40岁老小区原拆原建，业主100%自掏腰包！花20万就能住电梯新房

住在杭州网7月10日讯（记者 蒋敏华 詹慧雯）在备受老百姓关注的老旧小区自主更新领域，温州走出了具有风向标意义的一步。

7月6日，记者来到位于乐清市虹桥镇的虹苑小区，看到这个建成于1986年的老小区已经启动自主更新，拆除施工正在紧锣密鼓进行中。时不时走过来一些居民，对重建后的新房充满了憧憬：“住了快40年的老房子终于要重建了，再过一年多就能住进电梯房！”

拆除施工中的虹苑小区 记者蒋敏华摄

据省建设厅相关负责人介绍，这是浙江首个重建费用由业主100%自筹的自主更新小区，具有推广意义。那么，虹苑小区又是如何做到的呢？

每户自掏20万元

40年老小区原拆原建

虹苑小区是乐清市虹桥镇首个商品房小区，共4幢52户，5层结构（局部4层），1-2层、3-5层各为一户（套），建筑面积从86㎡到112㎡不等。

拆除施工中的虹苑小区 记者詹慧雯摄

“我是1987年搬进来的，算是最早一批住户，直到今年5月腾房后才搬走，已经在这里足足生活了39个年头。这里地段很好，买菜看病都非常方便，我是希望可以在这里养老。可房子实在太破了，不光墙壁四处开裂，楼上卫生间渗水直接往我家滴，怎么修都修不好。”68岁的庄笛玲是推动小区自主更新的热心业主之一，她说与其一年年在破房子里苦熬，不如早日自掏腰包重建。这样的想法，慢慢在一些业主心中萌生。

庄笛玲对最终通过的重建方案颇为满意。在设计方案中，虹苑小区变成两幢楼，每幢楼配备两部电梯；新建地上车库（架空层），基本实现每户配备一个车位。房子也变大了，户均建筑面积和套内面积分别扩大了约7.6㎡和1.6㎡。户型也有了优化：原来的两房户型全部升级为三房。

虹苑小区重建设计效果图 虹桥镇供图

重建后，面积小、户型差、没电梯、停车难、消防隐患大等困扰老小区的诸多顽疾，将得到极大的改善。

“合同总价是1010万元，涵盖拆除、设计、建造、电梯、管线等费用。按照新建住宅总建筑面积（约5545㎡）计算，单位造价不到2000元/㎡。”施工队负责人胡险峰告诉记者，平摊到每户20万元左右，按照工期计划，小区将于明年6月底竣工。

建安成本为何这么低？胡险峰解释道，此次重建没有开挖地下车库，绿化工程也极其有限，工程采取最大让利的方式，建安成本也就可控了。不过，最终工程造价以实际结算为准。

拆除施工中的虹苑小区 记者詹慧雯摄

根据出资方案，业主已按每户20万元的标准预交。截至目前已经到账969万元，到账率93%，剩余未交款业主将通过公积金贷款、亲属担保等方式解决资金问题。

交房前，业主将通过抽签方式选房，并根据选房结果调整每户出资金额，多退少补。

业主齐心政府给力

自主更新一路破冰

为了推动自主更新，业主甚至集体买下小区主入口边上的一幢楼房。

“小区主入口宽度仅有4.2米，根本就达不到消防要求（6米），因此一度卡了壳。咋办？最终我们小区买下那幢5层小楼（当地俗称‘通天楼’）。这幢小楼拆除后，出入口就能拓宽至7.7米左右，消防问题也就迎刃而解了。这幢小楼也因此并入小区，按照建筑面积相应折抵2套新房，所以重建后总共54套。”虹苑小区业委会主任、自主更新委员会主任郑建钤告诉记者，从买楼这件事也能看得出业主非常齐心，积极性也很高。

拆除前的虹苑小区 虹桥镇供图

从2024年12月全体业主签字同意原拆原建，到后来成立自主更新委员会，再到业主大会表决通过出资方案、全体业主完成签约，在推进虹苑小区自主更新过程中，每一步推进都举步维艰，遇到的难题层出不穷，乐清市政府、虹桥镇以及住建、规资等部门提供了保姆式的服务，甚至在一些政策上进行了突破性探索。

“虹苑小区土地性质属国有划拨，后来陆续有业主卖房，卖房之前要先交土地出让金，土地性质就变成了国有出让。也就是说虹苑小区52套房子的土地性质，既有划拨也有出让。本来划拨土地的房子需统一补交土地出让金，全部转成出让土地之后再走重建流程。如此一来，每户业主就得补交10多万元土地出让金，一些业主因此打起了退堂鼓。”虹桥镇常务副镇长王阿彬告诉记者，后来为了减轻业主负担，最终经乐清市政府以及相关部门多次协调，决定在土地性质保持现状不变的情况下，提出重建申请。若新房建成后有业主再卖房（划拨用地），届时再按规定补交土地出让金。

拆除前的虹苑小区 虹桥镇供图

“又比如，有的房子处于银行抵押状态，还有的房子由于历史原因一直没办出过产证……一桩桩一件件，都需要去沟通协调。”虹桥镇村镇建设办主任张阳雷说。

张阳雷还说：“这事不光是凭业主心齐就能做成，还有不少‘场外因素’需要解决。虹苑小区与相邻小区楼栋紧贴，最小楼间距仅两三米，重建后会对相邻小区的采光造成影响。后来我们做了大量方案优化工作，对虹苑小区楼幢进行合理排布，拉大了与相邻小区之间的楼间距。同时还聘请相关机构做了日照分析，确保相邻小区的采光条件没有恶化。”

如何让自主更新走得远

乐清探索具有现实意义

在乐清市住建局副局长陈旭央看来，业主的主体地位在虹苑小区自主更新过程中得到了充分体现，“居民的事情居民定，居民的事情居民办，从居民‘自发行动’变为‘自觉行为’，这是虹苑小区自主更新带给其他老旧小区的借鉴和启示。”

业主既是自主更新的主体，同时也是最大受益者。采访中，多位业主向记者表示，如果要在虹桥镇买一套100㎡左右的电梯新房，需要花上百万元，如今只花20万元左右就可以变成新房，非常划算。

虹苑小区自主更新业主大会 虹桥镇供图

在当前的时代背景下，乐清探索具有全国意义。今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，支持老旧住房自主更新、原拆原建，推动从政府统一改造向产权人自主、多元共建转型。

“自主更新、原拆原建”的关键在于“自主”，即实现自主决策、自主组织、自主出资、自主分配，既充分尊重居民的自主意愿和选择权，又能够在一定程度上缓解财政压力。

“虹苑小区模式的最大价值是，政府不直接出资而是给予政策支持，同样可以让业主实打实获利，这样的探索或许能走得更远、走得更久。”浙江大学公共管理学院教授吴宇哲说。