45368元/㎡的凤起潮鸣、132.6亿的IFC，新政后，谁会打破杭州地王纪录？

　　住在杭州网11月14日讯（记者 詹慧文）11月9日，杭州2023年十三批次涉宅地挂牌，全城取消土地限价，竞价方式重回“价高者得”。很多人看到土拍新规的第一反应是：地王要重出江湖了！

　　那么，未来一段时间，杭州会有地王诞生吗？如果杭州诞生新地王，最有可能在哪些板块？

　　杭州历史涉宅单价地王，是凤起潮鸣

　　Top10里80%在钱二

　　翻开杭州土拍史，单价地王（涉宅）纪录保持者是2016年的凤起潮鸣。

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　　2016年3月23日，潮鸣艮山单元D4-01、05地块（原沃尔玛超市）挂牌出让。

　　这是继2009年喜得宝地块（兰园）之后，时隔6-7年，杭州护城河内再现宝地，吸引到了绿城、万科、滨江、信达、融信等16家房企竞价。

　　原沃尔玛超市实景图（摄影：詹慧雯 时间：2015年4月）

　　最终，经过56轮竞价，绿城以37.35亿竞得宝地，溢价率109.38%，折合楼面价45368元/㎡，刷新杭州涉宅单价“地王”纪录，且一直保持到现在。

　　2018—2019年期间，凤起潮鸣高层住宅在售，户型面积147-455㎡，精装均价79800元/㎡。

　　凤起潮鸣东边套视野实景图（摄影：詹慧雯 时间：2020年12月）

　　2015年9月—2016年6月，是杭州土拍史上一段非常短暂的“价高者得”时期。从2016年6月4日开始，杭州土拍重新开始“限地价”。

　　历史涉宅单价第二高，是2019年4月滨江竞得的望江单元SC0402-R21-08地块，楼面价45325元/㎡，也就是后来的御潮府。

　　御潮府实景图（摄影:詹慧雯 时间：2022年10月）

　　令人惊叹的是，杭州涉宅地成交单价top10的其余8宗，全部出自钱江新城二期，出让时间为2021-2023年。

　　开发商方面，最爱拿单价地王的两家房企，一个是滨江、一个是绿城。

　　钱二近期新房市场代表作——绿城芝澜月华实景图（摄影:詹慧雯 时间：2023年10月）

　　单价地王的诞生，往往遵循一个原则：地段越核心、地价越贵。

　　从主城区范围来看，最容易出宅地单价地王的三个板块：钱二、南星、望江。

　　钱二，还有较大的宅地储备，诸如，观翠揽月东侧宅地、栖江揽月北侧宅地、芝澜月华轩东侧宅地等，新房限价在66000-67500元/㎡，地价仍有一定的竞价空间。

　　在钱二之前，南星是杭州历史上出单价地王最多的一个板块。比如，2009年的西子御园、2013年的金隅学府、2015年的侯潮府等等，都是历年的杭州单价地王。

　　南星仍有一块涉宅宝地——南星水厂，预计在今年年内完成收储，或将于2024年出让。

　　望江，目前新房限价69800元/㎡，也是杭州最容易出单价地王的板块之一，城站东广场、K11购物艺术中心旁，仍有两宗商住地待出让。

　　望江商住地区位图

　　从11月9日挂牌的10宗涉宅地区位来看，均无杭州新地王潜质，不过有诞生板块地王的可能性。

　　另外，在46000元/㎡的新房限价体系之下，钱江世纪城暂时不太可能出单价地王，除非后续新房限价放开。今年9月，建发以61.7亿总价竞得的世纪城钱塘湾总部住宅地块，成交楼面价为32251元/㎡。

　　杭州已诞生8宗“百亿地”

　　总价地王纪录保持者，是杭州IFC

　　在2015年之前，杭州历年总价地王成交价没有突破过100亿。

　　2005年，嘉里建设竞得西湖边的原浙大湖滨校区地块，成交价24.6亿；2006年，绿城、滨江携手竞得杭汽发地块（武林壹号），成交价36.3亿；2012年，中海豪掷56亿包揽三堡宅地，打造御道路壹号。

　　直到2016年5月，信达以123亿总价拿下奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块，杭州才诞生了“史上第一个百亿地王”。

　　2016年出让前的杭州壹号院实景图（摄影：曹杨 时间：2016年4月）

　　也是从2016年开始，杭州每年都会推出1-2宗大型复合TOD项目，“百亿地”俱乐部快速扩容。

　　浙报传媒地产研究院数据显示，截至2023年11月，杭州已成交8宗“百亿地”，分别是：杭州壹号院、澄品101、杭州恒隆广场、杭州IFC、和品、桂冠东方、杭珹未来中心、云启之江。

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　　这其中总价最高的一块，是2019年8月拿地的杭州IFC，至今仍是杭州总价地王纪录保持者。

　　开发商方面，有能力拿总价地王的房企，基本分为三类：①港企，比如新鸿基、新世界、恒隆、嘉里等；②大型实力央企、国企，比如信达、保利、华润置地、建发等；③本土房企，绿城、滨江。

　　江河汇竞标现场实景图（ 摄影：詹慧雯 时间：2019年8月）

　　而从总价地王分布范围来看，老市中心由于土地稀缺，很难再腾挪出大面积土地，尤其“西湖-武林”一带，可能20年出一个嘉里中心、15年出一个恒隆广场。

　　2018年5月，恒隆以107.3亿总价竞得市中心绝版宝地——百井坊地块时，55285元/㎡的成交楼面价，也刷新了杭州商业用地的单价地王纪录。

　　杭州恒隆广场开工仪式现场（摄影：詹慧雯 时间：2019年9月）

　　不过，在杭州老市中心的外延范围，以及一些城市新中心，依然有不少大型复合TOD项目待出让。

　　从目前的土储情况来看，新政后杭州出总价地王概率较大的几个区域：文晖、三桥南、钱江世纪城、未来科技城。

　　文晖，和平广场-浙金钢材市场-艮山门车辆段上盖一带，是主城核心最后的大面积留白区。拱墅发布曾多次发文称，正与嘉里、香港置地、新鸿基等数家优质港资接洽。

　　和平广场实景图

　　三桥南，奥体滨江国际商务区（原水电新村）不久前刚发布方案征集公告，规划了三宗宅地以及部分一线沿江商地，被网友打趣地称为“钱江南岸的江河汇”、“杭州零号院”。

　　奥体滨江国际商务区区位示意图

　　钱江世纪城，亚运村南面的钱塘湾未来总部基地，还有大量的待出让土地。其中，位置最好的莫过于曾被喻为“杭州最孤独地铁站”的丰北TOD。

　　丰北TOD实景图（摄影：姚曹洁 时间：2023年4月）

　　未来科技城，绿汀TOD南侧的低碳国际智慧社区，可建面积超108万㎡，是杭珹未来中心体量的1.6倍，或成为未科下一个百亿地王。

　　低碳国际智慧社区区位图