从新房2万一平卖不动，到二手房价5万+，这所学校堪比第二个“学军紫金港”？

　　①浙里选房网友提问：总价预算300-600万，二套改善，看了春月杭宁府、祥宸府、上河公元三个盘，请问怎么选择？春月杭宁府听别的楼盘销售说，华东师范大学附属学校是领办的，过几年就要撤。另外，是不是余杭上小学和初中，不能报考主城区的高中。

　　关键词：春月杭宁府、祥宸府、上河公元

　　三个楼盘分别属于不同的板块，春月杭宁府属于申花蓝孔雀板块，祥宸府属于祥符板块，上河公元属于运河新城板块。

　　春月杭宁府高层精装限价45000元/㎡，祥宸府高层精装均价36000元/㎡、多层精装均价42509元/㎡，上河公元高层精装均价37359元/㎡、小高层精装均价40400元/㎡。

　　这三个楼盘中，最优选的应该是春月杭宁府，无论是地段上，还是学校方面都是最合适的，价格上也有相对性价比。

　　地段上，地铁10号线汽车北站站离项目就200米左右。学校是最大的优势，未交付楼盘不承诺学区，但从目前情况来看，上华东师范大学杭州附属学校的概率还是很大的。

　　华师附在拱墅区公办学校中，也是数一数二的了，现在周边华师附的学区房，也是一房难求。在口水楼市上，华师附的热度已经快成为第二所学军紫金港了，周边楼盘也纷纷要励志要做下一个“文鼎苑”。

　　过去6年间，蓝孔雀板块诸楼盘从卖不动、到逆袭、再到现在二手房价直奔5万+，与这所学校有密切的关系。也正是因为周边二手房价的居高不下，反衬了春月杭宁府45000元/㎡限价的性价比。

　　至于华师大牌子会不会撤的问题，我觉得不用太担心，华师大现在在其他城市也有授牌建各类分校，只要学校教育质量做好了，挂什么牌子问题都不大，可以参考南星原北师大附中，也就是现在的杭州中学。

　　另外，上了余杭区的小学、初中，未来参加的是余杭区的中考，上主城区高中的希望是要小一点，因为主城高中对余杭、萧山的招生人数不多。

　　祥宸府、上河公元这两个楼盘，则各有优势。

　　地段上来说，祥宸府所在的祥符板块会更成熟一些，尤其是莫干山路以西这边；品质、户型上来说，上河公元更好一些，装标也比较良心。

　　这两个楼盘有洋房、小高层类低密产品，产品选择余地相对更丰富一些。

　　②浙里选房网友提问：请教老师，美筑、翠语华庭、博语华庭，哪个投资自住性价比更高？分别有什么优劣势。非常感谢！

　　关键词：美筑、翠语华庭、博语华庭

　　这个三个楼盘都挺好的，只要摇得到都可以入手。

　　翠语华庭属于市北西，高层精装限价37500元/㎡；博语华庭属于萧山新区，高层精装限价34000元/㎡：美筑属于宁围板块，高层精装限价33500元/㎡。

　　这三个的楼盘的开发商，两个是滨江，一个是大家&坤和，都是本土沉淀多年的开发商，品质上都比较靠谱。

　　投资角度来说，翠语华庭最优。

　　市北西在南岸板块热度上仅次于奥体，与滨江区一路之隔价差巨大。与板块内二手次新房之间也有较大价差在，具体可以参考一下刚交付不就的桂语江南。如果要说劣势，唯一不好的点在于，起步户型106方，面积偏大。

　　市北西好，不代表宁围没有价值。

　　宁围板块靠近奥体、亚运村，有天然的地理优势，并且有较大的限价优势。宁围板块高层精装限价33500元/㎡，多年未涨，后续发展趋势还是比较看好的。

　　只不过市北西相对比较成熟了，多个已交付次新房形成了板块集聚效应；宁围目前就一个翡翠江南待交付，暂无没有很有力的二手房价体系支撑。如果要说宁围的劣势，有些客户会介意铁路线路。

　　自住角度来说，博语华庭最好。

　　博语华庭这个地段属于萧山市区，本来周边配套就非常成熟，有加州阳光等综合体在，离博奥路地铁站很近，一站路就是滨康综合体龙湖天街了。而且这边有萧山区学区优势，未来有较大概率上金山小学。

　　这种地段，高层限价34000元/㎡，比南岸很多板块都要好。

　　③浙里选房网友提问：最近看到我原来卖的白马山庄房子都挂240多万了，太阳国际还是400万左右，难道太阳国际还没白马山庄涨价快？

　　关键词：太阳国际、白马山庄

　　这两年，未来科技城大热，新房摇号中签率低、一房难求，二手房价水涨船高，使得很多总价承受能力不是很高的刚需客群，外溢到了老余杭、闲林、小和山这些区域。尤其是闲林，这大半年反应最明显，你可以去观察一下。所以，小和山的白马山庄不是个例。

　　既然卖掉了，就不要过于纠结了，名额空出了，后面还有新房摇号机会。

　　再说到太阳国际，挂价400万，我猜测应该是85方的两室两厅户型吧？这个户型其实你去看它的单价，其实也不低的，接近5万一平了。相较于新房时期，已经有了较大的涨幅了，但是短期内要想再提升，已经比较吃力了。

　　一方面，滨江区尤其是彩虹城这一带没有什么大利好刺激；另一方面，你要考虑到房龄已经有点老了，毕竟是十几年的房龄了，而且还是85两房的户型，与当下的市场户型相比，已经有点脱节了。想想看，白马山庄交付才5年左右，并且83方能做三房，就不难理解了。

　　不过好在太阳国际临江，最关键的是有学区在，所以二手房价整体上还是比较坚挺的。

　　太阳国际的情况，其实也反应出了近些年杭州二手房市场的一大现象：“保鲜期”只有5-8年，超过“保鲜期”房子、房价折旧，除非有市场大势，否则终将沦为老破小、老破大。

　　当然这其中，好的物业、优质的学区，均能延长“保鲜期”。

　　④浙里选房网友提问：老师你好，我是杭州本地人，去北京读书多年，留在了北京，并且取得了北京户籍。现在到了要成家的年纪，考虑买房，但北京的房价，你也懂的。我总价预算在1000万左右，现在在思考要不要把户口迁回到杭州来，请问杭州这个总价段有什么新房推荐吗？

　　关键词：北京、杭州

　　我觉得还是不要迁回来了，因为北京户籍实在太珍贵了，比上海户籍还要难取得。

　　你努力读书，千辛万苦考到北京，为这座城市做了很多贡献，理应让自己以及你的下一代享受到更好的医疗、教育资源。

　　北京的房产不太了解，不能为你做很好的推荐。

　　杭州方面，总价1000万这个总价段，可以买到不错的房子了。钱江新城、望江新城一带，比如御潮府、江河鸣翠府，新鸿基江河汇项目。城西文教区，比如中冶锦绣公馆。最热的板块，像奥体、亚运村，新房限价都在45000-47000一平，可以买到很大的户型了。