内人士指出：冷热不均态势恐将成为后续较长一段时间内杭州楼市的新常态。

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　　土地市场持续升温

　　月底突冷真相几何？

　　比起4月新房市场的“小阳春”，土地市场热度回升则更为明显。

　　以宅地供应为例，整个4月份，杭州市区共推出16块涉宅用地（含一个中止地块），较上月增长45.45%，呈现大幅攀升态势。

　　在量升的同时，价格也有所上涨。4月16日一天内杭州共有7块土地出让，其中，位于望江单元地块由滨江摘得，楼面价至45325元/㎡，溢价率为30%，自持比达到22%。同时也创下了杭州土拍单价第二的记录。

　　4月为杭州执行宅地溢价封顶30%的第一个月，八区范围内有三宗地达到了封顶价自持（十区范围内还有一宗青山湖宅地封顶+自持）。

　　从房企层面来看，绿城、滨江、中南、龙湖、新城、中海等本土实力房企和外来大鳄均争相拿地，其中有4宗土地达到自持+溢价封顶。至此，杭州土拍市场此轮升温进入到了一个高潮期。

4月涉宅地出让情况一览 图源浙报传媒地产研究院

　　不过到了26日，土地市场上演了颇具戏剧性的一幕——滨江和中骏两家分别以17368元/㎡和17128元/㎡的单价各竞得一块彭埠单元的商住用地，溢价率则低至1.20%和1.30%。另有下沙中心区单元地块中止出让。

　　浙报传媒地产研究院主任罗兰分析认为：4月杭州延续了3月的密集推地，算是土地的“金三银四”，土地出让量和金额都相对比较高。但即使在密集供地的情况下，土地出让仍无法满足开发商的规模需求，所以出现了如绿城一天连拿两个项目的情况。

　　罗兰补充说：“杭州大部分涉宅地的商业占比都不超过30%，但是26日出让的五宗涉宅地中有三宗是非典型涉宅地，住宅占比分别仅为50%、40%和40%，这很容易给公众造成‘涉宅地集体遇冷’的错觉。中央政治局会议重提‘房住不炒’，至少对杭州来说，需要等典型宅地出让时才能看到风向标意义。”

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　　城市发展利好不断

　　年内市场将继续“稳”字当头

　　回首整个4月，在市场持续火热的同时，杭州城市规划与建设也频出大招，这为五月楼市的某些戏剧化色彩埋下了伏笔。

　　在“抢人大战”中，杭州显然不甘示弱。月初，杭州宣布将全面放宽落户政策，相信巨大的人口规模与流入量必将为杭州楼市带来一定的积极影响，我们不妨拭目以待。

　　随后，下沙与大江东正式合并，组成钱塘新区。这一官宣无疑让大江东的融杭进程迈出了新的实质性步伐。下沙、大江东的一体化无疑将全面推动区域内产业融合发展、人才、资本的交流以及公共服务资源的有效整合。

　　钱塘新区相应房源有望持续紧俏，记者在金沙湖、下沙大学城附近走访时，有某大型二手房连锁中介工作人员反映：“最近下沙的二手房咨询量有所增加，交易量有小幅上升，但观望情绪仍相对浓厚，整体仍不及原大江东板块一手房那么火爆。”

　　的确，从之前的滨江新希望新城未来海岸到如今的龙湖江与城，始终都有非常高的关注度，加之滨江、德信、龙湖等一众优质房企在该板块推盘，客观上也为大江东的后市走向增添了乐观因素。

图片来源：浙江在线

　　学区房方面，4月初，中小学公民同招及中考改革有了实质性动作。而在五月份，中小学公民同招将正式拉开帷幕，在此新政的影响下，部分学区及相关房源受到调整，学区房价格也必将有所反应，只是具体影响力度亦有待观察。

　　以西湖区为例，从目前多家连锁中介反馈的情况来看，翠苑、九莲、莫干山路小区、文二新村、求智弄小区等房源单价与交易量的态势仍持续平稳，未见大的波动。

　　而此次因学区调整产生一定影响的小区，如随着卖鱼桥小学长乐校区即将启用，位于拱墅区长乐校区周边二手盘如绿城西子锦兰公寓、长乐苑等则出现咨询量和带看量小幅上升，二手房挂牌价也有1000-2000元左右的增幅，但上述两小区二手房成交量暂保持平稳。

　　与此同时，记者在江干区景芳、凯旋街道等多个涉及学区调整的二手盘周边走访调查中也发现了类似的情形。

　　年内，在“房住不炒”的基调下，杭州楼市与土地市场有望继续沿着健康、积极、平稳的态势实现良好发展，有序推进的各项新城建设计划也必将造福全体杭州市民。